Как сменить жск на управляющую компанию

Как отказаться от управляющей компании или услуг ЖКХ и создать ТСЖ? ТСЖ и ЖСК — в чем отличие между ними? Как перейти из Совета дома в товарищество собственников жилья? Обо всем в статье.

Содержание

«РГ» выяснила, как жильцам сменить управляющую компанию

В Москве идет масштабная проверка законности заключения договоров управления многоквартирными домами.

По данным Мосжилинспекции, каждый 10-й договор заключен с нарушениями. Немало случаев, когда компании, нанятые, чтобы содержать в порядке дворы и подъезды, следить, чтобы вовремя вывозился мусор и хорошо грели батареи, вдруг начинают вести себя как хозяева, диктуя жильцам свои условия. В почте «РГ» немало жалоб москвичей на таких «управдомов».

Вот собственники ТСЖ «Дом на Парковой, 47/1» (адрес: 15-я Парковая, дом 47, корпус 1) пишут, что на общем собрании переизбрали председателя, но он отказывается передавать новому председателю учредительные документы и печать.

Как сменить управляющую компанию ? / ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Жильцы дома по адресу: ул. Усиевича, 3 (ЖСК «Советское искусство»), тоже жалуются на председателя правления, который самолично распоряжается общим долевым имуществом, сдавая в аренду подвал.

Читатели спрашивают: что делать, если управляющая компания оказалась нерадивой? Можно ли сменить ее без ненужных склок и судов? Мы попросили ответить на эти вопросы заместителя начальника Мосжилинспекции Николая Ревина.

— Мосжилинспекция ежеквартально составляет рейтинги управляющих компаний, — рассказывает он. — По ним видно, кто худший. С нерадивыми ГУПами, поскольку это городская организация, проще разобраться. На основании рейтинга 18 руководителей ДЕЗ были просто уволены за плохую работу. Сложнее с частниками. Например, из 300 коммерческих управляющих компаний 35 оказались в «хвосте». Но директора ООО нельзя уволить — его выбрали собственники. Мосжилинспекция дает предписание на исправление ситуации. А в некоторых случаях советует инициировать процесс смены управляющей компании. Этот порядок прописан в Жилищном кодексе. Вот 5 шагов, которые следует предпринять жильцам для смены компании:

1. Провести общее собрание. Для этого, как правило, нужна инициативная группа, которая обойдет собственников квартир (их может быть и 600), вручит им уведомления и объяснит цель сбора. Но где всех разместить? Управа должна предоставить помещение или площадку. Обязательное условие — наличие кворума. Это больше 50 процентов собственников, а если ТСЖ, то больше половины членов ТСЖ.

2. Прежде чем выбрать новую компанию, надо принять решение о расторжении договора с прежней. Необходимо аргументировать свои претензии: где и как нарушены условия договора. Волеизъявление оформить протоколом.

3. Новую компанию можно подобрать в Интернете на портале «Дома Москвы» (dom.mos.ru), где есть список практически всех управляющих организаций с полной информациуй: сколько домов в управлении, адреса, цена обслуживания за квадратный метр, есть ли штрафы за нарушения. В конце концов можно съездить по адресам и посмотреть компанию в работе.

4. Если выбранная компания по какой-либо причине отказывается брать на себя ваш дом, ищите другую. Но в течение года нужно определиться, в противном случае государство предоставит вам управляющую организацию по конкурсу. До тех пор обслуживанием дома будет заниматься прежняя компания. Но собственники могут выбрать и такой способ, как самоуправление через ТСЖ. Место хранения протокола общего собрания принимается по решению собственников.

5. Сменить управляющую компанию можно и по решению суда. Знаю случай, когда в одном ТСЖ по очереди выбрали трех председателей, и все трое подали в суд, чтобы предыдущего признали недействительным. Наши инспекторы проверяют законность заключения договоров, но если в нем, например, подделаны подписи, то следует обращаться в суд.

Росстат опубликовал результаты исследования условий жизни населения страны.

В ходе исследования было опрошено 20 000 взрослых граждан РФ от 15 лет и 4000 детей до 15 лет, проживающих в отобранных домохозяйствах.

Результаты оказались неожиданно оптимистичными. Так, социологи отмечают, что 49,8% опрошенных жителей России считают свои жилищные условия удовлетворительными, 36,3% — хорошими, а 3,5% и вовсе отличными. На плохое и очень плохое состояние своего жилья указали 8,8% и 1,6% соответственно.

