Как создать управляющую компанию — что это и чем она занимается + требования к учредителям и участникам УК + 3 шага для открытия.
Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля
Управляющая компания ЖКХ – коммерческая структура, выполняющая функции посредника между потребителями и поставщиками коммунальных услуг. Это сложный, но перспективный бизнес с низким уровнем конкуренции. Разбираемся, как создать управляющую компанию с нуля, найти первых клиентов и на чем зарабатывают УК.
Содержание статьи
- Понятие и виды УК
- Регистрация управляющей организации
- Какие документы требуются для создания УК
- Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Составление бизнес-плана
- Шаг 2. Юридическое оформление организации
- Шаг 3. Сдача квалификационного экзамена
- Шаг 4. Получение лицензии
- Шаг 5. Оборудование помещения и наем работников
- Шаг 6. Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг
Понятие и виды УК
Управляющие компании (УК) – это организации, которые осуществляют управление в системе ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). Другими словами, УК обслуживают дома: обеспечивают поставку ресурсов (вода, электроэнергия, газ), нормальное техническое и санитарное состояние здания. Конкретный перечень обязанностей компании содержится в договоре, заключаемом с жильцами дома.
Алена Ткачук: как Создать прибыльную управляющую компанию.
Перед тем как создать новую управляющую компанию, следует выбрать вид организации. В зависимости от формы управления выделяют:
Так, от вида организации зависит, какие обязанности предстоит выполнять управляющей компании перед клиентами – жильцами МКД. Однако в каждом случае для осуществления такой деятельности требуется специальное оборудование и большой штат сотрудников.
Регистрация управляющей организации
Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.
Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:
- подготовить необходимые документы;
- направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
- открыть расчетный счет и изготовить печать.
При создании акционерного общества придется дополнительно потратить время на выпуск ценных бумаг. Из-за этого процедура открытия управляющей компании усложняется и затягивается. Однако следует помнить, что лицо вправе выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица для ведения деятельности по обслуживанию МКД.
Какие документы требуются для создания УК
Как правило, для регистрации юр. лиц требуется стандартный перечень документов. Необходимые документы для открытия управляющей компании ЖКХ:
- заполненное заявление по форме № Р11001, установленной Приказом ФНС;
- устав организации и/или учредительный договор;
- протокол о принятии решения о создании УК, подписанный в ходе общего собрания учредителей;
- приказ о выборе и назначении на должность директора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор аренды или другой документ, подтверждающий наличие у юр. лица помещения для осуществления своей деятельности (например, гарантийное письмо).
Если планируется создание УК на базе уже существующей организации, то список документов упрощается. Необходимо направить в регистрирующий орган:
- обновленную версию устава юр. лица;
- заявление о регистрации изменений;
- протокол о принятии решения о внесении изменений, вынесенный на общем собрании.
Также требуется внести соответствующие изменения и в остальные локальные акты предприятия.
Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция
Мы уже разобрались, как правильно зарегистрировать управляющую компанию. Однако этого недостаточно для осуществления полноценной деятельности организации в качестве УК. Это длительный и сложный процесс. Теперь рассмотрим создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура.
Шаг 1. Составление бизнес-плана
На этом этапе необходимо проанализировать нишу и целевой рынок. Желательно пообщаться с жильцами МКД и узнать, что им не нравится в текущей УК, готовы ли они ее сменить, как ведется хозяйственное управление домом. Нужно изучить конкурентов и установить, получится ли создать организацию, которая справится с их недостатками.
Также следует исследовать информацию о текущих аукционах, проводящихся муниципалитетом. Возможно, удастся выиграть лот, что существенно облегчит дальнейшую деятельность управляющей организации. Стоит учитывать, что предприятию заранее нужно составить план деятельность, установить абонентскую плату, выявить потенциальные риски, рассчитать предположительную прибыль, расходы и др.
Шаг 2. Юридическое оформление организации
После разработки бизнес-плана требуется собрать необходимые документы и направить их в регистрирующий орган. Учредитель вправе выбрать любую организационно-правовую форму юр. лица на свое усмотрение. Главное, чтобы организация считалась субъектом предпринимательской деятельности. Наиболее часто регистрация управляющей компании ЖКХ реализуется в форме ООО.
