Кто заключает договор на коммунальные услуги арендатор или арендодатель

Может ли арендатор оплачивать коммунальные услуги напрямую в ТСЖ?

Выяснил, что арендатор не может заключить договор напрямую с ТСЖ. В договоре описано, что оплата коммунальных услуг лежит на арендаторе. Я не хочу получать деньги от арендатора (т.к. будет доход и он облагается налогом УСН 6%). Может ли арендатор оплачивать коммунальные услуги напрямую в ТСЖ? Или быть может есть другие более удобные варианты?

Ответы на вопрос:

договор должен заключить арендодатель ( ст 421 гк рф) и пропишите в договоре, что оплата производится арендодатедлем, после получения дене г от арендатора по показаниям счетчиков

подпишите доп соглашение к дог-ру и измените условия оплаты жку

Нет, т.к. обязанность платить за жилье несет собственник жилого помещения (ст. 30 ЖК РФ)

Договор заключается лицами, указанными в ст.153 ЖК

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

[Жилищный кодекс РФ] [Статья 153]

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кому выгодно заключать договор аренды жилья: арендатору или арендодателю ? #прозакон

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Данный вопрос регулирует статья 153 Жилищного кодекса РФ, Данная статья устанавливает, что

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5.2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Расторжение и продление договора

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Если Ваш вопрос касается заключения Договора напрямую с Поставщиками услуг (электроснабжение и пр. услуги.

), то Арендатор НЕ может заключить напрямую договор.

Если Вы имеете ввиду заключение Договора с ТСЖ, то существует определенная судебная практика,

Например Определение Свердловского областного суда от 22.06.2012 по делу N 33-7116/2012

«Объединение (ассоциация, союз) товариществ собственников жилья создается в целях представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами. Оказание объединением товариществ услуг по содержанию жилого дома, капитальному и текущему ремонту противоречит ст. 142 Жилищного кодекса РФ, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции управляющей организации.

Источник

Заключение договора коммунальных услуг с арендатором

Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора коммунальных услуг с арендатором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Заключение договора коммунальных услуг с арендатором

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») Как указал суд, признавая позицию ИФНС частично необоснованной, она учла в составе доходов налогоплательщика полученную им от арендаторов переменную часть арендной платы. Учитывая, что бремя оплаты коммунальных платежей лежало на арендаторах, не заключавших отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, суммы возмещения расходов по оплате коммунальных платежей не являются доходом налогоплательщика. Эти суммы компенсируют его расходы по содержанию и использованию нежилых помещений, сданных в аренду. Кроме того, налоговый орган необоснованно отказал налогоплательщику в применении профессионального вычета по НДФЛ.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Заключение договора коммунальных услуг с арендатором

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Позиция 1. Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с ресурсоснабжающими организациями в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений
(КонсультантПлюс, 2022) Если вы заключили с арендатором посреднический договор (например, комиссии или агентирования), на основании которого заключаете договоры со снабжающими организациями, перевыставляйте арендатору коммунальные услуги в рамках посреднического договора. Перевыставленные услуги облагайте НДС в том же порядке, что и при перевыставлении иных расходов по посредническим договорам.

Источник

Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов?

В настоящее время все чаще ресурсообеспечивающие организации или управляющие компании предъявляют исковые требования об оплате коммунальных услуг или об обязании заключить договоры ресурсоснабжения или управления непосредственно к арендатору помещений, а не к собственнику. Возникает вопрос, кто все-таки должен платить за коммунальные услуги – собственник или арендатор? Попробуем разобраться.

Обязанности собственника и арендатора согласно закону

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Читайте также:  Как разделить счета на оплату коммунальных услуг в коммунальной квартире

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг в отношении спорного нежилого помещения лежит на собственнике помещения. Именно собственник в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, в том числе в части оплаты коммунальных услуг.

Данный подход, как нам кажется, соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 № 16646/10 и от 21.05.2013 № 13112/12. Содержащееся в указанных постановлениях толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 отражен следующий подход: «Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли».

Или в Постановлении от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ указал следующее: «Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суды также не учли, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Позиции высшей судебной инстанции

Меняется ли ситуация, если в договоре аренды между собственником и арендатором содержится обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающими организациями или с управляющей компанией?

Такие пункты договора, на наш взгляд, являются недействительными, так как нарушают закон. Мы полагаем, что бремя несения расходов за коммунальные услуги может быть возложено только на собственника помещений, а уже арендатор будет иметь обязанность возместить расходы на коммунальные услуги в зависимости от того, как это урегулировано в договоре аренды.

На этот вопрос ответ нам дают все те же постановления Президиума ВАС РФ.

