Как добиться утепления фасада дома от управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по вопросу Утепление фасада многоквартирного дома нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Должна ли управляющая организация утеплять фасад МКД

Утепление фасада многоквартирного дома зачастую больной вопрос для многих собственников помещений в МКД. Управляющая компания очень часто пытается уклониться от решения данного вопроса и свалить все на фонд капитального ремонта.

Сегодня попробуем разобраться к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Минстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08 попытался разграничить понятия двух ремонтов общего имущества:

• Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.

• Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно пункту 18 постановления Правительства № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками, ГЖИ не прекращаются.

И так, к чему же относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно подпункту «в» пункта 2 постановления Правительства № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

Согласно пункту 4.3.1. Правил № 170 УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло-и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

Согласно п. 4.10.5.1 Правил № 170, теплоизоляцию ограждающих конструкций жилых зданий следует устраивать в соответствии с действующими нормативными документами. В соответствии с п. 4.10.5.2 Правил № 170, теплозащиту дефектных участков стен и крыш производят путём

• устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;

• просушки отсыревших участков стен и крыш;

• утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;

• просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;

• восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (постановление Правительства № 290)

Согласно пункту 3 постановления Правительства № 290, управляющие организации должны:

• проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;

• выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;

• устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Управляющая организация обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено постановлением Правительства РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС 19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС 19-14880).

Такие выводы делают и Арбитражные суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А 17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

Читайте также:  Можно ли выбрасывать резину в мусорный контейнер

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

Постановления Правительства РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

Однако, если собственники решат утеплить фасад в рамках капитального ремонта, то они могут включить такие работы в перечень и утвердить на общем собрании при условии, что:

• фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,

• или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Сама утепление стены я тоже вряд ли потяну. Как заставить ДУК это сделать? спасибо. Ответить. Вы не можете отвечать в этой теме. … ЖЕКов в городе нет есть ДУК. Там, в вашей обслуживающей организации должны принять ваше заявление и зарегестрировать и в течении месяца ответить. Если лень идти- найдите в инете куда писать. В городе- на сайте администрации, про область не скажу.

Утепление фасада многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Утепление фасада многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Утепление фасада многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 182 «Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» ЖК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Отклоняя требование о возложении обязанности утеплить стены многоквартирного дома, суд в порядке части 1 статьи 182, пункта 1 статьи 189 ЖК РФ установил, что утепление стен квартиры истца с наружной стороны стен многоквартирного дома (со стороны фасада) относится к видам работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, проведение которых обязан обеспечить региональный оператор, в связи с чем у ответчика — управляющей компании отсутствовала обязанность по принятию самостоятельного решения по вопросу о проведении ремонтных работ по наружному утеплению стен.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Утепление фасада многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Что такое фасад здания и какие требования установлены к его содержанию
(КонсультантПлюс, 2022) К какому виду ремонта относится утепление фасада (текущему или капитальному), зависит, в первую очередь, от назначения здания (многоквартирный дом или нежилое здание). Так, если это:

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как осуществляется ремонт фасада многоквартирного дома?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022) Ремонт фасада многоквартирного дома (МКД) входит в перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в таком доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ).

Фасад — общедомовое имущество, однако суд не исследовал, как влияют недостатки фасада на качество иных квартир в доме , либо недостаток влияет только на качество квартиры истца. От этих обстоятельств зависит правильное разрешение спора о взыскании стоимости ремонта в пользу истца без учёта других собственников квартир многоквартирного дома . Суд посчитал указанные недостатки апелляционного определения существенными, отменил его и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции. … Взыскание с управляющей компании расходов на утепление фасада . Дорогие читатели!

Ответы на вопросы по утеплению фасадов многоквартирных домов

В настоящее время в адрес Фонда содействия реформированию ЖКХ Белгородской области по-прежнему поступает большое число обращений от собственников многоквартирных жилых домов по поводу утепления фасадов. По законодательству данный вид работ не входит в обязательный перечень работ. Соответственно проведение работ по утеплению фасадов может быть выполнено если:

— после выбора жителями обязательных видов работ лимит денежных средств позволяет включить дополнительные виды;

— жителями дома на общем собрании принято решение о повышении минимального размера взноса на капитальный ремонт;

— привлечены дополнительные источники финансирования (федеральный, региональный, муниципальный бюджеты).