Шаг 3. Сдача квалификационного экзамена
Лицо, назначенное руководителем УК, обязано сдать квалификационный экзамен, чтобы подтвердить свою компетентность в вопросах, связанных с ЖКХ. Для этого собирается специальная комиссия, в состав которой входят сотрудники местной администрации и жилищной инспекции. Экзаменация назначается в одном из помещений надзорного органа. В иных организациях, особенно коммерческих, проведение экзамена не допускается.
Заявление с соответствующими намерениями подается в муниципальный орган. Документ рассматривается в течение двух недель. При удовлетворительном решении назначается конкретное место экзаменации и точная дата и время, когда претендент должен явиться. Само тестирование проводится бесплатно. После успешной сдачи экзамена руководителю выдается квалификационный аттестат. С этого момента на лицо возлагается ответственность за принятие решений по управлению и обслуживанию МКД.
Шаг 4. Получение лицензии
Следующее, что нужно сделать, чтобы открыть управляющую компанию, – получить лицензию. Для осуществления деятельности в сфере ЖКХ необходимо разрешение государства. Данная процедура называется лицензированием.
Для получения лицензии управляющая компания обязана подходить под некоторые требования закона:
- быть зарегистрированной в России;
- вести деятельность на основании и в соответствии с принятым уставом;
- иметь нежилое помещение для размещения сотрудников и имущества предприятия;
- иметь оборудование и техническое оснащение для возможности выполнения качественного обслуживания дома;
- иметь полноценный штат работников (электрик, уборщик, сантехник и т.д.).
Чтобы получить лицензию, руководителю УК требуется подать соответствующее заявление в территориальную государственную жилищную инспекцию. При этом претендент обязан быть аттестованным квалификационной комиссией и не иметь непогашенной судимости.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- справка об отсутствии судимости;
- выписка из ЕГРЮЛ или иной документ, подтверждающий регистрацию управляющей компании;
- квитанция об оплате госпошлины.
Жилищная инспекция проверяет пакет документов на комплектность, регистрирует заявление и направляет заявку в лицензионную комиссию. Этот орган выносит решение о лицензировании управляющей компании. Если ответ положительный, документы возвращаются в жилищную инспекцию, а заявитель вызывается для выдачи лицензии.
Важно! Через процедуру лицензирования предприятие проходит не один раз. Полученное разрешение от государства на ведение управляющей деятельности в сфере ЖКХ необходимо продлевать каждые 5 лет (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).
Шаг 5. Оборудование помещения и наем работников
После получения лицензии управляющей компании ЖКХ необходимо выбрать подходящее для осуществления своей деятельности помещение. Его можно как арендовать, так и приобрести. В целях снижения первоначальных расходов нежилое помещение часто берут в аренду.
Также предприятие должно приобрести необходимое техническое оборудование, технику и иные принадлежности (швабры, насосы, перчатки, инструменты и т.д.), а также нанять сотрудников (бухгалтер, электрик, сантехник, дворник и др.). Без этого управляющая организация не сможет вести свою деятельность.
Шаг 6. Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг
Поскольку управляющая компания выступает в качестве посредника между жителями домов и поставщиками коммунальных услуг, для осуществления деятельности в сфере ЖКХ предприятию необходимо заключить договоры с обеими сторонами.
Чтобы найти клиента, то есть МКД, согласившийся на обслуживание конкретной УК, необходимо выиграть аукцион либо договориться с жильцами дома. Если с торгами все понятно, то с последним сложнее. Частная управляющая компания ЖКХ должна направить в дома представителей с предложением об обслуживании.
После того как управляющей компании удастся убедить жителей МКД перейти в свое управление, необходимо заключить договор с каждым собственником квартиры отдельно либо созвать общее собрание и получить согласие на нем. Также предприятию необходимо заключить договоры с поставщиками услуг: водоканалом, оператором по вывозу мусора и обслуживанию лифта и т.д.
Чтобы жильцы МКД решили расторгнуть контракт с текущей управляющей организацией и заключить новый договор, нужны весомые причины. Например, выгодные условия, более качественные услуги, недовольство действующей управляющей организацией, хорошая реклама и репутация новой компании.
