Исковое заявление управляющей компании к застройщику об устранении недостатков

Иск к застройщику об устранении недостатков | Образец | Скачать

Ответчик: ООО «ГРУППА КОМПАНИЙ «ПРИК» 125458, г. Москва, Новинский б-р, д. 15, оф. 1. Цена иска: 1 329 600 (Один миллион триста двадцать девять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек Госпошлина: не уплачивается в соотв. с п. 2 ст. 333.36 НК РФ

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, нарушение сроков сдачи объекта

Между мной и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 13.01.2014 № 15.007/589, по условиям которого ответчик обязан передать мне однокомнатную квартиру площадью 62 кв. м не позднее 31.12.2016. Цена квартиры по условиям договора составляет 4 000 000 (Четыре миллиона) рублей 00 копеек.

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры мною исполнена своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру.

В свою очередь, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Квартира передана мне в соответствии с передаточным актом от 31.12.2017. Просрочка составила 365 дней. В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за просрочку исполнения обязательств по договору застройщик уплачивает неустойку участнику долевого строительства (гражданину) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

С учетом изложенного с ответчика в мою пользу подлежит взысканию неустойка в размере 744 600 (Семьсот сорок четыре тысячи шестьсот) рублей 00 копеек. (4 000 000 x 0,051% x 365), 7,75 % — ставка рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на 31.12.2018., т.е. на момент исполнения застройщиком обязательств.

После вселения в указанную квартиру мною были выявлены следующие дефекты:

— промерзают окна в жилой комнате;

— неисправен смеситель в ванной комнате.

Все перечисленные недостатки отражены в акте осмотра от 31.12.2017, составленном с участием представителя ТСЖ «Контриненталь», которое осуществляет управление многоквартирным домом, в котором расположена моя квартира.

20.01.2018 я передал претензию представителю ответчика с просьбой устранить указанные недостатки в течение 10 дней, что подтверждается подписью представителя на втором экземпляре претензии. Однако моя претензия осталась без ответа. После чего я поручил устранить указанные недостатки ООО «УСТРАНИМ НЕДОСТАТКИ» и оплатил его работу по цене 40 000 (Сорок тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается квитанцией от 01.03.2018. В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков. С учетом изложенного с ответчика в мою пользу подлежат взысканию расходы на устранение недостатков в сумме 40 000 (Сорок тысяч) рублей 00 копеек.

С 2001 года я постоянно проживаю и работаю в городе Москве. До настоящего времени у меня отсутствовало собственное жилое помещение, поэтому я проживал в жилом помещении (однокомнатной квартире) на основании договора найма, размер платы за пользование составлял 35 000 рублей в месяц. За период с 01.01.2017 по 01.03.2018 я уплатил 490 000 (Четыреста девяносто тысяч) рублей 00 копеек за пользование съемной квартирой.

Указанную сумму я считаю убытками, которые вынужден был понести по вине ответчика, несвоевременно передавшего мне жилое помещение по договору участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. Потребитель при нарушении его прав исполнителем вправе требовать от последнего компенсации морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Учитывая, что ответчик допустил значительную просрочку исполнения принятых на себя обязательств, проигнорировал мою претензию об устранении недостатков в переданном объекте долевого строительства, я считаю разумным взыскать с ответчика в мою пользу компенсацию морального вреда в размере 40 000 (Сорок тысяч) рублей 00 копеек.

За составление данного искового заявления я заплатил 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек адвокату Рыжову М.Н., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.03.2018. В соответствии с п. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом изложенного прошу суд:

1) взыскать с ответчика в мою пользу 744 600 (Семьсот сорок четыре тысячи шестьсот) рублей 00 копеек неустойки и 40 000 (Сорок тысяч) рублей 00 копеек компенсации морального вреда; 2) взыскать с ответчика в мою пользу 15 000 (Пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек расходов на оплату услуг представителя; 3) взыскать с ответчика 490 000 (Четыреста девяносто тысяч) рублей 00 копеек компенсации за оплату съемного жилья; 4) взыскать с ответчика расходы на устранение выявленных недостатков в сумме 40 000 (Сорок тысяч) рублей 00 копеек; 5) освободить меня от уплаты государственной пошлины в соответствии с п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

