Когда собственник начинает оплачивать коммунальные услуги в новостройке

Оплата коммунальных услуг в новостройке

Долгожданная покупка нового жилья, может создать ряд непредвиденных хлопот и вопросов. Строительство закончилось, дом сдан, а собственник так и не осведомлен, как необходимо правильно платить квартплату, с какого момента начинать вносить плату за коммунальные услуги.

Управляющая компания ЖСК может поступить недобросовестно и обязать жильца совершать платежи за неоказанные услуги. Во избежание конфликтов и споров, покупатель недвижимости может обратиться к законодательству и получить ответы на все свои вопросы.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке?

Оплата коммунальных услуг в новостройке осуществляется до десятого числа каждого месяца, согласно статьям 155 — 156 ЖК РФ. Обязанность владельца квартиры или дома, здания – оплачивать счет в срок. Также регулярно осуществляется передача показаний данных счетчиков. Если 31 день после крайней даты оплаты прошел, то начисляется за услуги пеня. В случае, если в течение трех месяцев должный платеж так и не поступил, предоставление услуг может быть отключено представителем управляющей компании.

Коммунальные платежи в новостройках

Квартплата начисляется по тем же правилам: 155 статья ЖК регламентирует сроки оплаты; 153 – какие виды эксплуатационных услуг необходимо оплатить; в 156-157 ст. указаны полномочия управляющих компаний, правила корректировки тарифов.

  • ✅ Как быстро продать дом вместе с земельным участком
  • ✅ Временная прописка: чем грозит собственнику квартиры
  • ✅ Как продать квартиру в долевой собственности
  • ✅ До какого возраста дают ипотечный кредит в России

При управлении муниципальными органами или жилищными кооперативами, стоимость оплаты начисляется более высокая и распространяется на: квартиросъемщика, арендатора, собственника от застройщика (с момента вступления в права), лица или компании (если права на использование были переданы).

По законодательным нормам, дольщики также обязаны своевременно вносить коммунальную квартплату, в которую входят платежи за:

  • Отопление;
  • Горячее и холодное водоснабжение;
  • Электроэнергию;
  • Газ;
  • Канализацию;
  • Капитальный ремонт;
  • Лифт;
  • Мусор;
  • Уборку территории дома.

Первое время горячая вода и отопление могут в доме отсутствовать, первые пару лет редко функционирует лифт. Соответственно, эти коммунальные услуги нет необходимости оплачивать. Когда владелец квартиры получает счет для оплаты коммунальных услуг, необходимо детально проверить за что ему начисляются суммы и предстоит вносить оплату. Это важно, чтобы управляющая компания не включила в перечень те услуги, которыми жильцы квартиры не пользуются.

Стоимость квартплаты в новостройках

При участии в долевом строительстве, владельцу недвижимости предстоит оплачивать счета, согласно закону №214. В составленном договоре указываются условия взаимодействия застройщика и дольщика, и различные нюансы, во избежание возникновения споров, прилагаются акты на жилье. Условия оплаты коммунальных услуг указываются либо в основном договоре, либо они будут регламентированы управляющей компанией (при составлении дополнительного договора, относительно внесения платы в новостройке) или в судебном порядке.

Начало оплаты коммунальных услуг в новостройке

Помимо коммунальных платежей, на итоговый размер квартплаты в новостройках влияют следующие дополнительные расходы: охрана, видеонаблюдение, автомобильная стоянка с персональным местом и так далее. В элитной новостройке ежемесячная сумма оплаты за коммунальные платежи может составить порядка 10-20 тыс.рублей.

Начинать вносить платежи следует после:

  • Ввода здания в эксплуатацию (при получении соответствующего разрешения);
  • Передачи квартиры для эксплуатации;
  • Или вне зависимости от состояния дома при передаче дольщику.

Принуждение собственников вносить платежи до передачи недвижимости, незаконно. Застройщики обязаны погасить задолженности самостоятельно.

Расчет квартплаты в новостройке

Самостоятельно произвести расчет коммунальных платежей не составит труда, если знать точные тарифы и суммы, обязательные к оплате в данной новостройке и управляющей компанией.

Сумма квартплаты в новостройке Москвы, по самым скромным показателям (тарифам), может быть приблизительно следующая:

  • Холодная вода (при наличии счетчика). Тариф умножается на расход ресурсов, например: 33,03 р/к.м * 5 кубов= 165,15 руб.;
  • Горячая вода. Тариф 163,24 * 5 кубов = 816,2 руб.;
  • Электроэнергия. Тариф 5,38 * потребляемый объем 200 кВ. = 1076 руб.;
  • Газ. Тариф 6,16 * потреблено 20 кв. м. = 123,2 руб.;
  • Отопление. Тариф 1006,04 * показания 3 Гкал = 3018,12 руб.

