Как перейти из жск в управляющую компанию

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз . Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,

управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),

управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников . Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно. А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

Итак, чтобы передать управление домом ЖСК, нужно провести общее собрание собственников, которое большинством голосов должно принять соответствующее решение, оформленное протоколом. Собрание проводится в порядке, определенном ст.45 Жилищного кодекса РФ, и считается правомочным, если в нем приняло участие собственники с числом голосов не менее 50%. В вашем доме проводилось такое собрание? Оформлено ли надлежащим образом его проведение и принятое на нем решение? Если нет, то ЖСК управляет вашим домом незаконно.

Если вы член кооператива, убедитесь, что размер платы установлен с соблюдением порядка, прописанного в уставе ЖСК. Как правило, по уставу размер платы назначается только общим собранием членов кооператива (обычно ежегодным), но не правлением и не председателем. Решение об установлении платы должно быть оформлено протоколом. Если порядок не соблюден, размер оплаты можно легко оспорить.

Чем может быть плох “советский” ЖСК?

Дополнительные деньги с жильцов ЖСК собирает только для того, чтобы прокормить аппарат. В ЖСК как минимум два функционера на зарплате: председатель и бухгалтер. Предположим, каждый получает по 5000 рублей в месяц. В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей. Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК — это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность. Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома. ЖСК обычно своими силами ничего в доме не делает, а на все работы заключает договор с управляющий компанией. УК кровно заинтересовано в обслуживании дома. Не только потому, что получает деньги от дома, но и потому, что ее под это дело субсидирует город. В то же время УК вовсе не заинтересована в том, чтобы надлежащим образом фиксировались недостатки в обслуживании дома. Поэтому часто дирекция УК входит в сговор с правлением ЖСК, приплачивает ему “бонусы”, а правление принимает работы без замечаний и подписывает все документы, которые устраивают УК.

ЖСК не представляет интересы собственников. Как уже говорилось выше, члены ЖСК, выплатившие паи, приобретают свое жилье в собственность. И только то жилье, за которое паи не выплачены, остается в собственности ЖСК как юридического лица. А в “советских” ЖСК за редчайшими исключениями все паи за квартиры выплачены давным-давно. Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие. Председатель ЖСК — пожилой пенсионер — по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю. Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом. Председателю с бухгалтером положено по 9 тыс. рублей в месяц. Отчетно-выборных собраний кооперативом не проводилось уже лет десять. Жильцы дома — пенсионеры и загруженные работой граждане, у которых нет времени и желания вникать в тонкости управления домом. Дом стоит, свет горит — и ладно.

Собрание собственников в доме не проводилось, способ управления домом жильцы не выбирали. Но поскольку ЖСК управлял домом спокон веку, ни у кого из жильцов особых вопросов и не возникает — большинство даже и не знают о такой возможности. Правление же вовсе не заинтересовано лишний раз собирать людей: вдруг это взбаламутит такое тихое, теплое и удобное болото?

Обслуживает дом районный ДЕЗ — управляющая компания, назначенная муниципалитетом. Согласно Жилищному кодексу, если собственники дома не проводили общего собрания и не выбирали способ управления домом, то управляющую компанию дому подбирают на конкурсной основе местные власти. На самом деле никакого конкурса не было, а решение о привлечении ДЕЗа приняли междусобойчиком три заинтересованных лица: руководитель ДЕЗа, местный ЖКХ-чиновник и председатель ЖСК. Более того, формально, по документам, дом числится в управлении ЖСК.

Но в нашем практическом случае это не так. ЕПД рассылается всем жильцам исправно, вот только строки “Содержание и ремонт жилых помещений” в нем нет. Вместо этого бухгалтер ЖСК ежемесячно кладет в почтовые ящики еще один документ — квитанцию с реквизитами ЖСК. А в ней примерно такие три строчки:

Наименование П лощадь Тариф Ито го

Техническое обслуживание 44.5 кв.м 12.63 руб. 562.04 руб.

Эксплуатационные расходы 44.5 кв.м 10 руб. 445 руб.

Капитальный ремонт 44.5 кв.м 0.20 руб. 8.9 руб.

То есть бухгалтер нашего ЖСК просто перенесла в квитанцию плату, которую установил для данного жилого помещения город. И это, в общем-то, законно и правильно.

А вот вторая и третья строчки — это уже кооперативная самодеятельность. Не особо настойчивым жильцам на вопрос “Что это?” правление отвечает: “Да это вот такие тарифы на обслуживание и эксплуатацию дома. Не беспокойтесь, тут все верно! Ни копейки себе, все забирает наше ненасытное государство.” После чего не особо настойчивый жилец поворачивается на 180 градусов и сутуло отчаливает в сторону своей квартиры. И только особо настойчивые собственники добиваются таки уклончивого ответа: “Да, это тарифы ЖСК. Да, утверждены кооперативом. Да, из этих денег правление получает зарплату. ” Тащить всю эту информацию из председателя и бухгалтера приходится клещами. А главное, выясняется, что тарифы эти даже на собрании кооператива не принимались, не говоря уж о собрании собственников дома. Просто председатель с бухгалтером пошушукались и решили: в 2014 году будем с квадратного метра брать по червонцу — утрутся.