Рентабельность бизнеса
Для открытия предприятия по управлению ЖКХ недостаточно знать, как юридически оформить и организовать управляющую компанию. Необходимо еще учитывать расходы и рентабельность бизнеса, на чем и сколько зарабатывают УК. В противном случае высок риск обанкротиться и закрыть предпринимательское дело.
Следует учитывать, что прибыльность компаний по обслуживанию и управлению МКД достаточно низкая. Чтобы бизнес окупился, понадобится несколько лет. При этом дело требует больших вложений при старте: расходы на помещение, оборудование, технику и наем работников.
Доходы предприятия формируются от тарифов за услуги. Обычно государство устанавливает низкие тарифы, чтобы они соответствовали среднему уровню доходов владельцев помещений. Однако управляющие компании могут повысить свои доходы от деятельности в сфере ЖКХ посредством тарифов, размер которых не регулируется действующим законодательством. Например, к таким относятся услуги содержания общедомового имущества и текущий ремонт здания.
Есть и другие способы, как можно сделать управляющую компанию более прибыльной:
- обслуживать МКД посредством субподрядчиков либо дочерних предприятий;
- предоставлять жильцам дополнительные услуги (установка приборов учета, наем частной охраны, ремонт сантехники и электрооборудования);
- сдавать в аренду нежилые помещения, часть придомовой территории, рекламные места).
Так, наибольший доход организация по управлению ЖКХ получает не от абонентской платы, а от иных видов деятельности, связанных с благоустройством МКД и сотрудничеством с другими подрядчиками.
Как показывает практика, рентабельность данного бизнеса составляет 5-10 %. Чтобы быстрее окупить управляющую компанию, рекомендуется брать на обслуживание как можно больше домов. Для начала хотя бы 3-4 МКД.
Советы и рекомендации
В этом бизнесе низкая конкуренция и долгая окупаемость. Поэтому перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, следует все тщательно продумать. Приведем некоторые советы, которые помогут начинающим предпринимателям начать дело:
Но самое главное – составить бизнес-план, исследовать рынок и найти заранее потенциальных клиентов. Насколько быстро предприятие выйдет в плюс, в первую очередь зависит от количества обслуживаемых домов.
Частые вопросы
Информацию о тендерах на управление МКД можно найти на электронных торговых площадках, официальных сайтах муниципалитетов. Необходимо выбрать подходящий аукцион и подать заявку на участие. Для этого потребуется заполнить заявление и приложить указанные документы (выписка из ЕГРЮЛ, финансовые документы, сведения о соблюдении условий конкурса и т.д.).
При покупке готового бизнеса необходимо принимать во внимание показатели предприятия: прибыльность, юридическая чистота, репутация, бухгалтерская отчетность, количество заключенных договоров, квалификация штата и т.д. Необходимо провести финансовый аудит и выяснить, насколько высоки риски при покупке данного дела, рентабелен ли бизнес.
Иногда собственники помещений считают, что если они не подписывали договор, то у них нет никаких обязательств. Однако договорные правоотношения в таком случае существуют, так как жилец пользуется услугами, предоставленными управляющей организацией. В таком случае можно подать иск о неосновательном обогащении (ст. ст. 1102 и 1107 ГК РФ).
Заключение эксперта
Регистрация управляющей компании – трудоемкий процесс. Необходимо зарегистрировать субъект предпринимательства, пройти квалификационный экзамен, получить лицензию, нанять сотрудников и приобрести необходимые принадлежности. Конкуренция в этой сфере бизнеса низкая, но и доходы невысоки из-за больших задолженностей владельцев помещений.
Как пожаловаться на работу УК мэру Москвы. Образец жалобы в УК. Куда жаловаться на управляющую компанию. Если она завышает тарифы или плохо работает. Жильцов в многоквартирных домах часто не устраивает работа УК: плохо убирают снег и метут дворы, не моют подъезды или не реагируют, что в квартире холодные батареи. Но при этом квитанции на солидные суммы в почтовых ящиках появляются регулярно. Вы вправе подать жалобу и потребовать проверить работы УК: насколько компания соблюдает установленные законом требования к содержанию общего имущества дома и придомовой территории либо предоставлению коммунальных услуг. /nash-dom/.