При этом почти 20% граждан имеют другие жилые помещения: 5,2% — вторую квартиру, 0,8% — одну или несколько комнат в коммуналке, 3% — жилой индивидуальный дом (или часть дома), а 10% — загородный дом или дачу.

При этом 75% респондентов пожаловались на недостаток тепла в своих домах, 30% — на плохую шумоизоляцию, 17,8% — на избыток влажности и сырость, 13,6% — на недостаток солнечного света.

Улучшать свои жилищные условия готовы лишь 11,4% респондентов, а подавляющее число граждан (84,2%) не собирается в ближайшее время решать свои жилищные проблемы.

Те, кто заявил о намерении покупать или строить жилье, заметили, что планируют использовать собственные средства или одолжить их у знакомых (39,2%). Вариант продажи имеющегося жилья рассматривают 36%. С дачей готовы расстаться 9,9% населения, со второй квартирой — 5,2%, с комнатой в коммуналке — 0,8%.

Лишь 31% опрошенных готовы оформить ипотечный кредит. На средства материнского капитала рассчитывают 19,7%, на субсидии на приобретение жилья — 3,7%.

Управляющая компания должна быть «прозрачной» для жильцов и проверяющих и предоставлять полную информацию о своей работе.

Штрафы за нераскрытие такой информации составляют:

— от 30 тыс. до 50 тыс. руб. (с должностного лица);

— от 250 тыс. до 300 тыс. рублей (с юридического лица).

При повторном нарушении — дисквалификация.

В Москве уже есть такой прецедент. Впервые в России дисквалифицирован руководитель частной управляющей компании — гендиректор ОАО «РЭУ-24 района Измайлово» (решением суда запрещено в течение года занимать руководящие должности в организациях ЖКХ).

Ранее такое же наказание понес исполняющий обязанности директора ГУП ДЕЗ района Новокосино.

В Москве сегодня 450 управляющих организаций. Из них:

больше 120 — городские унитарные предприятия (ГУП);

300 — частные компании;

до 30 — товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Под управлением ГУПов находятся 60% многоквартирных домов, частников — 30%, а 10% — на самоуправлении.

«Горячая линия» Мосжилинспекции: (495) 681-77-80; (495) 681-21-45; (495) 681-20-54 (круглосуточно).

Чтобы сменить управляющую компанию ( УК ) жильцам многоквартирного дома (МКД) нужны веские причины, по которым они приступают к поиску альтернативной компании. В числе таких причин могут быть следующие сопутствующие обстоятельства или недочёты в работе УК, нарушающие интересы жильцов: 1. Отсутствие лицензии у действующей компании, или просроченная лицензия.

Смена формы правления МКД: как перейти от ЖКХ, управляющей компании или Совета дома к ТСЖ?

Узнайте на нашем сайте о том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом и имеет ли оно право отключать свет за неуплату. Образцы заявлений о протечках и отсутствии отопления вы найдете также у нас.

Формы правления

Основные из них:

Что такое ТСЖ? ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – юридическое лицо с некоммерческой направленностью, созданное собственниками для постоянного разрешения проблем, связанных с управлением. организация, созданная для строительства и эксплуатации недвижимости. Большая часть ЖСК создавалась до утверждения обновлений в Жилищном кодексе РФ.
На данный момент эта форма правления изжила себя.
ЖКХ (Жилищно-коммунальное хозяйство) – целый комплекс отраслей, который обеспечивает работу инфраструктуры населенных пунктов. Предоставляет целый спектр коммунальных услуг, создавая удобное и комфортное проживание людей в жилых домах.
УК (Управляющая компания) – юридическое лицо с коммерческой направленностью, осуществляющая управление чужим имуществом на основании договора.

Для коллективов не способных вести свои финансовые дела самостоятельно больше подходит сотрудничество с управляющей компанией.

Не всегда удается найти хорошую УК и приходится выбирать между ТСЖ и ЖСК.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию? О том, как ликвидировать ТСЖ, пожаловаться на его деятельность или выйти из него всем домом, вы можете узнать на нашем сайте.

Особенности работы

Особенности работы ТСЖ:

для перехода к ТСЖ достаточно одобрения более 50% жильцов;
ТСЖ имеет полномочия регулировать работу председателя на основании Устава;
ведение дел в ТСЖ жестко утверждено в ЖК РФ;
при проведении голосования учитывается удельная доля собственности жильца от общего объема жилищного фонда. Так определяется значимость его голоса;
не может вести коммерческую деятельность и делить доход между участниками;
в ТСЖ может входить несколько домов, находящихся рядом;
для вхождения в Товарищество, нужно подавать заявление;
в него должны входить больше половины собственников домов;
ТСЖ формируется только после сдачи жилья и оформления жильцами права собственности;
цель деятельности – управление общей собственностью, решение общехозяйственных проблем.