Первичная итоговая сумма составит: 5198,67 руб. Дополнительные коммунальные расходы при наличии квартиры в новостройке в элитном жилом комплексе, могут быть гораздо выше самой суммы квартплаты.

Читайте также:  Объем коммунальной услуги предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период

Почему такая высокая квартплата в новостройке?

Начисляется квартплата в новостройке, согласно особенностям ЖК и предоставляемого перечня услуг. Плата за дополнительные привилегии и комфорт не может быть такой же, как и в старых домах. К тому же, площадь квартир в новых построениях гораздо больше привычных хрущевок, сталинок и так далее.

Не менее важно месторасположение ЖК, если он находится в центре города, то и стоимость платежей будет высокой. На оплату влияют: престижность постройки, размер квартиры, расположение ЖК, величина квартплаты данного застройщика.

Источник

Квартира в новостройке: когда начинать платить за ЖКУ?

Оплата жилищно-коммунальных услуг в новостройке.

Жилищная инспекция в Краснодаре свои предписанием попыталась освободить жителей от такой оплаты на том основании, что построенный дом еще не был указан в лицензии управляющей компании.

При проверке она выяснила, что изменения в реестр лицензий были внесены лишь через месяц после заключения договора управления. Однако за этот спорный месяц жителям была начислена плата, которую ГЖИ потребовала вернуть жителям, посчитав ее незаконной, так как управляющая компания в тот момент отсутствовала в реестре лицензий по этому дому.

Управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32 – 12989/2018), где попросила признать претензии органа жилищного надзора необоснованными.

Позиция арбитражного суда.

В суде выяснилось, что договор управления изначально был заключен компанией с застройщиком, чуть позже на общем собрании жители выбрали ту же самую компанию и приняли решение о заключении с нею договора управления. Решение этого общего собрания послужило основанием для внесения изменений в региональный реестр лицензий.

Арбитражный суд посчитал предписание незаконным. Жилищный кодекс РФ предусматривает заключение договора управления с застройщиком, пока в доме не определена управляющая компания, что и было сделано в данном споре. Плата за услуги и работы, указанные в договоре, за определенную в нем же плату начислялась потребителям с момента приемки квартир. Факт оказания услуг ни жители, ни сама жилищная инспекция не оспаривала.

Суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие спорного МКД в реестре лицензий не подтверждает законность оспариваемого предписания, поскольку право на взимание платы за ЖКУ вытекает из договора управления, в данном случае на основании решения застройщика в соответствии требованиями жилищного законодательства, и фактического выполнения работ управляющей компанией.

По мнению суда, предписание, целью которого является устранение выявленных нарушений, не должно приводить к незаконному освобождению собственников от оплаты потребленных услуг и бремени содержания общедомового имущества.

Вышестоящие суды также согласились с управляющей компанией.

Жилищная инспекция обжаловала решение суда первой инстанции вплоть до Верховного Суда РФ, однако все согласились с обоснованностью первоначального судебного решения.

Верховный Суд РФ на прошлой неделе в определении от 23 октября 2019 г. № 308-ЭС19 – 19908 также согласился с законностью действий управляющей организации, отказав органу жилищного надзора в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Источник

Кто должен платить квартплату в новостройке?

Кто должен платить квартплату в новостройке?

Дольщики могут не платить квартплату, пока не получат право собственности на купленную квартиру. Законодательство не предусматривает ответственности для таких должников, даже если они не первый год живут в новостройке и все это время не платят за полученные жилищно-коммунальные услуги.

Ситуацию с неплатежами в новостройках нельзя назвать катастрофической. Статистики долгов по новым домам в Петербурге нет, но очевидно, что их объем несопоставим с задолженностью в старых домах, которая достигла уже 4,5 млрд руб. По данным застройщиков, не платят примерно 5-20% граждан, купивших квартиры.

Сдан, но не принят

Решать проблему законодательно никто не собирается. Если в отношении собственников и нанимателей жилья предполагается ужесточить ответственность за долги, внеся соответствующие поправки в Жилищный кодекс (они уже прошли второе чтение), то для строящихся домов таких изменений пока не предвидится. Жилищный кодекс РФ скорее не регулирует вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в новостройках, а запутывает его.

