Если купил квартиру с долгами за коммунальные услуги кто должен платить

Содержание

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Купили квартиру с долгами за ЖКХ. Что делать?

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Читайте также:  Заявление в управляющую компанию на перерасчет коммунальных услуг образец заявления

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
  2. Написать претензию управляющей компании.
    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.
    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи. Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе. Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Источник

Жилье с долгами по коммуналке: как купить квартиру и не получить вместе с ней проблемы

Жилье с долгами по коммуналке: как купить квартиру и не получить вместе с ней проблемы

Приобретение вторичного жилья всегда таит в себе много рисков, поэтому такие объекты надо проверять тщательно. Но, при покупке объекта, многие упускают из виду, казалось бы, очевидное – проверку задолженностей собственника по коммунальным услугам. Возможно, по этому поводу не стоит особенно сильно волноваться, ведь долги за ЖКУ не переходят на нового собственника, но есть случаи, когда свежеиспеченному владельцу недвижимости все же придется заплатить из своего кармана.

Как не купить квартиру с долгами?

Прежде чем совершить покупку квартиры необходимо собрать несколько справок, которые будут своеобразным гарантом безопасной сделки.

В этот список входит справка из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по оплате коммунальных услуг (справка о состоянии лицевого счета). Кроме того, можно потребовать от продавца обратиться в МФЦ за получением единого жилищного документа, в котором помимо информации о собственнике и общей информации о квартире содержатся также сведения о задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Также можно запросить у продавца последние квитанции за оплату жилья.

В договоре купли-продажи следует специально оговорить, хотя это и подразумевается (исходя из ст. 210 ГК РФ), что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним.

Читайте также:  Как платить с телефона по штрих коду коммунальные услуги через сбербанк онлайн

Что делать, если узнал про крупные долги за ЖКХ от предыдущего собственника квартиры?

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, в частности по долгам за коммунальные услуги. Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки – перевода долга. Такая сделка требует согласия нового собственника, то есть пока он не захочет, долг за предыдущего владельца на него никто не сможет перевести (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Чаще всего управляющие компании пытаются взыскать долг хоть с кого-нибудь, поэтому могут присылать новому собственнику долговые квитанции. Для того, чтобы разобраться с этим вопросом нужно обратиться в УК и указать им на то, что они не имеют права присылать новому собственнику долги за предыдущего. С решением этого вопроса лучше не затягивать, потому как УК может обратиться в суд за судебным решением. Его вынесут, не особо вдаваясь в подробности, а дальше новому собственнику уже придется разбираться с правомерностью такого решения. Чаще всего собственник узнает о нем только в том момент, когда судебные приставы списывают деньги со счета.

Поэтому, сразу после приобретения жилья, нужно обратиться в УК и расставить все точки над «i».

Капитальный ремонт передается

Капитальный ремонт – это единственный вид платежей, которые переходят вместе с собственностью и не зависят от того, кто является владельцем квартиры. Таким образом, не имеет значения, кто накопил долги: предыдущий собственник или нет. Если они есть, оплачивать их придется новому собственнику в тот момент, когда сделка по продаже жилья будет зарегистрирована в Росреестре.

При этом не имеет значения, знал новый собственник о таких долгах или нет, ему все равно придется их оплатить.

Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены. Для этого надо попросить его предоставить справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт. Важно не забывать, что платежи могут не входить в общую квитанцию по ЖКУ, поэтому, если это так – надо попросить собственника принести такую справку отдельно. В ситуации, когда долги есть и предыдущий собственник сам их не погасил, при заключении сделки купли-продажи с ним можно смело торговаться и просить уменьшить цену на сумму задолженности и начисленных на нее пеней.

Источник

Купить квартиру с долгами

Если купить квартиру с долгами по ЖКХ, то вопрос ответственности нового собственника может быть отчасти разрешен договором купли-продажи квартиры, а отчасти будет урегулирован законом.

Полезно: в настоящей статье рассматривается ситуация, когда квартира приобретена только с коммунальными долгами, иными словами, в статье не рассматривается ситуация, если квартира приобретена с ипотечным обременением.

Инфографика об ответственности по коммунальным долгам прежнего собственника

Важно: наличие долгов по квартире может привести не только к судебным тяжбам с управляющей организацией (взыскание задолженности), но также к отключению соответствующей коммунальной услуге за неуплату долга по ней.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, если иное не будет определенно договором купли-продажи квартиры, у нового собственника возникает обязанность оплачивать коммунальные платежи с момента регистрации договора, т.е. перехода права собственности на квартиру.

Ответственность прежнего собственника по ЖКХ долгам

Важно: к приведенному перечню не отнесены начисления за капитальный ремонт, о чем речь пойдет ниже.

