Что значит арендная плата плюс коммунальные услуги

Что значит – коммунальные платежи включены, кроме счетчиков

Почти любой человек сталкивался с необходимостью либо снять, либо сдать квартиру на какое-то время. Поиск подходящего варианта происходит по-разному: кто-то ищет через знакомых, кто-то с помощью объявлений… Нашлась – что дальше? А далее будущий квартирант договаривается с хозяевами, во время разговора звучит фраза: «Коммунальные платежи включены, кроме счетчиков». Что же это значит?

Что подразумевается при аренде жилья

Снимая жилье, человек рассчитывает на какой-то минимум бытовых удобств – вода, электроэнергия, газ, отопление. Если дом многоэтажный, сдаваемая квартира не на первом-втором этаже, важен исправно работающий лифт.

Стоимость зависит от условий сдачи:

  • с мебелью или без нее сдается жилплощадь;
  • ремонт в квартире: если помещения нуждаются, чтобы к ним «приложили руки», то арендная плата должна существенно снижаться (по договоренности с хозяевами стоимость затраченных материалов может учитываться как вносимая плата за жилье);
  • состояние необходимой сантехники, бытовой техники (плиты, например).

Влияют на сумму оплаты за аренду недвижимости окружающие факторы:

Жильё в Германии Как снять и куда обращаться?! #sozialamt #квартира #німеччина #біженці

  1. Близость к станции метро.
  2. Наличие остановок общественного транспорта (при необходимости).
  3. Окружающая инфраструктура – есть ли рядом магазины, особенно продуктовые, подъездные пути к дому, тротуары, детская площадка и многое другое.
  4. Чистота в подъезде, если дом многоквартирный.
  5. Хорошие соседи – никому не хочется жить рядом с алкоголиками или квартирой-приютом для огромного количества бездомных животных.

Решающую роль играет размер платы за проживание.

Как взимается арендная плата за жилье

Размер платежа, срок аренды обговариваются с арендодателем при предварительном просмотре сдаваемого/ снимаемого жилья. Хорошо, если будет заключен договор с отражением взаимных договоренностей. Оформление займет немного времени, но обезопасит обе стороны договора, позволяя избежать взаимных претензий. Правильно, если хозяин временно зарегистрирует жильцов по месту проживания; стоит написать заявление управляющей компании о новых жильцах.

Оплата коммунальных платежей

Как распределяется оплата квартиры на обязательные платежи и оплату за фактический расход ресурсов.

Различают жилищные и коммунальные услуги.

Жилищные услуги

Коммунальные услуги

Подразумевают наличие благ для потребителей: водоснабжение, водоотведение, газ, электроэнергия, отопление. Если отопление обычно не зависит от съемщиков, то размер потребления, а, значит, и плата за них по остальным услугам очень сильно зависят от их бытовых привычек.

Вопрос об оплате коммунальных услуг обязательно должен звучать во время заключения договора; надо уточнить, входит ли в сумму аренды оплата за коммуналку. И вот почему: если арендодатель не уведомит свою управляющую компанию о несоответствии количества проживающих, а затем будет установлен факт такого проживания, то с 1 числа месяца установления факта коммунальные платежи могут быть пересчитаны, закон же возлагает обязанность оплачивать коммунальные услуги фактического потребителя.

Субсидии и компенсации на оплату жилищно-коммунальных услуг: Виталий Музыченко в гостях у АиФ.ua

По адресу никто не прописан, а появился расход – поиск ответа может заставить управляющую компанию проверить проживающих, а деятельностью арендодателя могут заинтересоваться налоговые инспекторы.

Счетчики

Важно, установлены ли счетчики: для воды, на газ, по электроэнергии. Если собственник обязан, но не установил индивидуальные приборы учета, начисление платы за ресурс осуществляется с применением повышающего коэффициента (арендатор будет вынужден его оплачивать).

Фраза «коммунальные платежи, кроме счетчиков» обычно подразумевает, что собственник жилого помещения оплачивает все, что перечислено в квитанции за ЖКХ, кроме услуг, по которым есть приборы учета. Оплата по показаниям счетчиков в таком случае полностью на ответственности арендатора.

Читайте также:  Образец акта на возмещение коммунальных услуг арендатором

Один раз в месяц необходимо передавать управляющей компании показания приборов – стоит проговорить с арендодателем, кто передает такие данные (чаще это делает собственник, квартиросъемщик только возмещает ему начисленные платежи; если арендатор платит напрямую ресурсоснабжающей организации, то ему придется предъявлять квитанции об оплате хозяину жилья).

По счетчикам оплачивает сам арендатор – стоит зафиксировать текущие показания до момента начала аренды. По день окончания аренды проверяется соответствие фактического расхода заявленному и оплаченному потреблению.

