Как провести собрание собственников многоквартирного дома по смене управляющей компании

Самым важным и самым сложным этапом смены управляющей компании и расторжение договора с ней является проведение общее собрания собственников МКД для принятия такого решения. О том как это проще и правильнее сделать — смотрите здесь

Как провести общее собрание собственников для смены способа управления МКД?

Хотим поменять способ управления МКД с УК на ТСЖ. Как правильно провести общее собрание собственников и составить протокол?

Статья 45 Жилищного кодекса Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

КАК ПРОВЕСТИ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА?

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

Собрание собственников МКД Лосево о смене управляющей компании ч. 1 юрист Вадим Видякин

4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей управляющей организации на новую. Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме. Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Как правильно провести общее собрание собственников многоквартирного дома, чтобы сменить управляющую компанию

Если жители многоквартирного дома не довольны работой своей управляющей компании, они могут ее сменить и выбрать иную управляющую компанию (правовые основания смены УК были описаны здесь).

Читайте также:  Сколько должен платить пенсионер за капитальный ремонт

Процедура проведения общего собрания происходит в несколько основных этапов:

  • О проведении массового собрания необходимо предварительно уведомить всех собственников в срок, составляющий не менее десяти дней до предполагаемой даты общего собрания.
  • В ходе собрания проводится голосование собственников о необходимости смены управляющей компании как в очной, так и в заочной форме. Полученные результаты фиксируются в решении общего собрания собственников.
  • По завершению процедуры необходимо ознакомить всех собственников, а также непосредственно управляющую компанию о полученных результатах голосования, а также принятом в соответствии с большинством голосов решении. Сделать это следует в течение десяти дней с момента проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома.
  • Лицо, которое было выбрано представителем общего собрания жильцов, обязано предоставить копию решения собрания в органы государственного жилищного надзора. В ином случае выбрать другую упраляющую компанию и прекратить действие договора на управление многоквартирным домом будет невозможно.

Предлагаем пройтись по каждому из описанных выше этапам более подробно.

Перед тем, прежде чем провести общее собрание жильцов многоквартирного дома: рекомендуем изучить договор управления многоквартирным домом на предмет выявления каких-либо особенностей и нюансов в его тексте.

Далее Вам необходимо подготовить повестку общего собрания жильцов. В эту повестку включаются следующие вопросы:

Уведомляем жильцов

Все уведомления необходимо вручить жильцам под роспись о получении или же отправить заказным с уведомлением. Образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме можно скачать здесь.

Однако, если ранее на каком – либо из предыдущих общих собраний жильцов было принято об иной форме уведомления (например, объявления на рекламном щите), то можно использовать и такой способ. Вероятнее всего, информация о том, был ли одобрен жильцами такой способ уведомления будет содержать в старом договоре управления.

Также для подтверждения того, что все жильцы и собственники помещений были надлежащим образом уведомлены, необходимо составить реестр уведомлений.

Если жилец получил уведомление лично в руки, то он должен расписаться в этом.

Если уведомление было направлено почтой, ставим об этом отметку.

Если уведомление было через доску объявлений, то необходимо сделать запись об этом, а два незаинтересованных свидетеля должны подтвердить это подписями.

Также для легитимности составленного протокола общего собрания необходимо в обязательном порядке приложить реестр всех собственников в доме.

Этап проведения общего собрания собственников помещений в очно-заочной форме.

Проводим очную часть собрания. На этой части собственники помещений, которые явились на собрание лично, голосуют в пользу того или иного решения.

Проводим заочную часть собрания. Для этого обходим собственников, не явившихся на очную форму. Бланк решения используется одинаковый как для очной, так и заочной формы. Можно использовать вот такой бланк решения общего собрания собственников.

Далее необходимо уведомить собственников помещений в многоквартирном доме о результатах голосования.

Копию протокола общего собрания нужно обязательно отправить в адрес старой управляющей компании в течение 10 дней с момента проведения собрания

Уведомление старой управляющей компании, что ее сменили.

В случае принятия решения о выборе другой управляющей компании, уполномоченное собранием лицо должно в течение 5 дней направить в адрес старой УК и органов ГЖН (государственный жилищный надзор) уведомление. Такое уведомление должно содержать:

  • название новой управляющей организации;
  • ее адрес.

Заключение договора с управляющей компанией.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор с новой управляющей компанией может считаться заключенным, только если более 50 процентов собственников подписали его. Если это сделали менее половины всех жильцов, то даже если общим решением жильцов принято решение о смене УК, то оно будет недействительным. Поэтому настоятельно рекомендуется одновременно с проведением собрания и голосования, сразу подписывать договоры управления многоквартирным домом с новой управляющей компанией.

Когда можно и нужно начинать вносить оплату в адрес новой управляющей компании.

Собственники помещений могут начинать вносить оплату в адрес новой УК только после того как органы госжилнадзора дополнять лицензию новой УК Вашим многоквартирным домом.

Ниже размещены ссылки на скачивание основных форм документов, необходимых для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и выбора новой УК.

Остались еще вопросы? Хотите получить ответы на них?

Здесь Вы можете задать вопрос бесплатно экспертам или юристам портала gkh-konsultant.ru.

Объективные причины для смены управляющей компании могут быть разными, например, если УК осуществляя обслуживание дома, при этом не обеспечивает безопасность его жильцов, не содержит общее имущество в чистоте и порядке и не следит за техническим состоянием внутридомовых коммуникаций. Смаковский Дмитрий. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Повестка ОСС при смене управляющей организации

Примерная повестка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при смене управляющей компании: 2 варианта – досрочная смена УК «просто так», «потому что захотелось» и смена управляющей организации из-за ненадлежащего выполнения обязательств по договору правления. При выборе второго варианта надо обосновать, в чём заключалась плохая работа компания.

Читайте также:  Как инициировать проверку управляющей компании

Первый вариант проще, но не во всех регионах суды согласны с возможностью немотивированного досрочного расторжения договора управления.

Акт приемки работ по содержанию и текущему ремонту

Заявление УО о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия

#УО #заявление #управление

Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия? ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности. УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.

Смена управляющей компании

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Собрание собственников квартир

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом. В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК. Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде. Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года. В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме. Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки голосования. В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Читайте также:  Где можно сдать мусор за деньги

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами. Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования. Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки голосования по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек). Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья. Для принятия решения за смену УК должен проголосовать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой. Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах. На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов. — Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять. А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме. Кто выступает инициатором? Как сменить управляющую компанию МКД: порядок. Правила подбора новой УК Правила проведения собрания Может ли УК быть инициатором общего собрания? Заключение нового договора Если УК отказывается от передачи технической документации. Основания для смены управляющей компании в многоквартирном доме. Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с собственниками МКД. Невыполнение этих обязанностей или выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Источники
  • https://pravoved.ru/question/1558779/
  • https://www.energo-konsultant.ru/sovets/GKH/vse_ob_UK/kak_pravilno_provesti_obshee_sobranie_sobstvennikov_MKD_dlya_smeni_UK/
  • https://docs.domonline.ru/item.php?id=295&name=povestka-oss-pri-smene-upravlyayushchey-organizacii
  • https://www.sibdom.ru/journal/1727/

Рейтинг
Загрузка ...