Как правильно перевыставлять коммунальные услуги арендаторам при усн доходы

Арендатор производит ремонт помещения вместо уплаты арендных платежей. Какие налоговые последствия возникают у арендатора и арендодателя, применяющих УСН («доходы»)?

Вопрос: Арендодатель (УСН, «доходы») сдает помещение арендатору (УСН, «доходы»). С момента заключения договора и на три месяца стороны договариваются об арендных каникулах. В этот период арендатор своими силами по согласованию с арендодателем вместо арендных платежей производит ремонт. Возникает ли обязанность уплаты налога у арендодателя и арендатора?

Ответ: При сдаче арендодателем, применяющим УСН, помещения в аренду в связи с так называемыми арендными каникулами, то есть когда стороны согласовали условия договора о проведении арендатором ремонта в течение трех месяцев вместо уплаты арендных платежей, арендодатель, находящийся на УСН, должен отразить в налоговом учете доходы. Иных налоговых последствий от указанной сделки у сторон не возникнет.

Обоснование: Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор по договору аренды обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Оказание услуг по посредническому договору в 1С. Учет у агента


Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата может устанавливаться в виде: твердой суммы платежей; предоставления арендатором определенных услуг; передачи обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
При этом согласно положениям гражданского законодательства стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как следует из вопроса, арендатор фактически получил имущество по договору аренды недвижимого помещения, однако в течение нескольких месяцев будет проводить ремонт своими силами в счет арендных платежей.
Исходя из смысла рассматриваемых правоотношений стороны предусмотрели форму внесения арендной оплаты по договору в иной, не денежной форме. Указанное условие договора по оплате соотносится с положениями ст. 614 ГК РФ.
То есть по сути стороны заключенного договора в течение трех месяцев условились прекращать свои обязательства надлежащим исполнением в предусмотренной договором форме.
Так, налоговые последствия в описанной ситуации возникнут у арендодателя.
Порядок определения доходов налогоплательщиками, находящимися на упрощенной системе налогообложения, рассмотрен в ст. 346.15 Налогового кодекса РФ. В норме указано, что при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.
Статья 248 НК РФ, в свою очередь, классифицирует получаемые доходы на доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.
Доходам от реализации посвящена ст. 249 НК РФ. Согласно ей доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Оформление коммунальных платежей 1С:Бухгалтерия


Таким образом, по сути арендодатель в изложенной ситуации получает доход не в виде арендной платы денежными средствами, а оплату в иной форме (в виде ремонтных работ, производимых арендатором в принадлежащем ему нежилом помещении). На основании изложенных норм полагаем, что их денежная стоимость должна быть включена в состав доходов при упрощенной системе налогообложения.
Следовательно, согласованная стоимость работ по ремонту должна рассматриваться как получение арендной платы от арендатора, являющейся доходом. На дату получения в счет арендной платы стоимости выполненных работ по ремонту арендодателю необходимо показать в налоговом учете указанный доход (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При этом дата отражения в учете дохода и непосредственная сумма будут зависеть от конкретных условий, включенных в текст договора (единовременно либо ежемесячно, в размере месячной арендной платы и т.д.).
Для арендатора какие-либо налоговые последствия от указанной сделки отсутствуют, поскольку исходя из вопроса он находится на упрощенной системе с объектом налогообложения «доходы», следовательно, какие-либо расходы в своем учете заявлять не может.
Также в указанной ситуации некорректно было бы говорить о том, что арендатором получено имущество безвозмездно, в связи с чем возникает доход по п. 2 ст. 248 НК РФ. Согласно указанной норме имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги). Исходя из описанной ситуации договор носит возмездный характер.
Таким образом, так называемые арендные каникулы по своей сути есть формулирование условий договора аренды, отличных от общеприменяемых, что фактически не сказывается на характере налогообложения операций сторон по указанной сделке.

Читайте также:  Вывоз твердых и жидких отходов это коммунальные или не коммунальные услуги

Е.С.Григоренко
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
14.10.2016

Источник

Арендодатель (УСН), арендатор (ОСН): перевыставить расходы на коммунальные услуги с НДС?