В 2021 году при организации капитального ремонта тема утепления фасадов стала наиболее острой и болезненной.

Решением такой социально важной задачи послужило поручение Врио Губернатора Белгородской области о выделении из бюджета Белгородской области более 1,7 млрд. рублей на утепление фасадов многоквартирных домов и установку индивидуальных тепловых пунктов (ИТП).

В каких домах будут утеплены фасады и установлены индивидуальные тепловые пункты в 2021 году?

Проведение работ запланировано во всех домах, в которых в 2021 году проводится комплексный капитальный ремонт общего имущества. Таких домов в текущем году 192, с полным перечнем можно ознакомиться по ссылке.

В какие сроки и какими подрядными организациями будет выполняться утепление и установка ИТП в 2021 году?

Указанные работы будут выполнены в срок до 30 ноября 2021 года. Подрядные организации определяются по итогам электронных аукционов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 1 июля 2016 года № 615.

Возможно ли, что все работы по комплексному ремонту 2021 года выполняет одна подрядная организация, а утепление другая?

В связи с тем, что для проведения комплексного капитального ремонта за счет средств собственников подрядные организации уже определены и выполняют работы, на утепление фасадов и установку ИТП за счет средств из бюджета области проводятся отдельные электронные аукционы. Подрядные организации будут определены по результатам электронных торгов. Отметим, что для проведения таких работ подрядчик должен соответствовать всем требованиям законодательства, иметь соответствующий опыт, технические и финансовые возможности.

Читайте также:  Нужно ли оплачивать за вывоз мусора если в квартире никто не живет

Что делать собственникам, которые в 2021 году выбрали дополнительный вид работ — утепление фасада?

Жители нескольких домов в Белгородской области предпочли выполнение работ по утеплению фасадов некоторым основным видам работ. В таком случае, региональным оператором совместно
подрядными организациями, администрациями муниципальных образований и собственниками, которые приняли соответствующее решение будет проведена индивидуальная работа по подготовке протокола общего собрания и приложений к нему. Соответственно собственники смогут перераспределить затраты, предусмотренные для утепления фасадов, на которые выделены средства из бюджета области и направить их на другие виды работ, необходимые дому.

Что делать если собственники повысили минимальный размер взноса на капитальный ремонт?

Учитывая предоставление бюджетных средств на утепление фасадов
и перераспределения затрат, протоколы собственников с принятием решения о повышение сверх минимального взноса станут не актуальными.

Что делать собственникам, которые в течение трех месяцев с момента получения предложения о проведении капитального ремонта в 2021 году не приняли решение о его проведении и за них приняла решение администрация муниципального образования?

В таком случае все организационные моменты по каждому дому будут урегулированы администрацией муниципалитета и в таких домах работы по утеплению фасадов и установке ИТП также будут выполнены.

Также, временно исполняющим обязанности Губернатора Белгородской области В.В. Гладковым высказана позиция о необходимости в течение 5 лет, а именно с 2022 года по 2026 год проведения работ по утеплению фасадов и установке индивидуальных тепловых пунктов в домах, которые капитально отремонтированы, но не утеплены в 2019 и 2020 годах.

Соответствующая пятилетняя программа сформирована, передана на рассмотрение и в дальнейшем будет размещена на сайте Фонда ЖКХ Белгородской области (fondgkh31.ru), в СМИ и сети Интернет.

Обращаем внимание, что начало работ по утеплению фасадов в домах, отремонтированных в 2019 и 2020 годах планируется с 2022 года. Перечень домов и сроки проведения работ будут опубликованы после утверждения программы.

после утепления отдельных участков рекомендовать управляющим компаниям проводить общие собрания собственников многоквартирных домов для учета произведенного утепления в программе капремонта дома ; при выявлении участков промерзания стен площадью более 15% общего фасада уведомлять всех собственников помещений многоквартирного дома о данном факте и направлять материалы инструментального исследования в местную администрацию для принятия решения о переносе сроков капремонта в этой части, а также инициировать общее собрание собственников по определению даты ремонта.

Может ли собственник сам утеплить наружную стену и возместить расходы?