Образцы необходимых документов ТСЖ, таких, как смета доходов и расходов и другие квитанции и бланки, вы можете скачать у нас.

Чем отличается ТСЖ от ЖСК? Может ли ТСЖ перейти в ЖСК?

Особенности работы ЖСК:

решение о переходе в ЖСК должны одобрить все жильцы;
руководство осуществляет председатель и выборочная группа. У ЖСК нет полномочий регулировать их деятельность;
управление ЖСК контролируется Уставом, составленным в границах законов РФ;
при голосовании на общих собраниях каждый из участников имеет только 1 голос, согласно ЖК РФ;
может вести коммерческую деятельность и делить доход между всеми членами организации;
рамки правления ЖСК находятся в границах только одного дома;
по достижении шестнадцати лет все жильцы оказываются членами ЖСК;
в ЖСК должно входить не менее пяти человек;
ЖСК создается перед началом строительства дома;
цель деятельности – строительство жилья.

Сравнив особенности каждой из организаций видно, что для руководства домами больше подходит ТСЖ.

Для успешного функционирования ТСЖ важно правильное выполнение всех функций в порядке, описанном в законе.

Создание ТСЖ в многоквартирном доме

Подготовка

Подготовка информационных данных и организация собрания жильцов дома:

Запрос в администрацию на выдачу данных о собственниках (список квартир, их квадратура, а также форма собственности).
Назначение представителя от города в Товариществе.
Выбор правления домом, рассмотрение решения о целесообразности дальнейшего формирования ТСЖ.
На собрании должны присутствовать все жители дома и Представитель от города, об этом их требуется уведомить письменно.

Организация общего собрания

Состав жильцов-инициаторов, которые будут вести основную работу Товарищества, формируется еще на подготовительной стадии.

Цель их работы:

разработка Устава ТСЖ;
создание Протокола собрания;
рассылка жильцам приглашений;
подготовка бланков для голосования.

Собрание нужно для:

разъяснения собственникам плюсов ТСЖ;
выбора именно этой формы руководства;
утверждения Устава;
выбора членов правления.

Голосование может быть заочным, на принятие решения жильцам дается некоторое время. Допустимость заочного голосования должна быть предусмотрена в Уставе.

В бланках общего голосования должны быть 3 варианта ответа:

Учет голосов осуществляется по суммарной площади собственности, принадлежащей жильцам, а не по числу участников.

Проголосовать должно более половины жильцов, тогда голосование будет считаться оконченным. Одобренным оно будет, если больше 50% проголосовавших ответят «за».

Осуществление регистрации

Каждый из участников правления имеет возможность подать документы на регистрацию Товарищества.

Она осуществляется в Управлении Федеральной налоговой службы, на основании поданных документов:

Протокола собрания (копии). Там содержатся сведения о выборе ТСЖ как форме правления и его создании.
Конечный вариант Устава ТСЖ в 2-х экземплярах.
Подписанное соглашение об управлении в ТСЖ со сведениями об избранном Председателе.
Заявка о регистрации юридического лица.
Квиток об оплате государственной пошлины, утвержденной ЖК РФ.

Ответ с результатами регистрации будет дан через 7 дней.

Передача дома и открытие счета:

Передача дома под руководство Товарищества происходит согласно акту при участии комиссии.
Изменение формы правления не меняет прав собственности владельцев помещений.
Извещения о вступлении дома под руководство Товарищества рассылаются в Управление городского хозяйства и Комитет по управлению имуществом.
Счет в банке открывается на юридическое лицо (читайте о спецсчете на капремонт).
Нужно известить бывшего управляющего и подать ему сведения о переходе дома под руководство Товарищества.

Организация собрания, подписание различных договоров:

Подборка ответственных лиц по сферам деятельности (читайте о должности управляющего).
Формирование прав и обязанностей председателя Товарищества (читайте также о правах и обязанностях членов ТСЖ).
Заключение договоров с организациями, предоставляющими различные коммунальные услуги.

Решение о заключении договоров принимается на собрании, посредством голосования.

В соответствии с ЖК РФ, форма правления домом выбирается собственниками совместно и может меняться вследствие их решений.

Замена Совета дома

Как перейти из совета дома в ТСЖ? Инструкция по переходу из Совета дома к ТСЖ:

Устроить собрание собственников жилых помещений. Инициатором обычно является член действующего совета;
Вынести вопрос об уходе из Совета дома в ТСЖ. Понадобится согласие более 50% жильцов;
Сбор пакета документов для налоговой службы (см. раздел «Создание ТСЖ в многоквартирном доме», п.3).
Ожидание регистрации перехода в ТСЖ.