Как арендодатель на УСН может перевыставить расходы на коммунальные услуги арендатору с НДС, чтобы арендатор (на ОСН) мог поставить этот НДС к вычету?
Как это правильно оформить? (договор, документы, отражение в книгах и реестрах)

В данной ситуации целесообразно заключить агентский договор, в соответствии с которым арендодатель на УСН, исполняя роль агента, будет перевыставлять от своего имени счета-фактуры, выставленные поставщиком коммунальных услуг на имя арендатора (принципала).
Таким образом Арендатор сможет принять к вычету НДС по приобретенным коммунальным услугам на основании перевыставленных Арендодателем счетов-фактур.
Обязанности по ведению книги покупок, книги продаж, представлению декларации по налогу на добавленную стоимость, а также уплате налога на добавленную стоимость, у агента не возникает.
Агент, применяющий УСН, в случае выставления и (или) получения им счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах принципала, являющегося плательщиком НДС, обязан вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении такой деятельности (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).

Порядок составления счетов-фактур агентами, приобретающими для принципала товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, установлен Правилами заполнения счета-фактуры, применяемыми при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утвержд. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2011 г. N 1137).

Согласно данному порядку указанные агенты выставляют принципалам счета-фактуры по приобретенным для них товарам (работам, услугам) на основании счетов-фактур, полученных от продавцов. Исключений в отношении комиссионеров (агентов), применяющих упрощенную систему налогообложения, указанными Правилами не установлено.

Таким образом, НДС по приобретенным коммунальным услугам, предъявленный арендодателем (агентом), применяющим упрощенную систему налогообложения, и указанный в счетах-фактурах, составленных на основании счетов-фактур поставщика коммунальных услуг, принимается к вычету арендатором (принципалом) в общеустановленном порядке на основании п. 1 ст. 169. При этом обязанности по ведению книги покупок, книги продаж, представлению декларации по налогу на добавленную стоимость, а также уплате налога на добавленную стоимость, у агента не возникает.

Агент, применяющий УСН, в случае выставления и (или) получения им счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах принципала, являющегося плательщиком НДС, обязан вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении такой деятельности (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).

Данный журнал агент, применяющий УСН, обязан представлять в налоговый орган по месту своего учета по установленному формату в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).

На вопрос отвечала:
Анна Евгеньевна Кочерженко,
консультант ИПЦ «Консультант+Аскон»

Источник

Налогообложение КУ при УСН 6%

ИП УСН 6%.Доходы от сдачи нежилого помещения в аренду. По договору расходы за коммунальные услуги переадресовываются арендатору. Т.е. Арендодатель сначала оплачивает КУ, а затем арендатор возмещает эти расходы арендодателю. Средства на возмещение КУ поступают на р/сч арендодателя.

Можно ли эти суммы исключать из налогооблагаемой базы по УСН 6%?

Вопрос относится к городу Новосибирск

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Есть две позиции по этому вопросу.

Коммунальные платежи — это часть арендной платы.

Если бы Вы были на УСН доходы минус расходы, тогда однозначно смогли бы включить в состав материальных расходов согласно пп. 5 п.1 статьи 254 Налогового кодекса РФ .

Ознакомьтесь с Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/2 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=212299

Читайте также:  Как правильно прописать в договоре аренды квартиры оплату коммунальных услуг

Письмо Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210

Индивидуальный предприниматель (далее — арендодатель) сдает в аренду недвижимое имущество и применяет УСН с объектом налогообложения «доходы».

В договоре аренды указано, что оплата коммунальных услуг относится к расходам арендатора. Так как договоры с обслуживающими организациями заключил арендодатель, арендатор перечисляет коммунальные платежи на расчетный счет арендодателя, который перечисляет их на расчетный счет обслуживающих организаций.

Учитываются ли в доходах арендодателя коммунальные платежи при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН?

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 18 июля 2012 г. N 03-11-11/210

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, полученных от арендатора в оплату коммунальных услуг, и сообщает следующее.

Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Таким образом, суммы платежей, поступающие индивидуальному предпринимателю — арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

и таможенно-тарифной политики

Однако, есть еще консультация службы Правового консалтинга ГАРАНТ http://base.garant.ru/59696714/

Индивидуальный предприниматель занимается сдачей в аренду собственных нежилых помещений под офисы, применяет УСН с объектом «доходы». Арендаторы оплачивают ИП услуги связи и электроэнергию по агентскому договору. Может ли ИП перевыставлять счета от поставщиков коммунальных услуг (или тоже необходим агентский договор)? Если может, облагаются ли получаемые от арендаторов платежи единым налогом?