Читайте также:  Где проверить задолженность по капитальному ремонту

Попытки выудить из правления дальнейшую информацию, документы и (о, боже, только не это!) отчеты всегда заканчиваются грязным скандалом. А мы с вами скандалов не любим, поэтому безобразные сцены обойдем стороной. И посмотрим на другие немаловажные аспекты нашего практикума.

Вот в доме появился неравнодушный житель, который начинает задавать вопросы и жаловаться: подъезд не убирают, крыша течет, из подвала летят комары… Сначала жалуется председателю кооператива. Безрезультатно. Потом жалуется в ДЕЗ, который обслуживает дом. Раз, два… На третий раз ДЕЗ назначает комиссию, которая — опаньки! — нарушений не обнаруживает. Причем комиссия ходит по дому именно тогда, когда жалобщик на работе. Наш неравнодушный жилец выходит из себя и пишет кляузу в Жилинспекцию и префектуру. Опять приходит комиссия, уже рангом повыше, и опять чудесным образом не находит нарушений.

А все потому, что в таких комиссиях от лица дома выступает кто? Правильно — председатель ЖСК! Который вовсе не заинтересован в том, чтобы нарушения были зафиксированы — ведь это же показатель его плохой работы и основание для лишения его зряплаты, да и председательства, собственно. Поэтому он подмахивает акты об отсутствии проблем. Но это еще не все, потому что имеется….

. сговор председателя ЖСК и руководства ДЕЗа. Заключается он в том, что ДЕЗ отстегивает председателю ЖСК небольшую сумму за то, чтобы тот без претензий закрывал ДЕЗу акты выполненных работ по договору обслуживания. Без этих актов (или если в этих актах отмечены недостатки) у ДЕЗа могут быть проблемки — как со сбором денег за обслуживание дома, так и с получением субсидий от московского правительства. Преоблемки ДЕЗу не нужны, и поэтому председательская мзда составляет для средней величины дома около 100 тыс. рублей в год. Но тут мы уже вступаем на зыбкую почву догадок, поэтому оставим эту скользкую тему.

Ну и вся эта вакханалия имеет также всякие побочные эффекты. Поскольку разложившееся правление ЖСК реальными проблемами дома не занимается, ДЕЗ вовсю хозяйничает в доме без ведома собственников: самовольно подключается к водоснабжению и электрощиту дома для своих нужд; показания счетчиков воды и электричества снимает от балды, с приписками, распределяя их потом на вислоухих жильцов; размещает в доме рекламу и выручку кладет себе в карман… В общем, пользуется бесконтрольностью по полной.

Что же делать?

Менять председателя и правление? Разгонять ЖСК? Привлекать прокуратуру?

Не надо. Дело в том, что такой ЖСК — это просто аппендикс, атавизм. С ним ничего не надо делать. Он наверняка отвалится сам, если вы проведете в доме общее собрание собственников, на котором выберите нормальный способ управления домом. Для абсолютного большинства домов, в которых “засел” такой вот “советский” ЖСК, подойдет простейшая форма управления — непосредственно управляющей компанией. То есть в данном случае тем же — ДЕЗом. Только без бессмысленного посредничества ЖСК. В этом случае ДЕЗ заключит договор управления непосредственно с собственниками, от лица которых выступит коллегиальный орган — совет дома. Все это подробно описано в ст.161, 161.1 и 162 Жилищного кодекса.

В заключение: как лениво послать в жопу “советский” ЖСК?

Предположим, активно менять вышеописанную ситуацию собственник квартиры не хочет, но и платить каким-то жуликоватым бабам из ЖСК ежемесячный оброк в виде лишних 10 рублей с квадрата жилец никак не желает. Что же делать?

Как что? Не платить, конечно! Просто составлять свою квитанцию, в которую включить только положенную по московскому постановлению сумму.

А что делать, если председатель ЖСК все же требует заплатить оброк? Тогда попросите его обосновать свои требования:

а) если вы член кооператива, то попросите предъявить устав ЖСК и протоколы собраний членов кооператива, на которых были утверждены тарифы и взносы, вздымаемые ЖСК, а заодно и тех, на которых вообще выбрали этого самого председателя (ст.113, 115-120 Жилищного кодекса);

б) если вы не член кооператива, попросите председателя не только документы, перечисленные в пункте “а”, но еще и договор между вами и кооперативом (п.6 ст.155 Жилищного кодекса);

в) если вы член кооператива, но не хотите вступать в таком качестве, попросите председателя доказать, что вы член кооператива — предъявить оригинал вашего заявления и протокол собрания ЖСК, на котором вас приняли в члены (ст.121 Жилищного кодекса).

Рискнем предположить, что за исключением устава, председатель вам предъявить ничего не сможет. Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации — бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна. Ведь тогда не останется вообще никого, способного нести хоть какую-то ответственность за дела в доме.