Переход от УК

Как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ? Для перехода к ТСЖ потребуется расторгнуть договор с УК.

Причинами расторжения могут быть:

некачественное выполнение работ и услуг;
окончание срока действия договора с УК;
отказ от выполнения работ или услуг УК;
неправильное формирование цен на услуги ЖКХ и т.д.

УК дается год, чтобы зарекомендовать себя перед собственниками. Если она не справляется со своими функциями, то жильцы имеют право на смену формы правления (ст.162 ч.8.1 ЖК РФ).

На собрании, организованном с целью вынесения решения о смене УК, сразу проставляется дата. С момента ее наступления, руководство от УК переходит к ТСЖ. До намеченной даты УК должна в полной мере выполнять свои обязанности по обслуживанию дома.

После прекращения действия договора с УК, нужно подать документы в налоговую для регистрации ТСЖ (см. раздел «Создание ТСЖ в многоквартирном доме», п.3).

Через неделю после подачи документов придет оповещение о регистрации.

Существующее законодательство позволяет собственникам самим выбирать лучшую форму правления их недвижимым имуществом.

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей управляющей организации на новую. Суть работы управляющих компаний. Зачем менять управляющую компанию. Основания для смены управляющей компании. Варианты смены управляющей компании. Не продление договора с управляющей компанией. Досрочное расторжение договора с управляющей компанией. Изменение способа управления многоквартирным домом.

Переход из тсж в управляющую компанию

Сообщите какое число голосов при голосовании общего собрания должно быть для решения вопроса о переходе из ТСЖ в управляющую компанию?

Для собрания собственников помещений почти все требования сформулированы ЖК РФ, количеству голосов у членов ТСЖ — в ст. 145, 146 ЖК РФ. В любом случае, чтобы собрание могло принимать какие угодно решения, в нём должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В таком случае принято говорить, что кворум имеется, собрание правомочно принимать решения.

Переходят ли долги ТСЖ в управляющую компанию как при реорганизации?

Здравствуйте! У меня вопрос: Собственники жилья приняли решение о переходе в управляющую компанию, при этом предыдущее ТСЖ не рассчиталось по долгам с ресурсопоставляющими предприятиями. В данный момент ТСЖ не исключено из ЕГРЮЛ. Подскажите, долги ТСЖ также переходят в управляющую компанию как при реорганизации или собственники жилья вправе выбирать управляющую компанию, и в свою очередь компания не отвечает по долгам предыдущего ТСЖ? Спасибо.

Внимание! Ответ от пользователя, не зарегистрированного в качестве юриста.

Если УК заберёт задолженность, то будет с вас взыскивать. Если не заберёт, то ресурсники с ТСЖ, т.е. опять же с вас будут взыскивать. Исключат ТСЖ из реестра, то с жителей персонально будут взыскивать, а вам доказывать, что вы платили ТСЖ.

Куда обращаться, если в полицию вы уже обратились.

День добрый. Наш дом пытается избавиться от незаконно созданного ТСЖ и перейти в управляющую компанию. Председатель ТСЖ имеет связи в полиции и мстит жильцам следующим образом. К активистам перехода в УК она организовывает проверки участковых в вечернее время, что якобы на них от нее есть жалобы на то, что ее оскорбляют и на нее клевещут, что она вор и у нее якобы есть свидетели 2 человека которые это могут подтвердить. Есть запись, где на собрании, она сама отвечает, что за два с половиной года сбора денег на текущий ремонт ничего не сделано что, прямо или косвенно указывает о воровстве денег. Когда позвонили в полицию и спросили на основании чего к нам присылают участковых, полиция обвинила нас в употреблении алкоголя и выслала наряд с двумя вооруженными автоматами полицейскими, которые потребовали написать письменно, какие претензии к участковому и чем мы недовольны в действиях полиции. Когда к вам явится такая компания без приглашения, а у участкового будет справка что он капитан в службе пдд и справка дана взамен утеряным документам у вас тоже возникли бы вопросы Кто это такой. Вся речь его строилась таким образом, чтобы мы сами написали на себя заявление о том что с председателем ТСЖ есть натянутые отношения и может быть были сказаны какие то слова оскорблений в ее адрес. В результате никто ничего на себя писать не стал. Тогда участковый предложил всем проехать к нему в кабинет и там написать якобы обьяснение по всем вопросам недовольства к председателю ТСЖ. Все это происходит в квартире в 18 00 вечера и 5 человек свидетелей. Все записывается на телефон. Вопрос, что-же делать в такой ситуации. Ведь в полицию за помощью мы уже позвонили. То есть если бы мы сопротивлялись они могли взломать дверь и найти в квартире все что угодно из того что нужно им найти, когда войдут два человека с автоматами. Куда обращаться в этих случаях? Что мне может грозить если я не буду впускать наряд в квартиру ведь все равно они придумают как по закону войти и оставить мне подарок до следующее проверки уже по решению суда.

