Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Стараясь облегчить себе жизнь, жильцы часто отдают управление жилыми помещениями сторонним компаниям, но вопрос, как сменить управляющую компанию в

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Для того, чтобы перейти под управление другой УК, у жильцов должна быть веская причина.

Но, чаще всего, такая причина уже есть, раз возникла необходимость в переменах. Например, УК объявило о скором банкротстве или из месяца в месяц не оказывают услуги, которые прописаны в договоре. Процедура смены УК потребует от вас терпения, времени и поддержки соседей.

Весь процесс состоит из нескольких этапов. Придерживаясь их, можно не бояться упустить какие – то детали.

Выберите УК в которую хотели бы перейти

Этот выбор потребует времени. Вместе с соседями отправьтесь в дома, которые уже находятся под управлением компании, которая вам понравилась. Поговорите с жильцами, осмотрите дом и двор.

«Агент ЖКХ»: как сменить управляющую компанию?

Не лишним будут обратиться в Жилищную инспекцию и проверить, вызывала ли работа выбранной УК какие – то нарекания.

Обратитесь к руководителю компании, вместе с инициативной группой обговорите условия, на которых работает УК, какие услуги вносит в договор.

Выберите основание для замены УК

Как мы уже и говорили, просто так расторгнуть договор нельзя. Сменить УК можно в случае:

1. договор с управдомом подходит к концу
2. УК существенно нарушила условия договора с жильцами и они могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Но тут есть поправка. Жители могут разорвать отношения с УК сами, если приняли такое решение на общем собрании собственников. При этом им не нужно ждать никаких грубых нарушений. Это право жильцам дает Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11.
3. УК потеряла лицензию на управление
4. Старая УК согласна прекратить управление вашим домом
5. Договор можно разорвать, если вы решили организовать ТСЖ. Но в этом случае полностью оборвать связи с управляющей компанией не удастся. Согласно пункту 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, жители обязаны нанять УК как исполнителя работ в доме.

Кстати, если вы состоите в ТСЖ и хотите сменить нанятую УК, достаточно провести собрание собственников и отказаться от услуг своего «подрядчика». Это право должно быть отражено в уставе ТСЖ.

Проведите общее собрание собственников

В повестку дня внесите пункты, которые хотели бы рассмотреть коллективно:

Всем собственникам нужно сообщить о том, что собрание состоится. Это важно и будет гарантировать вам законность проведенной процедуры. Это можно сделать с помощью объявлений, заказным письмом или лично. Законодательство также требует вести реестр уведомлений. В нем должны расписаться все жильцы. С 2016 года этот документ должен обязательно прилагаться к протоколу собрания.

После этого проведите очную и заочную часть собрания, соберите голоса жителей, заполнив бланк решения. Последний этап — составление протокола собрания. В течении 10 дней председатель домового комитета должен известить о решении жителей и отправить копию протокола собрания в действующую УК.

Сообщите, что ваш дом меняет управляющую организацию

Для этого жильцы отправляют уведомление о смене и копию решения общего собрания в старую УК и Госжилинспекцию. На это отводится 5 дней.

Заключите новый договор

Запомните: в новом договоре должны подписаться не менее 50% жильцов дома. Иначе он не считается действительным, несмотря на решения собрания.

Еще одна важная деталь: новая УК обязана направить запрос с Госжилинспекцию, чтобы внести изменения в свою лицензию на управление. Только после этого компания имеет право взимать платежи с жителей.

Меняем управляющую компанию — навстречу теплому, чистому и светлому будущему. Товарищество наймет организацию для управления домом — двух зайцев убьете сразу. С одной стороны, останется постоянный внутренний контроль за ситуацией, с другой стороны, если выберете порядочную УК, не придется вникать в бесконечные жалобы жильцов — их просто не будет. Да и поменять организацию, если не оправдает ожиданий, в дальнейшем будет легко. Шило на мыло? Выбираем тщательней!

