Как не пустить жилищную инспекцию

Как не пустить жилищную инспекцию Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так. IP: 85.174.201.23 BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 5.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko)

УК хочет ломать стену в нашей квартире. Правомерно ли это?

– Мы живем на 7 этаже в девятиэтажном доме. Соседи с 6 этажа жалуются на мокрые стены на кухне, но у нас в квартире сухо и нигде не течет. Управляющая компания хочет ломать нам стену в коридоре для доступа к канализации. Стена была изначально сделана строительной компанией (из гипсокартона, кажется). Правомерны ли их действия? И кто возместит нам ущерб? Можем ли мы отказать в доступе или обязаны дать сломать стену?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Доступ к стене надо будет предоставить. У ваших соседей могут появиться грибок и плесень или даже стена начнет терять прочность. Недаром говорят, что вода камень точит. Хотя гипсокартонная стена, упомянутая в вопросе, не может быть несущей и на прочность конструкций дома ее ослабление никак не повлияет. А постоянная сырость и развивающаяся благодаря этому микрофлора может отразиться на состоянии здоровья жителей аварийной и даже примыкающих к ней квартир.

Что касается компенсации, то, если в создавшейся ситуации виноваты соседи автора вопроса, расходы на ремонт лягут на них. Если же вышли из строя коммуникации в зоне ответственности управляющей компании, работы будут проводиться за ее счет. Напомню, что управляющая компания отвечает за все элементы водопроводной системы, которые находятся до запорных вентилей в квартире. Крайне маловероятно, что УК найдет и докажет злой умысел собственника.

Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Алексей Зарайский:

Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.

Восстанавливать стену придется за свой счет. Во избежание подобных случаев специалисты всегда рекомендуют собственникам «закрывать» транзитные инженерные сети таким образом, чтобы в технических шкафах были предусмотрены дверцы или люки.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда собственники помещений обязаны предоставлять доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, проходящим через помещение. Если добровольного согласия собственник не даст, это может быть сделано по принуждению суда. При этом собственник несет риск дополнительных убытков, связанных с затягиванием ремонта, и судебных расходов.

Отвечает директор по производству сервиса капитального ремонта «Сделано» Антон Косоногов:

Первое, что необходимо сделать, — выяснить любым способом, почему и откуда течет. При этом имейте в виду, что без постановления суда никто в вашу квартиру ворваться не может и совсем необязательно впускать кого-то, если у вас нет на это желания.

Однако препятствовать просто осмотру (без разрушений) не нужно: хотят смотреть — пусть смотрят. Если осмотр не принес результата и место протечки визуально определить нельзя, надо заранее сформулировать механизм компенсации или подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине.

Обычно в таких случаях все договариваются мирным способом. Если течь произошла по вашей вине и вы точно знаете, что это вы делали ремонт и там могут быть какие-то проблемы, лучше решить проблему самим.

Если это затопление, которое в зоне ответственности УК (они отвечают за этот стояк), они должны все починить и сделать, как было, но регламентирующих законов на это нет. Они могут сказать, что разберут, починят и соберут, но в итоге починят и не соберут стену обратно.

Что касается юридической стороны данного вопроса, то по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, «исполнитель (в этом случае УК) несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя (в этом случае ваша стена) в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. Исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет (экспертизой и судом), что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг».

Чтобы такой ситуации не произошло, нужно:

• просить заключение УК по каждому этапу работ;
• подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине;
• помнить, что без Вашего согласия никаких работ проведено быть не может, если это не аварийная ситуация (а она не аварийная). Если образуется сильное затопление, тогда в ход пойдет МЧС.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

Стоит начать с того, что причины намокания стены у соседей могут быть разными. Нужно определить причину протекания труб отопления, водоснабжения или водоотведения, которая относится к общему имуществу или к вашему.

Чтобы вам было понятно, какое имущество относится к общему, а какое к вашему личному, посмотрите на разделительное устройство. Например, радиатор тепла (батарея) в вашей квартире — это ваше имущество, а, значит, если течет радиатор, вы являетесь причинителем вреда имуществу своего соседа, который проживает этажом ниже.