Доброго времени суток. Пишите на сотрудников полиции жалобу в прокуратуру. Лучше написать в вышестоящую. Она в свою очередь спустит жалобу по подведомственности и возьмет под свой контроль.

Имеет ли право прокуратура считать повторное голосование с данной формулировкой не соответствующей?

Помогите разобраться вот в такой ситуации. С 2005 г. в многоквартирном доме создано ТСЖ. В ноябре 2015 г. жильцы-должники провели собрание (заочное) собственников в повестку которого вынесли вопрос о выходе из состава ТСЖ и выборе способа управления — управляющую организацию. Процедура собрания была нарушена, одно из нарушений это то, что не все собственники были уведомлены о собрании, следовательно, участия в нем не принимали. Когда инициаторы собрания вывесили на информационные стенды дома результаты проведенного ими голосования, процент за выход из состава ТСЖ и за выбор способа управления домом УК составил более 50%. В этот же день в адм-цию ТСЖ начали поступать многочисленные обращения жильцов о том, что их права нарушены, т.к. их об этом собрании не уведомили, другие говорили, что они голосовали против перехода в УК. В связи с этим, члены правление ТСЖ, чтобы развеять сомнения собственников приняли решение провести повторное собрание с аналогичными вопросами. В повестку повторного собрания вынесли вопросы следующего содержания. 1. С 01.01.2016 г. заключить договор управления с управляющей компанией. 2. С 01.01.2016 г. оставить прежнюю форму управления, т.е. ТСЖ. Результат повторного голосования показал больший процент за оставление с 01.01.2016 г. прежней формы управления, т.е. ТСЖ. На основании этого ТСЖ начала управлять домом дальше. Однако в феврале 2016 г. поступило требование из прокуратуры с целью определения основания управления ТСЖ. Основанием проверки послужило поступившее в прокуратуру обращение жильца дома. По результатам проведенной прокурорской проверки прокуратура вынесла представление о том, что способ с 01 января 2016 г. не выбирался и не изменился. Основания для управления домом с 01.012016 г. у ТСЖ нет, закон на стороне управляющей компании. Представление прокуратуры было мотивировано тем, что в повестке голосования стоял вопрос не о выборе и смене способа управления домом, а вопрос был сформулирован об оставлении прежней формы управления, т.е. ТСЖ. Вопрос: Законно ли вынесено мотивированное представление прокуратуры? Если ли полномочия у прокуратуры считать, что сформулированный вопрос в голосовании, а именно вопрос – «С 01.01.2016 г. оставить прежнюю форму управления, т.е. ТСЖ» не может являться изменением способа управления в многоквартирном доме, либо сменой способа управления МКД.

Имеет ли право прокуратура считать повторное голосование с данной формулировкой не соответствующей?

Если не законно, что теперь делать собственникам. Собственники не желают переходить под УК.

Избавиться от управляющей компании, не устраивающей жильцов, можно за 5 шагов. Ольга Нестерова. Жильцы дома по адресу: ул. Усиевича, 3 ( ЖСК «Советское искусство»), тоже жалуются на председателя правления, который самолично распоряжается общим долевым имуществом, сдавая в аренду подвал. Читатели спрашивают: что делать, если управляющая компания оказалась нерадивой? Можно ли сменить ее без ненужных склок и судов? 5. Сменить управляющую компанию можно и по решению суда. Знаю случай, когда в одном ТСЖ по очереди выбрали трех председателей, и все трое подали в суд, чтобы предыдущего признали недействительным.

Как сменить тсж?

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

Как сменить управляющей компании?

Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания..
Проведение общего собрания собственников..
Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней..
Заключение нового договора управления с выбранной компанией..
Оплата в новую управляющую компанию.

Сколько надо голосов Чтобы сменить УК?

Принятие решения Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проголосовали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.

Кому платить при смене управляющей компании?

В отношении задолженности по оплате работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме лицом, правомочным на взыскание задолженности, является лицо, фактически оказавшее данные услуги, то есть прежняя управляющая компания.