Как создать управляющую компанию: 3 основных этапа
Как создать управляющую компанию — что это и чем она занимается + требования к учредителям и участникам УК + 3 шага для открытия.
Многие ошибочно полагают, что паевой инвестиционный фонд — это юридическое лицо.
Но на самом деле он выступает в качестве комплекса имущественных прав, который складывается из вкладов, переданных в доверительное управление.
И за этим уже стоит управляющая компания, использующая вложенные средства и имущества для инвестирования в различные проекты, которые имеют потенциал в виде получения прибыли.
Если вас интересует тема инвестирования, то вы наверняка ищете информацию о том, как создать управляющую компанию.
Что это такое, какие ее основные обязанности, какие требования к ней выдвигаются, и что нужно, чтобы ее зарегистрировать — тема сегодняшней статьи.
Что такое управляющая компания и чем она занимается?
Прежде чем переходить к разбору вопроса, как создать управляющую компанию, необходимо выяснить, что это и чем она занимается.
Выше было упомянуто понятие паевого инвестиционного фонда (ПИФ), и вот из него и «растут ноги».
ПИФ — это все средства вкладчиков (пайщиков), которыми согласно законодательству на доверительных основах распоряжается управляющая компания.
Исходя из этого можно дать определение понятию «управляющей компании».
Итак, это зарегистрированное согласно нормам законодательства юридическое лицо, которое формирует инвестиционный фонд и совершает управление вкладами в интересах инвесторов для получения возможной прибыли.
Таким образом, доверительная компания аккумулирует полученные средства и пускает их в оборот различными способами.
И в случае успешного результата инвесторы получают прибыль.
Деятельность управляющей компании (УК) регулируется Законом Российской федерации «Об инвестиционных фондах».
В Украине аналогичной организацией является Компания по управлению активами (КУА).
Особенностями работы управляющей компании являются:
- одна управляющая компания может иметь под своей опекой несколько инвестиционных фондов;
- УК — это не благотворительная организация, за свои услуги она берет определенное денежное вознаграждение;
- деятельность УК строго регламентируется и контролируется государством;
- чтобы получить право на открытие и ведение деятельности, УК обязана получить лицензию;
- основные моменты, касающиеся прав, обязанностей, предоставления дополнительных услуг, системы вознаграждения, прописываются в Уставе УК и Правилах доверительного управления;
- компания несет материальную ответственность перед инвесторами в размере причиненного по ее вине ущерба.
К основным функция компании по управлению активами относятся:
- создание ПИФов;
- регистрация и выпуск инвестиционных паев;
- использование вкладов инвесторов в различных проектах с целью получения прибыли;
- анализ и оценка рынка инвестиций, а также поиск новых объектов, в которые можно вложить деньги — акций, облигаций, золота, недвижимости;
- поиск и набор квалифицированного персонала;
- проведение маркетинговых операций;
- ведение учета и аудита;
- подготовка и предоставление отчетности государственным органам.
Требования к управляющей компании
Все требования к тому, чтобы создать управляющую компанию, прописаны в статье 39 Закона РФ «Об инвестиционных фондах».
Попробуем рассказать о них простыми словами:
- Чтобы зарегистрировать УК, необходимо выбрать организационно-правовую форму: акционерное общество (АО) или общество с ограниченной ответственностью (ООО);
- В соответствии с требованиями Центрального банка РФ, УК обязана иметь собственные средства в установленном минимальном размере:
- с 01.09.2016 — 10 000 000 рублей;
- с 01.03.2017 — 15 000 000 рублей;
- с 01.09.2017 — 20 000 000 рублей + 0,02% от размера суммы превышения средств, которые находятся в распоряжении УК над 3 000 000 000 рублей (не должны превышать 80 000 000 рублей).
- Наличие у исполнительного лица профильного высшего образования и опыта работы в финансовых учреждениях.
- Проведение внутреннего контроля проводится в обязательном порядке.
Для этого необходимо нанять контролера или создать службу внутреннего контроля.
Кто может быть учредителями и участниками управляющей компании?
Для того, чтобы стать учредителем, необходимо соответствовать таким требованиям:
- Лица, на которых есть непогашенная или неснятая судимость по финансовым махинациям или правонарушениям, совершенным против госвласти, не имеют права распоряжаться более чем 10-ю голосами.