«Статья 153 Жилищного кодекса гласит: обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. Но нигде в кодексе не запрещено взимать квартплату до получения права собственности. С другой стороны, не прописано, кто должен платить за жилищно-коммунальные услуги, если дом в эксплуатацию сдан, а право собственности у дольщиков еще не появилось», – поясняет генеральный директор компании «Управление комфортом» (входит в холдинг RBI и занимается обслуживанием построенных им домов) Игорь Синькевич.

В первые полгода получает право собственности на новое жилье лишь незначительная часть дольщиков. Большинство подчас оформляют его по несколько лет. К тому же получив квартиру в собственность, многие жильцы не заселяются в дом. Часть квартир – инвестиционные, где дольщики жить и не планировали. Еще часть продается какое-то время после сдачи дома в эксплуатацию.

Читайте также:  Прописан в одном месте а проживаю в другом как платить коммунальные услуги

Застройщик, сдав дом, уже не обязан оплачивать ЖКУ. Собственники в нем еще не появились и не взяли на себя обязательства по содержанию объекта. Логично возложить это на будущих собственников, купивших в доме квартиры. Но законодатель этого не сделал, оставив почву для конфликтов. Решение суда по одному из них, вынесенное на днях, может стать прецедентным.

«Северный город» проиграл аванс

Речь идет о претензиях дольщицы компании «Северный город» (входит в холдинг RBI). Она купилажилье в комплексе «Дом у площади Победы» (5-й Предпортовый проезд, 1) по договору цессии. Застройщик обязал ее еще до сдачи дома возместить расходы по обеспечению ее квартиры коммунальными ресурсами по временной схеме. Сумму возмещения в «Северном городе» оценили в 63,3 тыс. руб.

Она пожаловалась в Роспотребнадзор, который решил, что договор с дольщицей не соответствует закону о защите прав потребителей, и оштрафовал «Северный город» на 10 тыс. руб. Далее последовали судебные разбирательства в нескольких инстанциях, после чего Высший Арбитражный суд РФ признал условия «Северного города» несправедливыми.

Однако застройщик остался при своем мнении. Когда дом сдан госкомиссии, а право собственности на квартиры у дольщиков еще не получено, расходы по содержанию жилья можно возложить на дольщика, который фактически владеет и пользуется квартирой, считает директор по правовым вопросам компании «Северный город» Станислав Михайлов. По его словам, среди строительных компаний Петербурга распространена практика получения компенсации от дольщика за оплачиваемые ресурсы и предоплаты за коммунальные платежи.

Процесс налаживания эксплуатации дома сложен и требует около шести месяцев – что объясняет установление предоплаты именно за этот период, говорит Станислав Михайлов. Игорь Синькевич отмечает, что никто не обязывает дольщиков платить вперед: «Мы лишь предлагаем это сделать. Прежде всего, потому, что люди не появляются в своих новых квартирах по несколько месяцев, а то и лет. У нас в одном из домов был случай, когда человек, купивший там с инвестиционными целями десять квартир, не платил за них полтора года. Накопился долг в размере около 200 тыс. руб.».

Не найден – не должник

Генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев подтверждает: «Многие новоселы считают, что если дом сдан зимой, а они въехали в квартиру летом, то и платить за ЖКУ нужно начиная с лета. Мы, мол, тут не жили, лифтом и отоплением не пользовались. Но ведь все это работало, причем за счет застройщика и уже вселившихся соседей».

В статье 155 Жилищного кодекса говорится, что «неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Суды в делах о взыскании задолженности обычно принимают сторону застройщика, управляющей компании, которая обслуживает дом, или ТСЖ, если оно ведет хозяйство самостоятельно.

Не собственники – это и есть те самые «иные лица». Однако ответственности за долги по квартплате для них в законах не предусмотрено, утверждает заместитель генерального директора УК «Жилищный сервис» Камиль Алеев.

В законодательстве прописано, как поступать с нанимателями и собственниками жилья, если они не платят за ЖКУ. Но в данном случае гражданин не относится к этим категориям. Более того, из ФЗ № 214 «О долевом строительстве…» следует, что неоплата ЖКУ не может служить поводом для отказа в передаче квартиры от застройщика дольщику.

«Есть только один способ борьбы с такими неплательщиками – взыскивать суммы неосновательного обогащения, как трактует это законодательство. Поскольку он не платит, то получается, что он эти суммы сберег. Но тогда управляющей компании придется доказывать, что этот человек, во-первых, живет в квартире, во-вторых, что все эти коммунальные услуги он потребил.