В конце концов, признавать или не признавать “советский” ЖСК, платить или не платить ему дополнительные сборы — дело ваше.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК , ТСЖ и ЖСК . Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация , которой собственники делегировали управление . Вне зависимости от формы управления , иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию , в общем-то, не составляет особого труда. Процедура мало чем отличается от вышеописанной: Необходимо провести общее собрание

Власть переменилась: как сменить управляющую компанию?

Зачастую собственников квартир не устраивает качество работы действующей управляющей компании. Однако ее смена представляется чем-то невообразимо сложным. SpbHomes.ru разобрался в вопросе.

Процедура и документы

Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.

Есть несколько способов управления многоквартирным домом:

  • Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • Создание жилищного кооператива (ЖК);
  • Выбор управляющей компании большинством голосов собственников;
  • Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.

При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.

В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.

  • Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
  • Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
  • Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проголосовало за смену на общем собрании;
  • Если УК лишили лицензии;
  • По обоюдному соглашению сторон договора;
  • При смене способа управления.

Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.

Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» — одно лицо.

Читайте также:  Кто освобождается от оплаты за капитальный ремонт в многоквартирном доме

Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.

Что должны делать собственники в таком случае?

  1. Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
  2. Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
  3. Отправить копию протокола управляющей компании;
  4. Выбрать новую управляющую компанию;
  5. Заключить договор с новой УК.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

  • Необходимо провести общее собрание;
  • Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
  • Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
  • Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
  • ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
  • Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.

Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.

Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.

Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».

Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.

В вашем доме действует жилищно — строительный кооператив , созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК , который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы… … Как дом попал в управление ЖСК ? В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК . Это правомерно? Обычно — нет.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене УО

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Читайте также:  Сколько должен платить пенсионер за капитальный ремонт

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

  • Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
  • Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
  • Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

  • Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
  • Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

  • Новая на рынке компания.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

  • Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Один из домов планирует перейти в управление к управляющей организации . Каков порядок изменения способа управления многоквартирным домом? 20 октября 2020. … При этом для изменения способа управления многоквартирным домом жителям, которые решили выйти из состава ТСЖ, объединяющего несколько домов, не требуется согласия членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав данного ТСЖ (апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07.12.2017 по делу N 33-15405/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от.

Сменить ТСЖ на УК

Обитатели ЖК «Олимп», некогда образовавшие ТСЖ, теперь хотят найти другого поставщика услуг — управляющую компанию. Что привело собственников к такому решению и что для этого необходимо сделать, в интервью телеканалу «Москва 24» рассказал адвокат по гражданским делам нашего правового центра Александр Спиричев

В течение последнего года ситуация вокруг смены товарищества собственников жилья на управляющую компанию накалилась до предела. Однако температура воды в батареях и кранах от этого не меняется, качество коммунальных услуг неуклонно падает, а вот цена на них, наоборот, растёт.

«Форма ТСЖ, по мнению экспертов, имеет ряд неоспоримых преимуществ. Жильцы занимаются обслуживанием дома самостоятельно, нанимая на некоторые работы сторонних подрядчиков. Очевидные плюсы: прозрачность работы, экономия средств, возможность сдавать помещения в аренду, полная автономность и самоуправление», — рассказывает адвокат по гражданским делам Александр Спиричев.

В большинстве случаев ключи от новостроек, к которым относится и ЖК «Олимп», достаются новосёлам вместе с навязанным застройщиком договором об оказании услуг с аффилированной УК. Нередко образуется группа инициативных жильцов, недовольная качеством работы коммунальщиков, и устраивает революцию — сменяет УК на ТСЖ, считая последнюю форму управления более прогрессивной.

«Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения взятых обязанностей по содержанию имущества и территорий дома. В этом случае решение принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия», — говорит адвокат по гражданским делам Александр Спиричев.

Но у жителей ЖК «Олимп» свой взгляд на ситуацию. Они решили устроить революцию «наоборот», сменив ненавистное ТСЖ на управляющую компанию. Однако председатель, стоящий во главе товарищества собственников, как считают многие, узурпировал власть и делает всё, чтобы не дать возможности жильцам отстоять своё мнение.

«По большому счёту, смена ТСЖ на УК проходит в том же формате, что и наоборот: общее собрание, голосование и протокол. Никаких действенных рычагов влияния на волеизъявление жильцов председатель ТСЖ или УК не имеет», — уверен адвокат по гражданским делам Александр Спиричев.

мена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. Организации , принимающей дом в управление , следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. … 5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО. Деятельность УК • 25 июня 2019. Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление , следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом.

Источники
  • https://mkd-project.livejournal.com/2440.html
  • https://spbhomes.ru/science/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/s-kakimi-slojnostiami-stalkivaiutsia-sobstvenniki-pri-smene-uo-5ddbc36216376423cc9576fc
  • https://chelovekizakon.ru/dela/smenit-tszh-na-uk

Рейтинг
Загрузка ...