Источник

Образец искового заявления к застройщику об устранении недостатков дома

ИНТЕРЕСНО: читайте о рекомендациях, как выиграть спор с застройщиком по ссылке на нашем сайте, а также звоните в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург и задайте свой вопрос нашему юристу по спорам в области строительства прямо сейчас

Образец заявления к застройщику об устранении недостатков строительства многоквартирного дома

В Октябрьский районный суд г. Екатеринбург Свердловской области

ИСТЕЦ: Ж.
Адрес:

ОТВЕТЧИК: Общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙАТЛАНТ»
Адрес:

Цена иска – исковое заявление имущественного характера не подлежащего оценке

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об устранении допущенных нарушений возникших в период гарантийного обслуживания в жилом многоквартирном доме

Ж. (далее – Истец) принадлежит на праве собственности жилое помещение общей площадью 29,0 кв.м., расположенное по адресу Свердловская область г. Екатеринбург, …. Указанное жилое помещение принадлежит Истцу на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан, в соответствии с государственной регистрацией права собственности.

Трехэтажный жилой многоквартирный дом (далее – МКД) расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, … был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод Заказчиком строительства. По условиям муниципального контракта подрядной организацией, а равным образом Застройщиком выступало ООО «СТРОЙАТЛАНТ».

Читайте также:  Наш дом управляющая компания новокрасково

На основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управление МКД было возложено с (дата) г. на ООО УК «Родник» в соответствии с протоколом № 2

В соответствии с уведомлением о прекращении договора управления МКД, ООО УК «Родник» расторгла договор об управлении многоквартирным домом.

В свою очередь, по истечении нескольких лет с момента ввода объекта в эксплуатацию в общем имуществе жилого дома начали проявляться неустранимые дефекты, связанные с внешней отделкой МКД, внутреннем отделкой подъездных помещений, инженерными системами МКД. Таким образом, в отношении общего имущества МКД имеют место следующие дефекты:

  1. Сырость в жилых помещениях квартир и помещениях общего имущества
  2. Плесень на стенах в жилых помещениях, а также на стенах помещений общего имущества
  3. Повышенная влажность в квартирах МКД расположенных на первых этажах МКД; наличие посторонних водных потоков в подвале МКД
  4. Наличие трещин на стенах межкомнатных стен в квартирах, стен общего имущества
  5. Отсутствие функционирующих систем домофонов на дверях входных групп в подъездах МКД, ввиду удара молнией в дерево расположенное на придомовой территории дома. Указанные последствия возникли ввиду установления ненадлежащим образом при сдаче МКД в эксплуатацию громоотводов на МКД
  6. Отсутствие запирающих механизмов на входных дверях подъездов МКД, а также перекос и расстройство сопряжений в углах дверной коробки, неплотное закрывание дверей, дефекты магнитного запирающего устройства на входных дверях в МКД
  7. Дефекты монтажных швов окон жилых помещений МКД выраженные в отсутствии герметичности оконных проемов
  8. Наличие дефектов системы отопления МКД, особенно в зимний период

Указанные нарушения неоднократно осматривались и фиксировались комиссионным обследование в составе представителей: заказчика строительства, организацией осуществляющей управление имуществом МКД – ООО УК «Родник», подрядной организацией ООО «СТРОЙАТЛАНТ».

Образец искового заявления к застройщику об устранении недостатков

В соответствии с ответом на обращение Главы установлено, что в результате проведенного комиссионного обследования наличествующие дефекты подлежат устранению подрядной организацией ООО «СТРОЙАТЛАНТ» в рамках гарантийных обязательств, о чем в адрес подрядчика было направлено в очередной раз уведомление.

Собственники многоквартирного дома неоднократно обращались с претензиями в адрес управляющей компании ООО Родник, заказчику строительства, застройщику ООО «СТРОЙАТЛАНТ», однако на сегодняшний день никаких действий ни со стороны управляющей организации, ни со стороны заказчика работ, ни застройщика по устранению допущенных дефектов выполнено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 предусмотрено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Пунктом 1 ст. 737 ГК РФ, предусматривается, что в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, — разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества — пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Пункт 2 указанной статьи, в случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества — пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен.