- Лица, решившие создать управляющую компанию, обязаны направить заявку в государственный орган по ценным бумагам.
Основными участниками УК ПИФа являются:
- гендиректор;
- контролер;
- специалист.
Подробнее остановимся на каждом из них.
Итак, основными требованиями, которым должен соответствовать гендиректор, являются:
- Назначенный гендиректор должен иметь профильное высшее образование и соответствующую квалификацию, которая подтверждается аттестатом 5.0.
- Обязательно наличие как минимум двухлетнего опыта работы на руководящей должности в государственном структурном подразделении, занимающимся ценными бумагами или инвестиционными фондами.
- Гендиректор не может:
- быть сотрудником депозитария, регистратором и оценщиком ПИФа;
- быть руководителем финансового учреждения, совершившего нарушения, которые влекут за собой ликвидацию лицензии на осуществление деятельности; и с дня аннулирования должно пройти минимум 3 года;
- иметь судимость;
- нести наказание за совершение административного правонарушения, срок которого еще длиться (должно пройти от полугода до 3 лет).
К должности контролера управляющей компании предъявляются такие требования:
- Наличие диплома о полученном профильном высшем образовании и аттестата квалификации.
- Минимальный опыт работы — 1 год на должности специалиста в финансовых учреждениях.
- Контролер не может быть руководителем или контролером финансовой организации, которая ранее потеряла лицензию и с этого момента прошло менее 3 лет.
- Если со дня лишения аттестата квалификации прошло менее 3 лет, претендент не может занимать должность контролера в УК ПИФа.
Что касается основных моментов работы контролера, то они заключаются в следующем:
- занимается контролем деятельности управляющей компании или ее филиала;
- назначается, подчиняется и лишается должности советом директоров или собранием акционеров.
Что касается специалистов, которые работают в управляющей компании, то они отвечают за ведение бухгалтерского учета в организации.
Работники, которые выполняют другие обязанности — набор кадров, обеспечение информационно-технической деятельности, предоставление юридических консультаций, не относятся к специалистам УК.
Поэтому их деятельность регулируется другими законодательными нормами.
Требования к должности специалиста управляющей компании:
- наличие действующего аттестата квалификации;
- опыт и профильное образование являются желательными, а не обязательными.
Как осуществляется работа управляющей компании, узнаете из видео:
Как создать управляющую компанию: пошаговый процесс
«Если человек уверенно движется по направлению к своей мечте и стремится жить такой жизнью, какую он себе вообразил, то успех придет к нему в самый обычный час и совсем неожиданно.»
Генри Дейвид ТороРазобравшись с основными понятиями, можно приступить в разбору вопроса, как создать управляющую компанию.
По сути можно выделить три основных этапа открытия управляющей компании:
Вначале определяются цели и задачи УК:
- контроль над деятельностью ПИФа;
- получение вознаграждения за оказанные услуги пайщикам фонда.
Следующим в том, чтобы создать управляющую компанию, является определения типа ПИФа.
Он может быть открытым, закрытым или интервальным.
После этого придумывается наименование для УК.
Учредители должны наладить инфраструктуру для осуществления деятельности и подписать договора с:
- депозитарием;
- регистратором;
- аудитором;
- оценщиком;
Также необходимо составить правила доверительного управления.
Регистрация УК в государственных органах
Более целесообразным вариантом является открытие именно ООО.
Во-первых, сокращается срок регистрационной процедуры, во-вторых, учредители получают большую свободу действий.
От учредителей понадобится открыть корпоративный счет, подготовить печать, отправить письмо в Росстат, чтобы получить код ОКПО.
В среднем на процедуру сбора всех документов, чтобы создать управляющую компанию, уйдет 3-4 недели.
Также в течение 30 календарных дней с дня подачи документов на регистрацию необходимо предоставить полученный код в Федеральную службу по финансовым рынкам.
Если у Единого государственного реестра юридических лиц нет вопросов к учредителям, то уже в течение 3-х рабочих дней УК будет зарегистрирована.
При решении открыть акционерное общество необходимо потратить время не только на подготовку учредительных документов, но и на регистрацию эмиссии акций.