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Стараясь облегчить себе жизнь, жильцы часто отдают управление жилыми помещениями сторонним компаниям, но вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме возникает часто. Причин тому может быть несколько, но чаще всего это следствие уклонения УК от выполнения своих обязательств или плохое качество обслуживания. Если в вашем подъезде грязно, забился мусоропровод или не работает лифт, настало время перемен. Мы расскажем о том, как это сделать правильно, и какие факторы учесть, в первую очередь.

Что входит в обязанности УК

Заключая договор с «управдомом», жильцы должны тщательно изучить договор, в котором указывается перечень оказываемых услуг по поддержанию надлежащего порядка, обеспечению функционирования коммуникаций и сохранности общедомовой собственности.

Среди обязанностей УК можно выделить:

• Обеспечение комфорта и безопасного проживания для жильцов дома, а это означает постоянное поддержание в надлежащем состоянии поверхностей пола потолка, кровли, обеспечение хорошего освещения, в том числе.
• Своевременный вывоз мусора, организация уборки в помещениях общего пользование, поддержание порядка на хозяйственных площадках, и территориях, предназначенных для сбора мусора.
• Проведение комплекса мероприятий по благоустройству придомовой территории, включая работы по озеленению и устройству безопасных покрытий.
• Установка и обслуживание счетчиков учета расхода воды, газа, света и тепла, подготовка коммуникаций к зиме.
• Организация капитального ремонта.
• Оповещение жильцов относительно возможного отключения коммуникаций, чтобы это не стало неожиданностью.

Довольно часто между жильцами и собственниками коммуникаций возникают финансовые споры, которые также должны своевременно решать специалисты управляющей компании. Они должны предоставлять жильцам своевременно информацию относительно стоимости тарифов ЖКХ, и особенно в случае их изменениях. Вести финансовую деятельность управляющая компания должна прозрачно, а если этого не происходит, жильцы начинают задумываться о ее смене.

Возможные способы смены управляющей компании

Если вы решили, что УК перестала выполнять свои обязанности или к ее работе возникают множественные вопросы, необходимо узнать, в первую очередь, какие способы для смены существуют.

Важно также знать, когда такая необходимость возникает, в принципе:

1. Чаще всего острая необходимость в переменах возникает, если срок договора истекает, а дальнейшее сотрудничество со старой управляющей компанией не представляется возможным.
2. Не редко причиной смены является нарушение договора, что дает жильцам полное право на смену УК (ст.162 ЖК РФ).
3. Управляющая компания по каким-либо причинам была лишена лицензии, дающей право управлять домом (ст.199 ЖК).
4. Договор расторгается по достижению договоренностей обеими сторонами (в добровольном порядке).
5. В случае смены формы управления многоквартирным домом.

Смена управляющей компании проводится без нарушения прав сторон, при этом присутствует полная свобода действий и демократия. Инициировать смену УК может один жилец, недовольный деятельностью управленцев. Чтобы это произошло, достаточно провести всего одно собрание жильцов товарищества собственников (ТСЖ), что предусмотрено его уставом, как правило. Чтобы все прошло идеально, собрание надо подготовить и правильно провести.

Как провести собрание о смене управляющей компании

Подготовка к собранию, на повестке которого будет стоять вопрос о смене управляющей компанией, инициативная группа должна тщательно изучить договор, заключенный со старой компанией. Следующим шагом является подготовка повестки дня собрания, где особенно важно обсудить форму голосования (очная, заочная или смешанная).
Участникам собрания предстоит подготовить порядок расторжения договора со старой компанией, утвердить новую кандидатуру и подготовить новый договор, учитывая допущенные ранее недочеты. Также оговариваются конкретные сроки передачи техдокументации. Лучше всего сделать это через 2-3 дня после собрания, не позже, чем за месяц до окончания полномочий старой УК.

Важно! В случае утери документации старая управляющая компания должна восстановить их, на что закон отводит не более трех месяцев.

Не менее чем за 10 дней до проведения собрания об этом уведомляются жильцы, причем делать это надо заказным письмом или путем обхода квартир (под подпись). О сроках проведения мероприятия могут сказать также объявления на подъездах, вывешенные на самом видном месте. После проведения очной части собрания, члены инициативной группы обходят жильцов, которые не смогли принять участие в мероприятии. Составляется протокол, а информация относительно результатов собрания доносится всем собственникам жилых помещений.