На основании п.1 ст. 723 ГК РФ, 1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ, подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Таким образом, Истец, приобретая право собственности на квартиру по договору безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от (дата) г. покупатель приобретает, как потребитель, и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах 5 лет (в отношении объектов недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

Абзацем 2 п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусмотрено, что потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Читайте также:  Как вызвать электрика из управляющей компании в москве

Согласно условиям муниципального контракта, установлены гарантийные обязательства сроком на 60 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию. При этом гарантийные обязательства также распространяются на оборудование, материалы инженерных систем.

Таким образом, независимо от того, что Истец не является первым собственником жилого помещения, а при передаче квартиры в муниципальную собственность гарантийный срок на объект был согласован сторонами в течение 5 лет, следовательно, Истцу перешло право на предъявление требований к застройщику об устранении строительных недостатков, выявленных в течение пятилетнего срока, а также Истцом срок на предъявление требований к застройщику не пропущен.

Согласно ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 — 5 статьи 724 настоящего Кодекса. При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет.

Истец в адрес Ответчика направил претензию об устранении недостатков выполненных работ при строительстве МКД, однако по истечении десятидневного срока ответа на претензию от Ответчика не последовало.

На основании вышеизложенного и руководствуясь действующим законодательством Российской Федерации,

ПРОШУ:

  • Обязать ООО «СТРОАТЛАНТ» безвозмездно устранить недостатки выполненных работ при строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, согласно приложению № 1 к настоящему исковому заявлению

Приложение:

  1. Список недостатков выполненных работ при строительстве МКД
  2. Квитанция об оплате государственной пошлины
  3. Почтовые квитанции и описи вложений, подтверждающие факт отправки копии искового заявления и приложенных документов сторонам по делу
  4. Копия выписки ЕГРН на жилое помещение
  5. Копия договора безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан
  6. Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
  7. Копия акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией
  8. Копия заявления
  9. Копия ответа на обращение Администрации
  10. Копия письма от ООО УК «Родник» к директору
  11. Копия уведомления о проведении комиссионного осмотра
  12. Копия претензии застройщику
  13. Копия почтовой квитанции об отправке претензии застройщику

ПОЛЕЗНО : читайте про суд с застройщиком по ссылке, а также смотрите видео и узнаете, почему любой образец иска, жалобы лучше составлять с нашим адвокатом, пишите вопрос в комментариях ролика, подписывайтесь на канал YouTube

Источник

Об иске управляющей компании к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе многоквартирного дома

Может ли УК предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе МКД, действуя в интересах собственников помещений в доме? В течение какого времени к застройщику могут быть предъявлены требования, связанные с качеством переданного им объекта (МКД) в части общедомового имущества? Ответы даны Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) по делу N А40-217303/2016.

В декабре 2015 года собственники жилых помещений в МКД приняли решение о выборе общества в качестве управляющей компании. В процессе приемки дома в управление обществом были обнаружены многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта (МКД). Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков. Однако, поскольку недостатки так и не были устранены, в суд обратилось общество как управляющая домом компания.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводу о несоответствии качества выполненных работ по строительству жилого дома требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации.

Экспертами были выявлены следующие недостатки, возникшие в результате выполнения строительных работ.

1. На вентилируемом фасаде из алюминиевых профилей примыкание элементов фасада негерметично ввиду разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок, а также допущены нарушения при проведении работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия сплошности и неразрывности слоя теплоизоляции.

2. Теплоизоляционный слой элементов вентиляционной системы отсутствует.

3. Нет герметичности стыков элементов системы вентиляции.

4. Отсутствуют либо разрушены виброизоляционные опоры под вентиляционным оборудованием.

5. Отсутствует система уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС.

6. Засорены трубопроводы указанных систем.

7. Нарушена гидроизоляция подземных этажей здания (этажей -1 и -2).

Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет более 57 млн руб.

Застройщик, возражая против требований УК, настаивал на том, что по смыслу положений ст. 138 ЖК РФ полномочием действовать от имени всех собственников в МКД обладает только ТСЖ, у общества как у УК подобные права отсутствуют, в обсуждаемом доме ТСЖ не образовано.