Между трубой отопления и радиатором есть разделительное устройство: это либо кран Маевского, либо обычный кран с «барашком», как те, которые устанавливаются для самостоятельного перекрытия водоснабжения в ванной либо на кухне. Если протекание происходит из поврежденного участка до разделительного устройства, т. е. ближе к общему стояку, то причинителем ущерба имуществу (вследствие затопления) будет управляющая организация.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 5–7 Постановления правительства РФ № 491 общее имущество предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, т. е. это крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нем, а также все инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. Другими словами, все, что обслуживает более 1 квартиры, — это общее имущество.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана содержать в исправном состоянии общее имущество. В связи с тем, что общее имущество может проходить через жилые помещения (трубы отопления, водоснабжения, водоотведения и пр.), у управляющей компании есть обязанность — выходить два раза в год к каждому собственнику для осмотра данного имущества. По результатам осмотра инженер по работе с населением, являющийся сотрудником управляющей компании, которая управляет МКД, обязан составлять акт осмотра, где должно быть указано состояние общего имущества, которое находится внутри квартиры. Такой «обход» необходимо делать перед пуском тепла, а также перед отключением тепла, т. е. осенью и весной.

Данное требование закона редко исполняется на практике, поэтому часто происходят затопления квартир по причине неисправного оборудования, которое относится к общему имуществу.

Управляющая компания обязана выйти к вам с целью выявить причину намокания стены вашего соседа.

Вы, конечно, не обязаны пускать представителей управляющей компании к себе в дом, но помните, что в этом случае управляющая компания обратится в суд с неимущественным иском, предметом которого будет предоставление доступа в ваше жилое помещение. При обращении в суд УК необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 3 000 руб., возместить которую вынуждены будете вы, потому что суд удовлетворит требования истца.

Чтобы определить причинителя вреда, стоит понимать, что управляющая компания должна выяснить, «чье имущество» протекает и где именно.

Часто между этажами могут быть технические помещения либо проходить трубы общего имущества. Если речь идет о водоотведении (канализации), то для этого получить доступ к трубам просто необходимо.

Вашу стену ломать никто не будет. Для того чтобы получить доступ к трубам водоотведения, достаточно снять гипсокартонную конструкцию, которая загораживает трубу. Странно, что перекрытие делал застройщик, потому что к общему имуществу в МКД, согласно правилам № 354, применяется требование открытого доступа.

В случае, если сотрудниками УК или сотрудниками организации подрядчика (ЖЭУ) будет нанесен ущерб вашему личному имуществу, у вас будет право обратиться с претензией к причинителю вреда, а затем с исковыми требованиями в суд, если в претензионном порядке причинитель не возместит вам ущерб.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Управляющая компания не может принять решение о сносе стен в вашей квартире. Данный вопрос обычно решается в судебном порядке, так как самовольно никто ничего ломать в вашем объекте недвижимости не имеет права.

Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:

В случае наличия протечки в доме между вашими соседями и УК обязательно должен быть составлен акт о протечке/заливе в квартире, но не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Без наличия акта о протечке нет самого факта наличия протечки и, соответственно, нет оснований для проведения каких-либо работ в вашей квартире. При отсутствии такового акта рекомендуется написать претензию в адрес УК, параллельно можно также направить жалобу в Жилищную инспекцию и в Прокуратуру на незаконные действия УК.

При наличии акта УК должна согласовать с вами дату выезда на ваш адрес и получить от вас согласие на проведение работ в вашей квартире. Если в вашей квартире будет выявлена причина протечки, возможны 2 варианта развития событий:

1. Вы самостоятельно устраняете причину протечки.
2. С вашего согласия УК выполняет работы по ее устранению. И в случае причинения вашему имуществу ущерба именно УК должна возместить вам все убытки в претензионном или судебном порядке. Тогда вам необходимо обязательно получить копию акта о протечке и документы, подтверждающие полномочия лиц, которые будут проводить работы, т. е. то, что они являются сотрудниками данной УК. Достаточно фото документов, которые будут вам предоставлены на ознакомление.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Так как для жилищной инспекции такое судебное доказывание необходимости проникновения в квартиру гражданина является сложным и долгим процессом — на практике дело до таких судов, как правило, не доходит. Как результат, самовольные перепланировки квартир – сегодня это распространённое массовое явление в России. Но Минстрою похоже надоело такое бессилие подведомственной жилинспекции, поэтому в соответствии с поступившим в Госдуму законопроектом: предполагается быстрый упрощённый порядок рассмотрения в судах заявлений Государственной жилищной инспекции о допуске в квартиру для проведения её проверки на предмет наличия перепланировки.

Как не пустить жилищную инспекцию

Вы видите эту страницу, значит что-то пошло не так.