I. О вариантах организации оплаты арендаторами коммунальных услуг

При решении данного вопроса следует исходить из того, что услуги связи и поставка электроэнергии — электроснабжение, равно как и тепло-, газо- и водоснабжение арендованных помещений, объединяемые термином «коммунальные услуги», потребляются именно арендаторами помещений либо непосредственно в ходе осуществления ими своей деятельности в арендуемых помещениях, либо в целях поддержания пригодности помещений для осуществления этой деятельности.

Из вышесказанного следует, что договор аренды может предусматривать, что коммунальные расходы может нести арендодатель. Если такого условия нет, эти расходы должны оплачиваться непосредственно арендатором.

Однако зачастую на практике заключение арендаторами отдельных помещений в здании договоров на коммунальные услуги проблематично, поскольку обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (п.п. 2, 4 ст.

539, п.п. 1, 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому соответствующие договоры также могут заключаться арендодателем от своего имени с условием возмещения арендаторами расходов арендодателя.

На практике возможны различные способы обеспечения арендатора коммунальными услугами:

— арендатор заключает соответствующие договоры напрямую;

— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных ресурсов;

— арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы;

— арендатор оплачивает коммунальные услуги в порядке возмещения расходов арендодателя по отдельному договору.

В соответствии с запросом в настоящей консультации мы затронем вопросы, связанные с заключением агентского договора и возмещением расходов арендодателя.

II. Агентский договор

Заключая такой договор, арендодатель выступает в роли агента, приобретающего коммунальные ресурсы (услуги) для арендатора, за его счет, но от своего имени (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В таком случае к агентскому договору применяются нормы о договоре комиссии (ст. 1011 ГК РФ), поэтому о таком агентском договоре говорят как о заключенном по модели комиссии.

Во исполнение агентского договора агент может совершать не только юридические действия, то есть заключать сделки, но и иные действия, то есть исполнять заключенные сделки, например, осуществляя оплату по ним.

Однако следует учитывать, что исходя из того же определения агентского договора агент должен совершить отдельную сделки или ряд сделок во исполнение именно этого договора. На практике же арендодатель заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, еще до того момента, как имущество сдается в аренду и на снабжение коммунальными ресурсами всего здания в целом, то есть в интересах всех будущих арендаторов.

Читайте также:  Какой категории пенсионеров положена субсидия на оплату коммунальных услуг

В связи с этим следует иметь в виду, что Президиум ВАС РФ в п. 6 информационного письма от 17.11.2004 N 85 указал, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Поэтому есть риск, что посредническую сделку между арендатором и арендодателем суд признает ничтожной.

При соблюдении же условий о порядке исполнения агентского поручения такой агентский договор будет вполне правомерным (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2004 N А58-1458/2003-Ф02-4943/03-С1).

Что касается налогового аспекта, то налогоплательщику, применяющему упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения «доход» необходимо учитывать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.ст. 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Это правило следует из указания п. 1 ст. 996 ГК РФ, что вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего. Соответственно, комиссионер (и агент по агентскому договору по модели комиссии) реализует комитенту (принципалу) только свои услуги по заключению и исполнению сделок.

Таким образом, у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение. Это касается и агентских договоров на приобретение коммунальных услуг, разумеется, при соблюдении вышеуказанных условий (смотрите также письма Минфина от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55, от 11.04.2011 N 03-11-06/2/52, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2009 N 03-11-06/2/24).

III. Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги по отдельному договору

Сама возможность заключения такого соглашения (договора) и его условия законодательно не установлены, однако согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ «стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», поэтому никаких препятствий для заключения указанного соглашения (договора) нет.

Возможно также подписание дополнительного соглашения к договору арены, при этом возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы, на что указано в п. 12 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Все прочие суды также рассматривают такие соглашения (договоры) как правомерные (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2010 N А03-5651/2009, ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-6744/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2009 N А29-10563/2008, ФАС Московского округа от 04.09.2007 N КГ-А40/8796-07).

При этом в п. 22 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ указано, что такое соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и другое), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг. Соответственно, следует считать, что в данном случае не происходит и реализации.

Данная позиция может быть оспорена в суде, поскольку большинство арбитражных судов придерживается мнения, что полученные арендодателем суммы в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг не соответствуют понятию дохода, изложенному в ст. 41 НК РФ (смотрите, например, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005 и прочие).

Мы также придерживаемся мнения, что компенсация расходов не может считаться доходом. Однако при принятии решения арендодателю следует иметь в виду возможность конфликта с налоговыми органами, разрешать который, скорее всего, придется в суде.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...