Запрос на получение лицензии
- заявление на получение лицензии;
- копии учредительных документов УК;
- копии документов учредителей и членов совета;
- документ о том, что госпошлина была уплачена (35 000 рублей);
- копии документов, подтверждающих выполнение требований (штат УК и наличие собственных средств).
По желанию также можно подать:
- документ, подтверждающий постановку УК на учет в налоговой службе;
- сведения о контролере и специалистах УК;
- правила внутреннего контроля.
В течение 2-х месяц ЦБ РФ рассматривает полученные документы и выносит решение по предоставлению или отказу в выдаче лицензии.
Оно должно прийти компании-соискателю в пятидневный срок.
Причинами отказа могут быть:
- невыполнение требований для получения лицензии;
- неполная или недостоверная информация, предоставленная в документах.
После прохождения всех этапов, как создать управляющую компанию, можно переходить к формированию фонда.
Для этого учредителям необходимо в течение полугода приступить к привлечению паев инвесторов.
Чтобы процесс открытия УК был правильным, рекомендуем вам воспользоваться услугами специалистов, которые смогут подговорить, собрать и подать все необходимые документы.
Ведь в случае отказа на получение лицензии придется по новой тратить время и средства, что по сути не является выгодной перспективой.
Обращения следует направлять на имя начальника Мосжилинспекции Кичикова Олега Владимировича. В тексте необходимо указать свою фамилию, имя, отчество и адрес. Обращения, в которых отсутствуют фамилия и адрес, считаются анонимными и не подлежат рассмотрению. Также желательно указать контактный телефон, чтобы инспектор мог связаться с заявителем и совместно определить время выезда на место для решения проблемы. В заявлении необходимо указать причину обращения. Рекомендуем излагать суть вопроса кратко, без избыточных деталей, не относящихся к проблеме. По возможности следует указать, к кому и когда ранее обращался заявитель (ФИО, должность, название организации ).
Как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ с нуля, требования, документы
Обслуживание многоквартирных домов без координации действий всех жильцов не представляется возможным. Необходимость периодического текущего и капитального ремонта общего имущества, вопросы энергоснабжения и осуществление общего управления осуществляется специальными предприятиями. Такие предприятия носят обычно название «управляющая компания», и открыть такую компанию по силам многим начинающим бизнесменам.
Какие бывают управляющие компании в сфере ЖКХ
Однако, не все управляющие организации берут на себя роль осуществления всех функций по обеспечению многоквартирных домов. Большинство из них в целях упрощения деятельности специализируется на чем-то одном.
Их специализация и является основным критерием подразделения управляющих предприятий на следующие виды:
- Компания, осуществляющая посредническую функцию между жильцами и другими предприятиями, поставляющими те или иные услуги. Они лишь координируют работу, обеспечивают постоянные связи с поставщиками услуг, но сами непосредственно не участвуют в ремонте, поставке энергоресурсов.
- Предприятия, которые все услуги предоставляют сами. У них имеются подразделения, занимающиеся текущим обслуживанием, уборкой, ремонтом и т.д. Единственно, они являются посредниками при поставке энергоресурсов, так как поставщики в основном монополизировали рынок.
- Компании, осуществляющие управление общим имуществом жильцов многоквартирных домов. К примеру, управление гаражами, дворовыми участками, нежилыми помещениями и т.д.
В основном виды управляющих организаций ограничиваются указанными выше типами. Однако это не законное ограничение, а лишь констатация тенденций. Вновь образуемые предприятия могут расширить перечень предоставляемых услуг в зависимости от договоренностей с жильцами домов.
Права и обязанности
Основной перечень правомочий и обязанностей управляющей организации предусматривается в договоре между жильцами и управляющей компанией.
В обязанности управляющей компании входит:
- подготовка подведомственных домов к зимнему и летнему сезону;
- предоставление коммунальных услуг, в том числе ремонт труб и электросетей, установка счетчиков;
- сезонный косметический ремонт подъездов и фасадов, а также капитальный ремонт домов;
- поддержка чистоты и порядка на вверенной территории, вывоз мусора;
- составление счетов за коммунальные услуги, прием и рассмотрение заявлений от жильцов, предоставление справок и документов жильцам.