Если же ни права собственности нет, ни в квартире гражданин не проживает, шансов взыскать долги крайне мало. Кроме того, нормы в законодательстве на эту тему прописаны только для тех случаев, когда в квартире нет приборов учета потребленных ресурсов. А в подавляющем большинстве домов такие приборы есть», – комментирует ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина» Тимофей Титаренко.

Даже если суд примет решение в пользу управляющей компании или ТСЖ, получить долг с неплательщика часто очень трудно. Как рассказала юрисконсульт УК «Уютный дом» Жанна Лебедева, в отличие от обитателей старых домов, которые обычно нетрудно разыскать, дольщики новостроек часто живут в других городах и даже странах. «Мы порой вообще не знаем, где искать тех, кто купил в нашем доме квартиру и не платит за нее. Мы пытаемся это делать, но далеко не всегда получается», – говорит Лебедева.

Читайте также:  Я не собственник но прописана должна ли я платить за коммунальные услуги

В результате в новых домах уже в первые годы после сдачи формируется довольно постоянный контингент неплательщиков, как и в старом фонде, хотя уровень доходов у обитателей новостроек обычно выше, чем в хрущевках и брежневках.

Пока механизмы взимания квартплаты и меры ответственности за неплатежи не будут четко прописаны в законодательстве, решить проблему не удастся.

Комментарий юриста

Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина»

– Обычно в договорах долевого участия в строительстве, предлагаемых застройщиками, цена договора включает в себя стоимость коммунальных услуг и сумму расходов по эксплуатации дома на период с момента завершения строительства и до момента приемки квартиры дольщиком по акту приема-передачи. С момента подписания акта приема-передачи дольщик самостоятельно несет расходы по содержанию квартиры и приходящейся на нее доли в общем имуществе многоквартирного дома.

Отдельные недобросовестные граждане до последнего времени пытались уйти от обязанности оплачивать коммунальные услуги за период с момента приемки квартиры до момента регистрации права собственности на квартиру. В качестве обоснования они приводили норму статьи 153 Жилищного кодекса, по которой обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Некоторые граждане по этой причине годами не регистрировали свое право собственности.Однако данный подход неверен.

Передача построенной квартиры по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента он вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вышеназванная статья 153 Жилищного кодекса равным образом распространяется как на собственников и нанимателей жилых помещений, так и на любых других лиц, владеющих помещением на законных основаниях.

Таким образом, с даты подписания акта передачи квартиры у граждан возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги.

При ином толковании закона у неплательщика образовалось бы неосновательное обогащение за счет других собственников помещений дома либо организации, обеспечивающей его эксплуатацию и управление. В судах общей юрисдикции (по крайней мере, на уровне Санкт-Петербургского городского суда) практика решений по делам о долгах по квартплате в новостройках уже устоялась. Решения арбитражных судов по делу «Северного города» вынесены в том же русле.

Некоторые СМИ поспешили сообщить, что суды, встав на сторону дольщика, фактически запретили застройщикам взимать коммунальные платежи за построенные квартиры авансом. Это не так.

В вышеозначенном деле признано незаконным условие договора между застройщиком и дольщиком, по которому дольщик обязан возмещать застройщику расходы по обеспечению жилого дома коммунальными ресурсами, которые застройщик понес до подписания акта приема-передачи квартиры.

При этом суды отметили, что после подписания акта приема-передачи у дольщика возникает обязанность оплачивать коммунальные услуги.

Более того, суд признал правомерной практику взимания коммунальных платежей авансом. Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307) потребители вправе по своему выбору вносить плату за коммунальные услуги за прошедший период частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения, а также осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев, если иное не установлено договором. Следовательно, при заключении договора стороны могут предусмотреть иной порядок оплаты коммунальных услуг и обязать потребителя внести предварительную оплату за определенный период.

В целом можно констатировать, что нет необходимости дополнительными законами регулировать данный вопрос.

Принцип прост: в процессе строительства дома и после ввода его в эксплуатацию до момента приемки квартиры дольщиком все коммунальные ресурсы оплачивает застройщик (в том числе за счет суммы долевого участия, которую вносит ему дольщик). А после приемки квартиры коммунальные платежи вносит дольщик. Деньги поступают в кассу застройщика. Либо, если на этот момент в доме уже создана УК или ТСЖ и она уже заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями, – в кассу управляющей компании или товарищества.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...