Как сообщить о своем решении

О решении сменить «управдома», если оно было подтверждено собственниками на собрании, необходимо сообщить руководству УК, уведомить о смене придется и контролирующие организации. В дополнение к уведомлению подается копия решения собрания собственников, а сделать это необходимо, согласно закону, в пятидневный срок.

Как заключить новый договор

Прежде чем передавать дела по управлению многоквартирным домом новой компании, надо тщательно ее проверить. Для этого надо, в первую очередь, изучить всех претендентов. Найти список УК в любом городе можно в Интернете, где эта информация находится в открытом доступе. Не лишним будет почитать отзывы жильцов, и пообщаться на форумах. Выбрав одного или несколько претендентов, желательно лично посетить объекты, управлением которыми занимаются управленцы. На многое откроет глаза информация, полученная в контролирующих органах, визит в офис УК и знакомство с руководством.

Смена УК возможна только в случае, если свыше половины собственников жилья с этим решением согласно, что подтверждается наличием их подписей под решением собрания.

В противном случае любое решение будет считаться не легитимным. К слову, подписать новый договор желательно во время собрания, так как собрать необходимый кворум снова будет проблематично. После заключения договора, руководство новой УК обращается в органы жилнадзора, которые вносят соответствующие изменения в лицензии компании. На оформление уходит порядка 10 рабочих дней, а оплачивать услуги новой компании можно только после внесения изменений в лицензию.

Есть ли другие способы смены УК

Как видите, законная процедура смены управляющей компании длительная, поэтому многие собственники задумываются об альтернативных способах, и они есть, к счастью. Ускорить процедуру, в частности, можно, если провести процедуру перезаключения существующего договора, но для этого надо, чтобы все участники процесса пришли к общему мнению и решили все разногласия добровольно. Жильцы в этом случае должны тщательно изучить договор и внести в него коррективы. В случае достижения согласия, членами инициативной группы жильцов и специалистами УК составляется новый договор. Утверждается он также во время собрания, которое надо собрать и провести по правилам.

Как сменить управляющую компанию. И в каких случаях стоит это делать. Жители многоквартирных домов зачастую бывают не удовлетворены работой управляющей компании. Они жалуются на непрозрачность платежей, состояние дворов и подъездов, невозможность «достучаться» до своей управляющей компании. Между тем, у людей есть право отказаться от собственной управляющей компании и выбрать новую. Генеральный директор группы компаний в сфере ЖКХ « УК СВА» Дмитрий Кузнецов говорит, что УК имеет право ограничить подачу коммунальных ресурсов за неуплату. Однако к таким мерам она вправе прибегать, только ели житель задолжал минимум за два месяца.

Как сменить управляющую компанию?

Когда управляющая компания не выполняет надлежащим образом обязательства, данные жильцам многоквартирного дома, наиболее правильным выходом будет ее сменить. Этот шаг по закону является правом жильцов, которое подтверждается Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). В нем прописаны правила выбора жильцами варианта управления домом, а также особенности процесса замены предыдущей управляющей компании (УК) на новую или создания ТСЖ (смотри часть, касающуюся управления многоквартирным домом (МКД)).

УК бывают государственные и частные. В соответствии с ЖК РФ любая управляющая компания работает с МКД по договору, заключенному с каждым собственником. Обязанность УК – заключение договора непосредственно после выбора ее жильцами или жилищным комитетом. Договоры управления МКД действительны от 1 до 5 лет.

На сегодняшний день нередко договор управления противоречит федеральному законодательству и нарушает тем самым права собственников жилья. Многие подписывают бумаги, не читая, а кое-где управляющие компании и вовсе не удосужились их сделать. Однако, оплачивая квитанции, жители многоквартирного дома автоматически соглашаются на работу у них той или иной компании.

Самое интересное происходит, когда срок договора со старой компанией истекает. Это наилучший момент для использования законного права собственников на смену УК или варианта управления МКД.