На общем собрании собственников жилья устанавливается размер отчислений управляющей компании, за оказанные с ее стороны услуги.
Структура управляющей компании
В зависимости от величины жилищного фонда и количество домов находящихся под управлением предприятия вирируется структура самой управляющей компании:
- В распространенной форме структурной организации руководящая роль отводится директору данной компании.
- Для более эффективного функционирования назначаются «начальники участков» закрепленные за определенными домами. В их обязанности входит контроль за соблюдением рабочими техники безопасности (охрана труда), взаимодействие с собственниками и контролирующими органами.
- Непосредственно работы выполняются штатными сотрудниками, но только тогда, когда весь спектр услуг оказывается самой организацией.
Обязанности директора и начальников участков очень похожи, но директор осуществляет общий надзор и организацию, а начальники участков более локализованы.
Бизнес план управляющей компании
Разумеется, перед началом любой коммерческой деятельности необходимо составить четко изложенный план действий и финансовых вливаний. В случае, когда создается управляющая организация, основными пунктами бизнес плана должны стать:
- Цель управляющей компании ЖКХ.
- Инвестиционная стоимость, стартовый капитал.
- Затраты.
- Возможные риски.
Каждый из данных пунктов по отдельности представляет целый комплекс мероприятий.
Задачи компании
Основными задачами являются:
- получение как можно большей прибыли;
- настроить рентабельную работу предприятия на постоянной основе;
- качественное удовлетворение потребностей жителей многоквартирных домов.
Помимо указанных основных целей, учредители могут поставить и другие, социально-экономические и венчурные цели.
Инвестиционная стоимость
Размер инвестиций в бизнес в сфере ЖКХ зависит от намерений учредителей на старте предприятия. Если они хотят с нуля охватить как можно больше домов, то, скорее всего, сумма финансовых вложений будет достаточно большой. Размер минимальных инвестиций такой же, как и у любого ООО. На сегодняшний день размер уставного фонда, при учреждении ООО, должен быть не менее 10 тысяч рублей в наличной форме.
В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.
Затраты
К затратам будущей управляющей компании относятся:
- аренда помещений;
- транспортные расходы;
- покупка оборудования;
- расходный материал;
- наем штата;
- непредвиденные расходы.
В зависимости от спектра услуг, оказываемой компанией, в статьи расхода могут быть включены и иные пункты. Разумеется, на каждом пункте можно сэкономить настолько, насколько позволяет деятельность компании.
Риски
Так как создать свою управляющую компанию может быть не просто в связи с большими денежными вложениями, необходимо учесть риски, и лишь потом приступать к делу.
Основные риски связаны с:
- с низкой рентабельностью подобных предприятий в целом;
- необходимость больших финансовых вливаний;
- недостаток квалифицированных кадров;
- давление со стороны администрации населенного пункта;
- отсутствие четкого положения рынка.
Последний пункт связан с резкими изменениями положений законодательства о порядке обслуживания многоквартирных домов. Все знают, что до недавнего времени функции таких предприятий выполняли ТСЖ и жилищные (гаражные) кооперативы. Так что вполне возможно изменение политики страны в деле регулирования бизнеса в сфере ЖКХ еще не раз.
Лицензия на управляющую компанию
После принятия № 255-ФЗ и внесения соответствующих изменений в Жилищный Кодекс РФ требования к учреждению и регистрации управляющей компании в сфере ЖКХ стали намного суровее. Так, чтобы создать управляющую компанию необходимо получить специальную лицензию.
Лицензирование осуществляется:
- органом надзора за деятельностью предприятий в сфере ЖКХ соответствующего региона;
- комиссией по лицензировании деятельности компаний в сфере ЖКХ.
Именно при содействии этих двух структур предоставляется соответствующие лицензии.
Чтобы получить это разрешение на ведение деятельности необходимо подать заявление в надзорный орган соответствующего региона.
Вместе с тем, должна быть представлена следующая документация управляющей компании:
- регистрационное свидетельство ООО или ИП;
- учетные документы в налоговом органе;
- устав ООО или ИП;
- выписка из ЕГРЮЛ или ее нотариально-заверенной копии;
- учредительный договор;
- выписка про уставной фонд;
- решение о назначении директора;
- договор аренды помещения (свидетельство о собственности);
- техническая документация про имеющиеся в ведении ресурсы и оборудование;
- сертификат повышения квалификации директора.