По мнению высшего арбитра, отсутствие ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в МКД, а также отдельных собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе), во-первых, является крайне затруднительным, а во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

По смыслу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ существует три способа управления МКД:

— через управляющую организацию;

— непосредственное управление жильцами.

Наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя, например УК, которая обязана действовать в интересах всех собственников помещений в доме. В случае непосредственного управления МКД представитель может быть избран на собрании собственников помещений.

Потому выводы судов о наличии у общества как у УК полномочий действовать в интересах собственников помещений в МКД (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерными и соответствуют положениям ст. 4 АПК РФ.

Важно: наличие у УК такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

Сроки предъявления требований к застройщику

Судебная коллегия также рассмотрела вопрос о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта.

Общие правила гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах разумного срока товар, переданный продавцом покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ .

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Читайте также:  Обязана ли ук предоставлять акты выполненных работ по требованию собственников

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 1 ст. 471 ГК РФ). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после наступления которой риски обнаружения скрытых недостатков перераспределяются. Предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец. Если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, исходят из того, что за данные недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абз. 1 п. 3 ст. 477 ГК РФ, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества. В указанном абзаце сказано:

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Вместе с тем положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Считается, что покупатель узнает о нарушении своего права в момент обнаружения недостатков, поэтому именно с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу. С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (п. 1 ст. 483 ГК РФ).

Правила, применяемые к договорам долевого участия в строительстве.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав данного объекта, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 названной статьи).

Таким образом, по общему правилу гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок равен трем годам. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры). В отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Подобное законодательное регулирование объясняется следующим. С момента появления в доме первого независимого владельца помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору — застройщика (продавца)) возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). В этом момент, в частности, возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества МКД не существует. Поэтому, по мнению высшего арбитра, в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. При этом гарантийный срок составляет пять лет.

В чем ошиблись судьи?

Во-первых, суды ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда (определены гл. 37 ГК РФ), в то время как применению подлежали специальные нормы Федерального закона N 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. В связи с этим арбитры ошибочно исчислили гарантийный срок начиная с 31.08.2012 — даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, не установив день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Во-вторых, суды исходили из пятилетней продолжительности гарантийного срока, не приняв во внимание, что часть отраженных в экспертном заключении недостатков относится к инженерному и технологическому оборудованию (связанному с вентиляционной системой, а также с системами ХВС и ГВС), для которого установлен трехлетний гарантийный срок.

В-третьих, суды не устранили противоречия по вопросу о том, когда же в действительности были выявлены недостатки в общем имуществе собственников помещений в МКД. Как указывал застройщик, жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков начиная с 2014 года, что могло указывать на предъявление требования УК за пределами срока исковой давности. Вместе с тем УК настаивала на обнаружении недостатков только в 2017 году, соответственно, она предъявила спорное требование в пределах пятилетнего гарантийного срока.

Вывод. Разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества (и исходя из этого о распределении бремени доказывания), а также о соблюдении УК срока исковой давности является преждевременным, так как:

— не установлен момент начала течения гарантийного срока;

— не определена продолжительность этого срока применительно к конкретным видам недостатков;

— не определен момент выявления недостатков в общем имуществе МКД.

В-четвертых, суды не дали правовую оценку возражениям застройщика относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела. По его мнению, выявление недостатков в переданном участникам строительства имуществе должно было происходить при помощи специального оборудования и специальными методами, в то время как экспертом был осуществлен лишь визуальный осмотр с использованием линейки и фотоаппарата.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что судебные акты содержат нарушения норм права, которые повлияли на исход рассмотрения дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В итоге судебные акты Судебной комиссией отменены, а спор направлен на новое рассмотрение.

Застройщик отвечает за недостатки общего имущества в МКД, допущенные при строительстве дома, если они выявлены в течение гарантийного срока и требования к застройщику предъявлены в течение срока исковой давности (трех лет) с момента обнаружения недостатков. Гарантийный срок начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. В отношении инженерного и технологического оборудования, входящего в состав общего имущества в доме, он составляет три года, в отношении иного общего имущества — пять лет. С учетом соблюдения указанных сроков требования к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе МКД может предъявить выбранная для управления домом УК, действуя при этом в интересах собственников помещений в МКД.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...