Как грамотно расторгнуть договор с действующей УК

Уточнить сроки работы договора можно в самой компании. За месяц до конца действия договора собственникам жилья нужно уведомить ее о поправках в договоре или о полном отказе от услуг компании. Смена управления происходит по решению общего собрания владельцев жилых и нежилых помещений. Чуть сложнее сменить УК, если договор еще действует. Чтобы избавиться от неугодной УК, договор следует расторгнуть. Это проще осуществить, если найдена подходящая новая УК, юристы которой обеспечат качественную профессиональную помощь при расторжении. Если с выбором жильцы еще не определились, действовать нужно самостоятельно.

Существуют следующие варианты расторжения договора с УК:

1. По соглашению сторон – когда отсутствуют конфликты и споры с прежней УК.
2. По основанию, содержащемуся в тексте текущего договора. В нем может быть прописаны основания и порядок расторжения, чем и нужно пользоваться.
3. По основанию, содержащемуся в ГК РФ. Согласно статье 451 Гражданского кодекса (ГК) договор расторгается в связи с существенными изменениями обстоятельств с начала его действия. Например, договор так и не был подписан, или это сделано на иных условиях.
4. По основаниям, связанным с иными законами. Например, в связи с организацией ТСЖ. В этом случае способ управления правомерно поменять в любое время. Хорошо, если это заблаговременно прописано в договоре управления. Если же собственники привлекают стороннюю компанию или организуют ТСЖ, желательно утвердить договор управления на собрании.
5. По решению суда в случае крупных нарушений условий договора нынешней УК. Например, систематически во время отопительного сезона минимальная температура в квартирах была ниже нормы (+18 °С, в угловых – +20 °С). Для документального подтверждения нужно в течение установленного периода обо всех нарушениях сообщать в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру и тщательно сохранять их ответы.

По Жилищному кодексу собственник любого помещения в МКД (в том числе нежилого) может инициировать общее собрание. Возможен отказ от участия в нем, так как это не обязательно. Но не участвовавшие в общем собрании обязаны исполнять его решение даже вопреки собственному желанию.

По закону общее собрание домовладельцев проходит не реже раза в год. Запрещается отступление от повестки, назначенной инициатором. Собрание проводится очно, заочно или очно-заочно. Чтобы добиться нужной явки, необходимо должным образом известить соседей. Важно объявить о собрании не позже десяти дней до его проведения. Оповещать можно как заказным письмом (вручают под роспись), так и через доску объявлений в подъезде.

Количество голосов собственника рассчитывается по площади, которой он владеет. Кворум набран, если явка составляет 51% собственников. Решения собственников вносят в протокол. После утверждения на собрании решения о замене УК, предыдущая УК обязана за тридцать дней передать все документы об МКД в новую.

Кто поможет?

Городские и районные власти часто не помогают снять нерадивую УК, а скорее всячески препятствуют этому. Но можно обратиться за помощью в отдел общества защиты прав потребителей по ЖКХ. Также существуют коммерческие организации, предоставляющие подобные услуги. Их стоимость варьируется от 30 до 150 тысяч рублей, что для большого дома не накладно, поскольку оплата распределяется на всех. Такие организации проводят собрания собственников и содействуют составлению судебного иска.

Порядок проведения общего собрания жильцов дома (собственников мкд ) по смене или переизбранию управляющей компании многоквартирного дома. Пошаговая инструкция (алгоритм действия) для собственников дома. Первый шаг. Инициативная группа как ядро всей компании по назначению управляющей компании должна выяснить следующую информацию о новой управляющей компании ( УК ): — что может предложить управляющая компания в

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Согласно российского Жилищного кодекса граждане, проживающие в многоквартирном доме, на законодательном уровне имеют право выбирать управляющую компанию (УК). Этот момент подробно рассматривается в восьмом разделе ЖК. В этом документе также описывается как производится выбор метода управления домом, на каких условиях можно сменить одну УК на другую и много другое.

УК представляет собой организацию, которая управляет домом. Управляющие организации по форме собственности бывают:

• государственные;
• негосударственные (коммерческие).

Договор, который подписывается с каждым владельцем жилищной площади, является основой для управления многоквартирным домом. Это соглашение с УК заключает после того, как жильцы выберут ее в роли управляющей организации.

