Что делать если арендатор не оплачивает коммунальные услуги

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Советы ведущего юриста адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнёры» Екатерины Рядновой.

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Недвижимость, которая не приносит доход. Что делать, если арендатор не платит аренду за помещение?

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Кто должен платить, если что-то сломалось в съёмной квартире?

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

Читайте также:  Договор на оплату коммунальных услуг как агентский договор

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки).

Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Источник

Статьи

При сдаче жилья в аренду не всегда известно, как будут развиваться события. Могут попасться арендаторы, которые будут снимать квартиру много лет, провести в ней ремонт и даже подружиться с арендодателем. А могут попасться квартиранты, которые вовсе откажутся платить.

Читайте также:  Как проверить долги по коммунальным услугам по адресу

В этой статье мы подробно рассмотрим, что следует предпринять в том случае, если квартиранты не производят оплату.

Что можно сделать?

Как правил, если квартиранты не вносят плату аренду жилья, то их либо заставляют произвести оплату долга, либо съехать. И на дальнейшее решение такой проблемы сильно влияет наличие либо отсутствие договора, поскольку способы для данных случаев будут различаться.

  • При наличии заключенного договора проблему между квартирантом и арендодателем разрешает уже на основании данного документа.

Важно, чтобы в договоре был прописан срок, до которого арендатор должен внести платеж за аренду жилья. Но если никакой конкретной даты в документе не указано, то считается, что жилец должен вносить плату за месяц проживания до 10 числа последующего месяца.

Поэтому прежде чем решать проблему с отсутствием оплаты от квартиранта, следует еще раз пересмотреть договор. После этого собственнику следует пересчитать, какую конкретную сумму денег квартирант ему оказался должен. В обязанности арендатора входит оплата аренды жилья и жилищно-коммунальных услуг, если только в договоре не предусмотрено иное (согласно ст. 678 ГК РФ).

Владелец квартиры также должен выяснить, не имеют ли квартиранты задолженности по коммунальным услугам. И если они имеются, то они добавляются к просроченным платежам за аренду жилья.

В первую очередь арендодателю следует предложить арендатору решить проблему мирным путем. И предупредить его о том, что если договориться по-хорошему не удастся, то тогда вопрос будет решаться уже через суд. Обычно именно на данном этапе большинство должников оплачивают долг по арендной плате и просто съезжают.

Но если же мирно договориться с квартирантом не удалось, то владелец должен пойти в мировой суд, чтобы получить судебный приказ. Согласно данному приказу арендатора обязывают заплатить долг за аренду жилья, коммунальные услуги и проценты за те деньги, которые использовались в период просрочки. При этом расчет процентов производится на основании ключевой ставки Банка России (по ст. 395 ГК РФ). А сами денежные средства, согласно судебному приказу, будут списываться со счетов арендатора жилья.

Что касается выселения квартиранта из жилья, то можно обойтись и без лишних разбирательств, но лишь в том случае, если срок действия договора подошел к концу. Если же срок действия договора еще не закончился, а сам жилец не собирается съезжать по добро воле, то тогда не обойтись без обращения в суд с иском.

  • При отсутствии договора получить от должника деньги вряд ли вообще получится, однако можно будет хотя бы добиться выселения квартиранта.

И для того, чтобы добиться выселения арендатора, нужно иметь на руках определенные документы: паспорт, выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности. Все эти документы нужны для того, чтобы доказать, что владелец жилья является законным собственником квартиры, которую занимает квартирант.

В этом случае владелец также должен для начала предложить квартирантам съехать. Если же жильцы этого делать не хотят, то тогда нужно подать заявление в полицию. После этого участковый проведет проверку документов на жилье. И в присутствии участкового и двух свидетелях арендодатель сообщает квартирантам, за что именно их выселяют, а также выставляет их вещи из квартиры. После выселения должников хозяину квартиры следует поменять замки.

Но если нет желания решать вопрос через полицию, то можно воспользоваться другим вариантом: подать в управляющую компанию заявление на полное отключение квартиры от всех коммуникаций. Как правило, мало кто может долгое время жить в подобных условиях. Однако в дальнейшем потребуется снова производить подключение жилья к общедомовым сетям.

Читайте также:  Как платить за коммунальные услуги без управляющей компании

Что не стоит делать?

Однако нередки случаи, когда сами арендодатели нарушают закон собственными действиями. И к числу таких незаконных действий относятся:

Согласно договору арендатор имеет право н то, чтобы проживать в арендованном жилье. И до тех пор, пока не завершится срок договора, без вмешательства суда квартиранта выселить не возможно будет. И когда хозяин квартиры устраивает смену замков квартиры, пока жилец отсутствует, он тем самым нарушает закон.

  • Вскрытие квартиры без полиции и свидетелей и вынос вещей жильца

При вскрытии двери в квартиру в отсутствие квартиранта даже собственника этого жилья могут обвинить в краже. И в случае, если арендатор напишет в полицию заявление, то хозяину жилья придется привести доказательства того, что он из квартиры ничего не взял. И н избежать обвинений даже в том случае, если владелец квартиры просто выставил вещи жильца за дверь. Именно по этой причине вскрытие двери в квартиру производится сотрудниками МЧС и только в присутствии полицейского и свидетелей.

  • Угрозы и насилие по отношению к арендатору

Угрозы жизни и переход к насильственным действиям являются уголовными преступлениями. За подобные действия приговаривают либо к обязательным работам, либо вовсе к тюремному сроку.

В первую очередь арендодателю следует предложить арендатору решить проблему мирным путем. И предупредить его о том, что если договориться по-хорошему не удастся, то тогда вопрос будет решаться уже через суд.

Как арендодателю защититься?

Владельцу, который сдает свою квартиру в аренду и хочет защитить себя, следует предпринять ряд определенных действий, а именно:

  • Всегда заключать договор

Важно следить, чтобы в договоре все важные сведения были верными: паспортные данные, сроки, данные по квартире и условия аренды. И если договор заключается на срок от одного года, то нужно будет регистрировать обременение права собственности.

  • Оплачивать налог с дохода от сдачи жилья в аренду

Если владелец квартиры регулярно платить налоги с дохода за арендную деятельность, то выселение квартирантов не сильно негативно скажется на нем, поскольку при отсутствии нарушений не последует и штрафов.

  • Всегда берите залог

Эти денежные средства возвращаются арендаторам после того, как они вносят последнюю оплату за аренду жилья и коммунальные услуги. И в случае, если жильцы каким-либо образом испортили что-то в жилье, то хозяин квартиры на законном основании может вычесть из этого залога стоимость нанесенного ущерба.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...