Счета на оплату

Хотя счет для оплаты выписывается управляющими компаниями и приходит на имя собственника, это не обозначает, что только он несет ответственность за своевременную оплату коммунальных услуг.

Статьей 614 ГК[2] предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться в твердой сумме или меняться из-за ее составляющих (постоянной и переменной части – это могут быть коммунальные платежи).

В комментариях к ст.614[2] говорится: если в договоре размер арендной платы отсутствует, то в случае судебного процесса договор будет считаться незаключенным. Даже при отсутствии договора – должным образом уплачивать за пользование ресурсами обязан в силу закона тот, кто использовал.

При поиске, выборе жилья для аренды или сдаче недвижимости стоит изучить не только предлагаемые варианты, но и законодательную базу – чтобы в дальнейшем не подвергать себя возможным неучтенным рискам, дополнительная предусмотрительность никому не помешает, а пойдет только на пользу, как арендатору, так и арендодателю.

Источник: zhilishhnyj-vopros.ru

Аренда и «коммуналка»: как все совместить?

Если организация ведет деятельность в арендованном помещении, то договором может быть предусмотрено, что, кроме арендной платы, арендатор оплачивает арендодателю еще и стоимость коммунальных услуг по потребляемым электроэнергии, холодной и горячей воде, теплу, телефонным услугам и т. д. Гражданский кодекс Статья 616 Платить напрямую коммунальным службам в этом случае не получится, поскольку коммунальные службы заключают договоры с арендодателями, являющимися собственниками помещения. Поэтому арендодатель «передает» арендатору расходы по оплате коммунальных услуг, не являясь поставщиком этих услуг. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы .

Учет стоимости самих коммунальных услуг для целей налогообложения прибыли и учет НДС по коммунальным услугам будет зависеть от того, как оформлены отношения между арендатором, арендодателем и коммунальными службами. Возможны три варианта.

«Коммуналка» включена в состав арендной платы

При таком варианте в договоре аренды могут быть указаны Гражданский кодекс Статья 614:

[или] общая сумма арендной платы без выделения отдельно коммунальных платежей. Например, в договоре будет предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет такую-то сумму и включает стоимость водоснабжения, отопления, электроэнергии. Такой вариант неудобен в ситуации, когда величина оплаты коммунальных услуг зависит от размера их фактического потребления, соответственно, предугадать их стоимость заранее будет нельзя. А корректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в год Гражданский кодекс Статья 614;

[или] фиксированная сумма арендной платы (основной платеж) и порядок расчета стоимости коммунальных услуг, которая определяется за каждый период, подлежащий оплате (переменный дополнительный платеж). При таких условиях изменение общей величины платежей не будет считаться изменением арендной платы . Что касается оформления первичных документов в этом случае, то арендодатель должен оформить счет на оплату аренды, а копии документов, полученных от коммунальных служб, приложить, только если это предусмотрено договором.

В любом случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Читайте также:  За какой период можно сделать перерасчет за коммунальные услуги по счетчикам

— включает коммунальные платежи без учета НДС в части услуг, потребленных им самим, в состав материальных расходов, а в части услуг, потребленных арендатором, — в состав прочих расходов Налоговый кодекс Статья 254 Налоговый кодекс Статья 264;

— принимает к вычету НДС на основании выставленных ему снабжающими организациями счетов-фактур ;

— на всю сумму арендной платы начисляет НДС и выставляет арендатору счет-фактуру Налоговый кодекс Статья 146 Налоговый кодекс Статья 168. Выделять в счете-фактуре отдельной строкой суммы коммунальных платежей не нужно.

Арендатор, получив от арендодателя счет и счет-фактуру:

— включает всю сумму арендной платы в состав прочих расходов Налоговый кодекс Статья 264;

— принимает к вычету НДС по всей арендной плате на основании счета-фактуры, выставленного ему арендодателем Налоговый кодекс Статья 172.

Кстати, напомним, что для подтверждения расходов по договору аренды не требуется ежемесячного составления актов оказанных услуг .

«Коммуналка» возмещается отдельно

Если стоимость коммунальных услуг не включена в арендную плату и арендатор согласно условиям договора аренды или по отдельному договору (который является частью договора аренды ) возмещает ее арендодателю, то арендодатель также не выступает в этом случае поставщиком коммунальных услуг для арендатора. Для компенсации расходов на коммунальные услуги арендодатель выставляет арендатору счет. После этого арендодатель:

— учитывает стоимость коммунальных услуг без учета НДС, потребленных им самим, в составе материальных расходов Налоговый кодекс Статья 254, а стоимость услуг с учетом НДС, потребленных арендатором, — в составе прочих расходов ;

— принимает к вычету НДС, предъявленный ему снабжающими организациями, только в части, относящейся к услугам, потребленным им самим Налоговый кодекс Статья 172;

— на ту часть коммунальных услуг, которая потреблена арендатором (с учетом НДС), выставляет арендатору счет, не выделяя в нем НДС , а саму сумму возмещения учитывает для целей налогообложения прибыли в составе внереализационных доходов .