Не редки случаи, когда сотрудники управляющей организации понуждают нового собственника погасить задолженность за прежнего владельца. Свои необоснованные требования они аргументируют следующим образом: долги числятся за квартирой и не имеет значения кто собственник квартиры.
Такой правовой подход упречен, так как коммунальные услуги потребляет собственник, а не квартира, соответственно кто потребил тот и должен платить.
При этом сотрудники коммунальной сферы нередко предлагаю новому собственнику оплатить долги прежнего собственника, а потом уже новому собственнику обращаться к прежнему и в судебном порядке взыскивать оплаченный долг.
Новому собственнику необходимо решительным образом отказываться от подобного «предложения». Так как еще не факт, что управляющая организация правильно рассчитала задолженность, либо вообще имеет документальное подтверждение начисленным долгам за предыдущий период. Соответственно, если новый собственник погасит долг прежнего, он фактически выкупает его долг (чего делать не обязан), а гарантий, что он сможет долг взыскать с прежнего собственника нет.

Читайте также:  Имеет ли право управляющая компания начислять пени за просрочку платежа коммунальных услуг

Важно: чтобы не пасть жертвой отключения от коммунальных услуг из-за наличия задолженности за прежним собственником, необходимо в кротчайшие сроки предупредить обслуживающую организацию о смене собственника квартиры. Вероятно, представитель управляющей организации потребует от нового собственника оформить заявлению (в произвольной форме), к которому потребуется приложить копию подтверждающего документа (выписку из ЕГРП). Новый собственник вправе требовать от управляющей организации заключения нового договора МКД.

Условие в договоре купли-продажи квартиры

При оформлении договора купли-продажи квартиры стороны могут отнести обязанность по погашению долгов на нового собственника.
При этом в договоре подобное условие должно быть выражено явно и не двусмысленно, желательно даже указать конкретную сумму долга, подлежащею погашению за счет нового собственника.

Полезно: наличие/отсутствие задолженности по ЖКХ долгам на дату оформления договора купли-продажи квартиры обычно удостоверяется соответствующей выпиской (справкой), выданной управляющей организацией.

Долг за капитальный ремонт

Иначе обстоит дело с задолженностью за капитальный ремонт – вне зависимости за какой период образовалось задолженность погасить ее должно лицо, являющееся собственником квартиры. Т.е. в данном случае факт образования задолженности в период, когда лицо не являлось собственником не является основанием для неуплаты долга.

Полезно: новый собственник вправе предъявить требование прежнему собственнику и в случае его уклонения в судебном порядке взыскать долг в размере оплаченной суммы за капитальный ремонт.

Прежний собственник квартиры публичное образование

В настоящей статье под публичным образованием понимается Российская федерация либо муниципальное образование.
Если собственник принял (приобрел) квартиру у публичного образования с долгами по капитальному ремонту, то собственник обязано погасить эти долги.
При этом он вправе подать заявлением о перерасчете начислений за будущий период по капитальному ремонту.
Если новый собственник, погасив долг прежнего собственника-публичного образования, является получателем льгот и субсидий в натуральном выражении, то он вправе требовать возврата ранее уплаченных сумм за капитальный ремонт.

Блиц вопрос-ответ на тему: купить квартиру с коммунальными долгами

I Можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Да, можно, важно в договоре отразить сумму долга.

II Купили квартиру с долгом кто должен платить?
Прежний собственник, по общему правилу должен платить, если иное не было определенно в договоре купли-продаже квартиры. А также следует учитывать исключение из правил, если долг по капитальному ремонту, то платить придется новому собственнику.

III купил квартиру с коммунальными долгами что делать?
Алгоритм действий следующий:
— заявить обслуживающей организации о смене собственника;
— заключить новый договор МКД;
— запросить сведения о задолженности по квартире на дату регистрации права;
— подать заявление в управляющую организацию о перерасчете задолженности;
— погасить задолженность по капитальному ремонту.

IV что делать, если купил квартиру с долгами?
См. ответ на вопрос III.

V можно ли купить квартиру с долгами?
Да, можно, главное отразить соответствующее условие в договоре купли-продажи квартиры.

VI купил квартиру а там долги?
См. ответ на вопрос III.

VII купили квартиру с долгами ЖКХ?
Не обходимо принять превентивные меры (см. ответ на вопрос III).

VIII купили квартиру с долгом за коммунальные услуги?
См. ответ на вопрос III.

IX купил квартиру с долгом за капитальный ремонт?
По общему правилу долги за капитальный ремонт будет вынужден погасить новый собственник, после чего он вправе предъявить требование прежнему, иным образом будет складываться ситуация если прежний собственник публичное образование.

X куплю квартиру погашу долги?
Да, новый собственник вправе погасить долги прежнего собственника и в последующем вправе предъявить прежнему владельцу квартиру требование, если иное не было определено в договоре купли-продажи квартиры.

XI купить квартиру без долгов?
Для этого необходимо на этапе оформления сделки получить официальный ответ (выписку, справку) от обслуживающей организации об отсутствии задолженности по ЖКХ долгам.

XII кто платит долг за купленную квартиру?
В зависимости от вида долга и условий договора, может как новый, так и прежний собственник. По общему правилу за прежние долги отвечает прежний собственник. Исключение из правил долги за капитальный ремонт.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...