Сертификат получается после успешной сдачи специального экзамена. Без этого регистрация УК невозможна.
Вопросы, содержащиеся на экзаменационном листе, в основном направлены на проверку знаний законодательства в сфере осуществления предпринимательской деятельности.
Требования к управляющим компаниям ЖКХ
Также указанный выше Закон не только установил правила лицензирования, но и определенные требования к управляющим компаниям ЖКХ:
- деятельность должна осуществляться в форме ООО или ИП;
- компания должна иметь необходимые для деятельности средства, оборудования, штат сотрудников;
- должны быть исполнены все требования надзорного органа, предъявляемые в процессе проверки деятельности;
- предприятие должна иметь стабильное финансовое положение;
- вся деятельность должна вестись открыто.
Законодательством могут предъявляться и иные требования к управляющей компании многоквартирным домом.
Подписание договора
Договор с управляющей организацией подписывается всеми жильцами многоквартирного дома. Процедура подписания проводится на общем собрании жителей. Весь процесс протоколируется и приобретает статус официального документа.
Однако подписанию предшествует предварительное согласование и обсуждение. После чего вариант договора предъявляется жильцам. Для этого нужно организовать общее собрание.
Обязательные правила при заключении договоров
В договоре управления многоквартирным домом должны содержаться следующие пункты:
- цели заключения договора;
- предмет договора;
- правомочия и обязанности сторон;
- список оказываемых услуг;
- вознаграждение компании;
- порядок осуществления платежей;
- сроки регулярной отчетности и порядок его предоставления.
Грамотно составленный договор необходимо представить общему собранию жильцов. Каждый из собственников квартир имеет право внести предложения по изменению или дополнению договора, которые должны быть учтены управляющей компанией.
Создание управляющей компании ЖКХ самостоятельно пошаговая процедура
Так, как открыть управляющую компанию? Для создания с нуля и нормального функционирования предприятия необходима следующая пошаговая процедура:
- Составить бизнес план. При этом рынок и все факторы должны быть непременно учтены. Особо дотошно необходимо отнестись к вопросам финансов и расходов.
- Необходимо зарегистрировать ООО или ИП. Однако лучше будет оформить компанию как ООО, ведь ИП не может нанимать людей на постоянной основе, без чего нормальное функционирование предприятия не представляется возможным.
- Получить лицензию на осуществление деятельности. А также должна быть осуществлена регистрация в надзорном органе.
- Найти потенциальных клиентов (жильцы многоквартирных домов) и заключить с ними договора. Отличным помощником в этом нелегком деле станет реклама.
Данная пошаговая инструкция универсальна, но не включает проблемные ситуации, которые могут возникнуть в ходе работы. Так, рентабельность и размер получаемой прибыли напрямую зависит от активности предприятия и от того, сколько клиентов у нее имеется, а также бюджета. По этой причине, чтобы обеспечить скорейшую окупаемость вложений и получать большие прибыли необходимо создать компанию, с как можно большими финансовыми вливаниями.
Как оформляется жалоба на УК и ТСЖ в жилищную инспекцию. Можно ли пожаловаться в жилищную инспекцию на соседей. Как обжаловать решение ГЖИ. Главное их оружие – подача жалобы в Жилищную инспекцию. Управляющей организации вряд ли удастся избежать таких неприятных моментов, поэтому с ними нужно научиться работать. В статье мы разберемся с тем, как минимизировать риск подачи жалобы, а также что делать в ситуации, если она все-таки была подана. Чем занимается Госжилинспекция. Государственная жилищная инспекция – ведомство, контролирующее соблюдение федерального и регионального законодательства в части эксплуатации жилых домов.
Источники- https://els24.com/article/713-kak-sozdat-svoyu-upravlyayushchuyu-kompaniyu-zhkkh-s-nulya/
- https://biznesprost.com/rukovodstvo/kak-sozdat-upravljajushhuju-kompaniju.html
- https://zakondoma.ru/upravlenie/kompaniya/kak-otkryt-svoyu-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-sfere-zhkh.html