утепление фасада

Когда в жилом доме обнаружены дефекты – сырость, промерзание стен – неизбежно возникает вопрос о том, кто и за чей счёт должен их устранять. Кто-то судится с застройщиком, кто-то – с управляющими организациями. Иногда собственники утепляют фасад самостоятельно, а потом идут в суд за взысканием расходов.

Спор с застройщиком (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 6215/2021)

Участнику долевого строительства из г. Екатеринбурга не повезло. После заселения в квартиру обнаружилось, что пол и стены в спальне промерзают. Недостаток строительства проявился в период гарантийного срока.

В 2018 году собственник квартиры предложил ООО «Специализированный застройщик «Форум – Солнечные кварталы»» найти причины промерзания и устранить их. Застройщик замерил температуру фасада наружной стены, однако полностью строительные недостатки не устранил.
В спальне собственника отвалилась штукатурка, на поверхности стены появилась трещина, а за трещиной были обнаружены пустоты.
Согласно заключению специалиста, работы по утеплению фасада квартиры не соответствовали требованиям нормативно-технической и проектной документации.
Весной 2019 года ответчик устранял пустоты и неровности в фасадном утеплителе.
Однако владелец квартиры работы не принял, поскольку застройщик обработал не всю поверхность стены и не утеплил фасад минераловатными плитами.

Застройщик провёл работы по утеплению некачественно, поэтому собственник обратился в суд с иском о защите прав потребителя. Истец требовал:

  • взыскать деньги в размере стоимости устранения недостатков квартиры – 244 400 р.;
  • неустойку за нарушение срока выполнения требований потребителя за полтора года неисполнения — 1 000 000 р.;
  • компенсацию морального вреда – 200 000 р.;
  • судебные расходы — 260 000 р.;
  • штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Суд привлёк к участию в деле ООО «Управляющая компания «Солнечный» из г. Екатеринбурга.

Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила дефекты (трещины на поверхности кирпичной кладки, различная плотность материала утеплителя, швы кирпичной кладки имеют пустоты).
Для устранения недостатков эксперт рекомендовал демонтировать лицевую кладку и утепление стены, выполнить кирпичную кладку со стороны жилого помещения, утеплить стены и сделать лицевую кирпичную кладку в соответствии с требованиями нормативной и проектной документации. Стоимость устранения недостатков — 220 000 р.

Районный суд удовлетворил требования истца частично. С ответчика была взыскана соразмерная стоимость устранения недостатков – 220 000 р., неустойка – 150 000 р., компенсация морального вреда – 6 000 р., расходы на строительно-монтажные работы — 130 000 р., штраф – 190 200 р. и частичное возмещение судебных издержек.

Апелляционная инстанция изменила решение в части взыскания штрафа и уменьшила его до 50 000 р. Суд уменьшил с 20 000 до 2 000 р. и взысканный судом размер расходов на представителя.

Читайте также:  Как можно создать управляющую компанию

Обе стороны спора не согласились с судебными актами и обжаловали их.

  • Истец просил отменить апелляционное определение в части уменьшения размера штрафа и расходов на оплату услуг представителя.
  • Ответчик просил отменить судебные постановления и утверждал, что не допускал нарушения строительных норм, а строительные дефекты устранил добровольно. Считал, что штраф и компенсацию морального вреда суд взыскал незаконно.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции обнаружил основания для отмены апелляционного определения.
По мнению кассации, апелляционный суд необоснованно посчитал, что ответчик нарушил права истца как потребителя на получение качественного объекта по договору участия в долевом строительстве.

Рассматривая дело, вышестоящий суд отметил нарушения, которые были допущены апелляционной инстанцией:

  • Суд апелляционной инстанции не учёл, что для исполнения обязателен не весь СП 70.13330.2012, а лишь непосредственно поименованные в нём его отдельные положения.
    При этом пункты 9.2.4, 9.2.5, на которые ссылался эксперт, к обязательным для применения не относятся. Следовательно, не подлежат обязательному применению.
  • Суд не установил, имеются ли в проектной документации требования к характеристикам кладочных швов. Поэтому вывод суда о передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, которая не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, не основан на законе.
  • Для правильного разрешения спора следовало установить, ухудшают ли установленные дефекты качество объекта долевого строительства, делают ли они его непригодным для использования по назначению. Это судами установлено не было.
  • Фасад — общедомовое имущество, однако суд не исследовал, как влияют недостатки фасада на качество иных квартир в доме, либо недостаток влияет только на качество квартиры истца.