Документ имеет свой срок действия: минимальный – 1 год, максимальный – пять лет. Если жильцов не устраивает, то как управляющая компания выполняет свои обязанности, то ее можно сменить на другую.

Как в многоквартирном доме происходит смена управляющей компании?

После окончания времени действия договора

Самым подходящим моментом для того, чтобы поменять УК является завершение времени действия договора. Закон гласит, что владельцы жилья должны отправить извещение управляющей компании за 30–31 день до окончания времени действия документа. В соглашение должно быть указано, что они в дальнейшем не будут пролонгировать договор на старых условиях. Таким же образом необходимо уведомить УК, если жильцы хотят отказаться от ее услуг. Если этого не сделать, то договор будет автоматически пролонгирован.

Стоит отметить, что закон запрещает жильцам отправлять такие уведомления индивидуально. Обращение должно носить коллективный характер. Для этого всем владельцам жилищной площади в многоквартирном доме придется решить вопрос о смене управляющей организации на общем собрании.

Закон Российской Федерации гласит, что каждое здание должно подчиняться только одной управляющей организации.

Способы расторжения договора

Этот вариант более проблематичен, так как необходимо будет расторгать договор. Это можно сделать несколькими методами. Самый простой – это, когда жильцы уже знают какую УК выбрать. В этом случае новая управляющая компания может взять на себя всю юридическую часть по расторжению соглашения. Если же жильцы хотят иметь свободу выбора, то придется пройти весь этот путь самостоятельно.

Регулирует порядок расторжения договора на управление многоквартирным домом российский Гражданский кодекс, а именно 450 статья. Расторжение возможно при определенных условиях:

• по согласованию сторон. Такой вариант возможен если между владельцами жилплощади и УК нет друг к другу претензий. В договоре о расторжении необходимо прописать порядок, согласно которому новой управляющей организации будет передана вся техническая документация на здание, оставшиеся материальные средства, предназначенные для проведения текущего и капитального ремонта, а также средства, собранные с владельцев жилья на оплату коммунальных услуг;
• согласно порядку, прописанному в самом соглашении. В договоре часто предусматривается порядок его расторжения;
• согласно нормам, которые прописаны в российском ГК. Обычно расторжение происходит согласно 451 статьи. Закон гласит, что допускается расторжение договора из-за существенных изменений обстоятельств, которые нельзя было предвидеть на момент составления и подписания этого документа. Если кто-то из сторон отказывается расторгать договор, то допускается обращаться с этим в суд;
• согласно прочим законодательным актам. В ЖК предусмотрена 161 статья, которая дает право владельцам жилья в многоквартирном доме менять на общем собрании метод управления;
• на основании судебного решения. Такой вариант подходит если со стороны организации, которая занимается управлением многоквартирного дома были допущены существенные нарушения. Что такое существенность, можно посмотреть во втором пункте 450 статьи российского Гражданского кодекса. Все нарушения должны быть документально зафиксированы.

Порядок и правила проведения коллективных сборов для жильцов многоквартирного дома

На коллективном собрании владельцев жилья многоквартирного дома, согласно российского Жилищного кодекса разрешается рассматривать следующие решения:

• о проведении ремонтно-строительных работ и реконструкции здания;
• о том как должен использоваться земельный участок, на котором возведен их дом;
• каким образом можно передавать в пользование коллективное имущество;
• выбор организации, которая будет управлять этим многоквартирным домом.

Закон допускает проведения собрания как в очной, так и в заочной форме. Выбор УК осуществляется методом голосования. Жильцы по собственному желанию могут не принимать участия в таких коллективных собраниях. Но закон гласит, что те соседи, которые не принимали участие в сборе должны выполнять распоряжения и решения, принятые без их участия.

Согласно российского жилищного законодательства в обязанности владельцев жилья входит проведения коллективного собрания раз в год.

Остальные сборы закон называет внеочередными. Инициировать сбор может любой владелец жилья в доме. Стоит учитывать, что повестку дня определяет организатор собрания и поменять ее никто не имеет права. Также закон гласит, что сам организатор может вносить изменения не позднее десяти дней до даты сбора.