IP: 85.174.201.23
BROWSER: Mozilla/5.0 (Windows NT 5.1) AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko) Chrome/35.0.3319.102 Safari/537.36
HOST: news.ners.ru
REQUEST_URI /kogo-sejchas-sobstvennik-mozhet-ne-vpuskat-k-sebe-v-kvartiru-dlya-proverki-dazhe-nesmotrya-na-udostoverenie.html

В Государственную жилищную инспекцию г. Москвы (далее — Мосжилинспекция) поступило обращение, в котором заявитель просил проверить одну из столичных квартир на предмет незаконного переустройства. Однако собственник жилого помещения не оценил инициативу и на порог не пустил представителей Мосжилинспекции. Конфликт пришлось разрешать в суде (дело № 33 – 8301/2021). Позиция сторон в деле

Верховный суд разъяснил, кого и когда хозяин обязан пустить в квартиру

Собственник переделанной квартиры не имеет права не пустить к себе с проверкой представителей управляющей компании, которая отвечает за дом. Такое решение озвучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила спор управляющей компании и хозяев квартиры в Подмосковье.

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда.

А началось с того, что в Красногорский городской суд Московской области обратилась управляющая компания, которую собственники одной из квартир не пустили через порог. В иске коммунальщики просили обязать ответчиков — мужа и жену — «предоставить доступ в жилое помещение». Управляющая компания по почте отправила требование предоставить документы о том, что их перепланировка согласована. В ответ — тишина. Спустя несколько месяцев коммунальщики отправили по тому же адресу второе письмо с требованием пустить их в квартиру «для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома». Но собственники их не пустили. Остался единственный выход — идти в суд.

Решение городского суда гласило: иск удовлетворить, собственников обязать предоставить коммунальщикам доступ в жилище. Ответчиков суд еще и наказал рублем, взыскав с них компенсацию госпошлины — 6 тысяч рублей. Решение супруги обжаловали. Московский областной суд вердикт коллег отменил и принял новое решение — в иске коммунальщикам отказать. Тогда уже управляющая компания пошла дальше и выше — в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила спор и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила. Вот аргументы высокой судебной инстанции. В Жилищном кодексе есть статья 30. В ней перечислены обязанности собственника квартиры — содержать жилье в «надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним». Список обязанностей собственника немаленький. В частности, он должен соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества дома. Из материалов дела видно, что документы о перепланировке хозяева квартиры отказались показывать, пустили коммунальщиков на свою территорию после их требований лишь «частично». То есть не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».

Областной суд это решение отменил. Он сказал, что оснований для доступа коммунальщиков в комнаты и кухню — нет. Потому как никакого технического и санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда коммунальщиков не пустили, — не установлено. А у истцов нет жалоб соседей из-за сделанной перепланировки. Значит, ничьи права не нарушены.

Верховный суд назвал такие выводы областных коллег неправильным толкованием и применением норм закона. Он напомнил про Жилищный кодекс (статья 17), в котором говорится, что пользоваться жильем можно, только соблюдая права тех, кто живет в нем и рядом, а также всяких требований — от противопожарных до экологических. И при этом еще надо учитывать Правила пользования жилыми помещениями. В последних сказано, что надо «немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей». А если такие неисправности появятся, сразу ставить в известность управляющую компанию. А еще гражданин-собственник обязан «пускать в заранее согласованное время» представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра оборудования и ремонта. Тот же кодекс предписывает собственнику поддерживать жилье в хорошем состоянии.

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что «в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников» коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Верховный суд подчеркнул: состав минимального перечня необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома, порядок таких работ и услуг устанавливаются правительством РФ. В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома сказано, что осмотры этого общего имущества проводятся собственниками помещений, должностными лицами органов управления ТСЖ или управляющей компании, там же сказано, что исполнитель имеет право требовать допуска «в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в жилое или нежилое помещение, которое он занимает». Приходить управляющая компания может «по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время»..

В пункте 34 Правил предоставления услуг сказано, что потребитель обязан допускать представителей аварийных служб, госорганов и прочих в свое жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. Верховный суд подчеркнул: эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам. Техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям, и это обязательное условие для предоставления коммунальных услуг всем жильцам .

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Конечно, если собственник квартиры убежден, что внутридомовые инженерные системы под его полом в полном порядке и не требуют замены или ремонта. Акт подписывают собственник, УК, заказчик капремонта и подрядчик. После чего заказчик капремонта идет в суд – за получением доступа в квартиру, а сам капремонт продолжается. Только вот если за это время –из-за недопуска ремонтников – кому-то из соседей будет причинен ущерб, то оплачивать его будет тот, кто не впускал ремонтников. Подробнее о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами – в материале в "Энциклопедии решений" интернет-версии системы ГАРАНТ.