От этих обстоятельств зависит правильное разрешение спора о взыскании стоимости ремонта в пользу истца без учёта других собственников квартир многоквартирного дома.
Суд посчитал указанные недостатки апелляционного определения существенными, отменил его и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Спор с ТСЖ (Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 2602/2021)

В Саратове в одном из многоквартирных домов в рамках региональной программы капремонта была утеплена наружная стена дома. При этом частично утеплена и стена квартиры собственника – будущего истца.
После выполнения капитального ремонта собственник заключил договор с физическим лицом на утепление фасада МКД в границах своей квартиры. Стоимость работ составила 53 000 р.
После ремонта собственник предъявил ТСЖ «Нагорное» иск, чтобы взыскать деньги, потраченные на утепление фасада, неустойку, расходы на оплату услуг представителя — 43 000 р. и компенсировать 100 000 р. морального вреда.

Мировой суд в удовлетворении иска отказал. Вынося решение, суд сделал вывод о том, что нет доказательств вины ответчика в причинении убытков истцу.
Ответчик оспаривал факт несения истцом расходов на утепление. Однако истец сослался только на договор между ним и физлицом. Каких-либо документов, которые подтверждают фактические затраты истца и передачу им денег другой стороне договора, истец суду не предоставил.

Апелляционная инстанция с принятым решением согласилась.
Истец обжаловал судебные постановления в вышестоящий суд.

Первый кассационный суд общей юрисдикции не нашёл оснований для отмены решения исходя из следующего:

  • Не доказана необходимость утепления фасада: факт промерзания и образования плесени, повреждения фасада МКД, межплитных швов, перекрытий, за устранение которых отвечает управляющая организация.
  • На дату проведения истцом работ акты обследования (осмотра) фасада МКД и квартиры истца не составлялись. Недостатки строительных конструкций, на которые ссылается истец, не зафиксированы. Собственник не обращался к ответчику с просьбой составить такие акты.
  • Во время капитального ремонта был утеплён фасад МКД, в том числе частично со стороны квартиры истца.
  • По делу отсутствуют доказательства того, что недостатки возникли по вине ответчика.

Важно! Если по первому делу решение было отменено не из-за недостатков в правовой позиции истца, а по причине нарушений, которые допустил суд, то о втором деле этого сказать нельзя.

В случае когда владелец квартиры решил устранить недостатки за свой счёт, а потом взыскать расходы с того, кто несёт ответственность за надлежащее состояние дома (застройщика, УК), необходимо с самого начала собирать доказательства, а не полагаться на случай.
По делу, которое рассмотрено вторым, истец проиграл не из-за невезения или чьих-то злых козней. Дело проиграно вполне предсказуемо. Истец не доказал ничего из того, что по такому делу подлежит доказыванию: необходимость самого ремонта; объём работ и их стоимость; вина ТСЖ; несение фактических расходов на ремонт.
А без доказательств дело можно выиграть только в одном случае — если ответчик полностью и безоговорочно признает иск. Но такие ответчики встречаются крайне редко.

История с аналогичным результатом: «Взыскание с управляющей компании расходов на утепление фасада»

Утепление фасада многоквартирного дома зачастую больной вопрос для многих собственников помещений в МКД. Управляющая компания очень часто пытается уклониться от решения данного вопроса и свалить все на фонд капитального ремонта.Сегодня попробуем разобраться к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие поврежденияМинстрой РФ в письме от 27.02.2018 № 7026-АС/08 попытался разграничить понятия двух ремонтов общего имущества:• Текущий – это устранение мелких неисправностей…

Источники
  • https://www.9111.ru/questions/7777777771266027/
  • http://www.consultant.ru/law/podborki/uteplenie_fasada_mnogokvartirnogo_doma/
  • https://fondgkh31.ru/owners/otvety-uteplenie
  • https://gkhnews.ru/15894-uteplit-fasad-samostoyatelno/

Рейтинг
Загрузка ...