Оповещать о проведение сборов необходимо за 10 дней до назначенного времени. Закон предусматривает следующие формы извещения:

• при помощи заказного письма;
• вывешивание объявления в подъезде;
• путем сообщения каждому жильцу информации о собрании под роспись.

Объявление о проведение собрания владельцев помещения должно содержать следующую информацию:

• кто именно созывает собрание;
• в какой форме оно будет проводиться;
• указывается дата, время и место, где оно будет проведено;
• повестку дня. Здесь и можно написать, что на собрание необходимо выбрать УК;
• указываться место, где можно будет ознакомиться с принятыми на нем решениями.

Результатом общего собрания должен стать протокол и выбор новой УК. Образец этого документа можно взять у компании, которая управляет или только собирается управлять домом. Копии протокола необходимо передать старой и новой УК.

Куда обращаться, если не получается своими силами избавиться от УК

Бывают случаи, когда владельцы жилья своими силами не могут избавиться от организации, которая управляет их домом. При возникновении таких проблем лучше всего обращаться в общество, защищающее права потребителей и в Роспотребнадзор. Определенные из них специализируются по работе в области жилищно-коммунального хозяйства. Также можно обращаться в частные фирмы, которые помогут провести собрание и подать иск в судебные органы.

Как грамотно произвести выбор УК?

Чтобы правильно выбрать УК владельцам жилья необходимо потребовать у организации следующую основную информацию:

• какие у этой организации сроки существования, кто входит в состав ее учредителей, ознакомиться с уставом, штатным составом, узнать информацию об ее экономическом и финансовом состоянии;
• узнать отзыв о ней;
• какое количество домов она обслуживает;
• имеет ли она лицензию на ведение этой деятельности;
• наличие квалифицированных специалистов;
• уточнить спектр оказываемых ею услуг;
• какая стоимость предоставляемых услуг;
• наличие материальной базы и пр.

Отбор производится путем сравнения всей полученной информации по вышеперечисленным критериям.

Конкурс для выбора УК

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может проводиться в нескольких случаях. Один из них – если владельцы помещений не смогли самостоятельно сделать выбор на протяжении года, кто будет управлять их домом, то в этом случае органы местного самоуправления проводят открытый конкурс для того, чтобы сделать отбор УК. Для этих целей разработан специальный закон, который регулирует эту процедуру.

Конкурс, на котором будет произведен отбор УК, может быть назначен представителями органов власти. Делается это в случае, если после окончания текущего договора, жильцы не знают с какой организацией им лучше заключить соглашение. Для этого представители органов государственной власти имеют право провести за месяц до окончания действия текущего договора собрание.

Если жильцы на этом сборе не примут решение о том, кто будет управлять их домом, то разрешается объявлять конкурс, где будет произведен отбор УК.

Конкурс, для того чтобы произвести отбор УК, проводится по следующим принципам:

• отбор УК необходимо проводить честно и максимально прозрачно. Если будет обнаружено нарушение, необходимо жаловаться в ФАС;
• конкурс, где производится отбор УК, которая будет осуществлять управление домом должен предусматривать одинаковые условия для организаций любой формы собственности;
• конкурс предусматривает избрание лучшей организации, которая должна с максимальной эффективностью использовать материальные средства владельцев помещений для удобства проживания и обеспечения безопасной жизнедеятельности людей;
• открытый конкурс, где будет произведен отбор УК, должен находиться в свободном доступе. Представители органов власти обязаны обеспечить полную прозрачность этого процесса;
• конкурс, где будет произведен отбор УК, должен контролироваться специальной комиссией, которая обязана следить за самой процедурой проведения. Также она определяет победителя.

Единственная оговорка связана с тем, что сменить управляющую компанию можно не раньше чем через год после заключения договора. Государство дало ей послабление в 12 месяцев, мотивировав это необходимостью погружения в курс дела и отладки своей работы. Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица — представители жителей многоквартирного дома, которые смогут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т. д. Ознакомив с протоколом собрания всех собственников, обязательно вышлите его копии бывшей и новой управляющей компании.