При этом арендодатель не вправе сам выставлять арендатору счет-фактуру на коммунальные услуги, потребленные последним, поскольку он не является снабжающей организацией для арендатора. Кроме того, он не может и перевыставлять счета-фактуры арендатору, ведь он не является посредником между арендатором и коммунальными службами.

Что касается арендатора, то он:

— сумму возмещения потребленных им коммунальных услуг с учетом НДС учитывает в составе прочих расходов на основании счета, выставленного ему арендодателем, и копий документов, выставленных арендодателю коммунальными службами и подтверждающих фактическую поставку услуг Налоговый кодекс Статья 254;

— не принимает к вычету НДС, предъявленный снабжающими организациями арендодателю, в части, относящейся к услугам, потребленным самим арендатором, поскольку эти услуги оказаны не арендатору и счет-фактура выставлен не на его имя .

Мы привели порядок учета, предложенный Минфином. В то же время некоторые организации оформляют передачу коммунальных услуг арендатору следующим образом. Арендодатель на основании счетов-фактур, выставленных ему коммунальными службами, перевыставляет арендатору счет-фактуру на часть коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Арендатор принимает НДС к вычету на основании выставленных ему арендодателем счетов-фактур. Но правомерность применения вычета в такой ситуации довольно спорна. Лишь в некоторых случаях арбитражные суды признавали право арендатора на вычет.

Еще один возможный вариант — это сторонам договора аренды заключить агентский договор, согласно которому арендодатель (агент) приобретает для арендатора (принципала) коммунальные услуги у снабжающих организаций Гражданский кодекс Статья 1005. Либо включить условие о посреднических отношениях между сторонами в договор аренды Гражданский кодекс Статья 421. То есть арендодатель будет выступать в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

Читайте также:  Должен ли оплачивать коммунальные услуги собственник не проживающий в квартире

Важно помнить, что агентский договор должен быть возмездным Гражданский кодекс Статья 1006. А это значит, что арендатору, помимо арендной платы, придется уплачивать арендодателю агентское вознаграждение. В то же время вознаграждение определяется сторонами и может быть установлено в любом размере. Кроме того, стороны могут договориться об уменьшении арендной платы на сумму агентского вознаграждения.

В ситуации с агентским договором арендодатель выставляет арендатору счет на оплату коммунальных услуг и составляет отчет агента, указывая в нем сумму агентского вознаграждения. После этого арендодатель:

— учитывает в составе материальных расходов стоимость коммунальных услуг без учета НДС, потребленных им самим Налоговый кодекс Статья 254;

— принимает к вычету НДС, предъявленный ему снабжающими организациями, в части, относящейся к услугам, потребленным им самим Налоговый кодекс Статья 172;

— перевыставляет арендатору счета-фактуры снабжающих организаций на стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур коммунальных служб . Обратите внимание, арендодателю не нужно включать стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, в налоговую базу по НДС;

— учитывает агентское вознаграждение в составе доходов;

— начисляет НДС на сумму агентского вознаграждения и предъявляет его к уплате арендатору по отдельному счету-фактуре Налоговый кодекс Статья 146.

В свою очередь арендатор:

— сумму потребленных им коммунальных услуг без учета НДС на основании счета, выставленного ему арендодателем, учитывает в составе материальных расходов Налоговый кодекс Статья 254;

— принимает к вычету НДС в части, приходящейся на потребленные им коммунальные услуги, на основании счетов-фактур, перевыставленных ему арендодателем ;

— сумму агентского вознаграждения учитывает в расходах, а НДС по нему принимает к вычету Налоговый кодекс Статья 172.

Как видим, наиболее спорным и невыгодным для обоих участников договора с точки зрения налогового вычета по НДС является второй вариант. Поэтому предпочтительнее пользоваться первым вариантом, когда арендная плата включает в себя и оплату коммунальных услуг. Если же арендодатель не принимает таких условий договора, как, к примеру, бывает при аренде государственного и муниципального имущества, то можно использовать вариант с агентским договором. Тогда арендодатель будет вправе перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги арендатору, следовательно, никто не останется внакладе.

Источник: ppt.ru

Рейтинг
Загрузка ...