Или в Постановлении от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ указал следующее: «Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в подпункте 2.8.8 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослались суды при разрешении спора, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10)».

Сходные разъяснения изложены и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796: «Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и ст. 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации»).

Вновь образованная высшая судебная инстанция выступает в качестве преемника Верховного Суда Российской Федерации и упраздненного Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Преемственность этих судебных органов означает и преемственность вынесенных судебных актов и правовых позиций.

Однако имеется подход, отраженный в Определении Верховного Суда РФ от 14.09.2015 по делу № 303-ЭС15-6562, А73-6824/2014, где указано следующее: «Факт получения лицом энергоресурса как самостоятельного блага является достаточным основанием для того, чтобы обязательство по оплате этого энергоресурса возникло именно у получателя.

Вопреки выводам судов, при указанных обстоятельствах юридические основания пользования энергопринимающими устройствами и действительность сделок, опосредующих эти основания, не имеют значения для определения надлежащего плательщика за электроэнергию.

Отсюда следует, что выводы судов о взыскании стоимости поставленного энергоресурса с собственника энергопринимающих устройств преждевременны.

Статья 210 ГК РФ регулирует бремя содержания принадлежащего собственнику имущества. Под этим понимается обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Энергоресурсы являются самостоятельным благом, и обязанность по их оплате не регулируется указанной статьей. Бремя содержания имущества не тождественно бремени возмещения стоимости энергоресурса. Таким образом, оснований для применения статьи 210 ГК РФ не имеется».

Единого ответа на поставленный вопрос нет

С указанным подходом мы согласиться не можем, поскольку ст. 210 ГК РФ не содержит исключений в отношении обязанности по уплате коммунальных услуг, будь то водоснабжение или электроснабжение, или обязанности по заключению договора на управление помещением.

В частности, ВС РФ в п. 5 Обзора судебной практики № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, в ответе на вопрос о том, на ком – арендодателе или арендаторе нежилого помещения – лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией), указано, что обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Читайте также:  Солидарное взыскание задолженности по жилищно коммунальным услугам это как

В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Верховный Суд РФ со ссылкой на данную норму права указал: «ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)».

Следовательно, собственник арендованного нежилого помещения в силу закона обязан заключить с управляющей организацией договор и нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу № А42-8517/2011).

В отношении же энергоснабжения имеется п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения», где указано, что отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии.

На наш взгляд, данные разъяснения входят в противоречие с указанными ранее постановлениями Президиума ВАС РФ, в которых, по нашему мнению, не содержится исключений относительно вида коммунальной услуги и где сформулирован единый подход к обязанности арендатора по оплате услуг энергоснабжающих организаций.

Таким образом, единого ответа на поставленный вопрос нет. Все зависит от вида потребляемого ресурса и применяемого подхода.

Источник

Вопрос недели: правомерен ли отказ ТСЖ в заключении договора.

Организация на УСН, арендует помещение под офис, коммунальные платежи не включены в арендную плату. Арендатору необходимо признать данные расходы в налоговом учете.

ТСЖ отказывает арендатору в заключении договора на поставку коммуннальных услуг. Правомерен ли отказ ТСЖ в заключении договора?

Правилами предоставления коммунальных услуг не предусмотрено заключение договоров, определяющих условия предоставления коммунальных услуг, между пользователями помещений в многоквартирном доме, не являющимися их собственниками, и исполнителем коммунальных услуг, которым является ТСЖ.

Условия оказания коммунальных услуг арендатору помещения определяются в договоре аренды, при этом собственник помещения, выступающий в роли арендодателя, в целях обеспечения предоставления арендаторам коммунальных услуг заключает с исполнителем договор, содержащий соответствующие положения. Иначе говоря, несмотря на то, что фактически коммунальные услуги потребляет арендатор, договор с ТСЖ заключает собственник помещения (арендатор потребляет коммунальные услуги на основании договора аренды) (п. п. 10, 11 Правил).

Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:

Плата за коммунальные услуги при аренде

Отдельного внимания заслуживает вопрос об определении лица, обязанного оплачивать коммунальные услуги при передаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду. На этот счет есть Постановление Президиума ВАС.

Арбитры пришли к выводу, что в отсутствие договора, заключенного с участием УК и устанавливающего обязанность арендатора вносить коммунальные платежи, должником выступает собственник помещения. Условие договора аренды, возлагающее на арендатора обязанность по заключению договора с УК и оплате коммунальных услуг, не влияет на взаимные права и обязанности арендатора и УК (п.

3 ст. 308 ГК РФ). Обеспечение помещения коммунальными услугами (то есть передача имущества в состоянии, соответствующем его назначению) — это обязанность арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ), которая реализуется путем заключения с УК договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг (п.

12 Правил N 354).

Аренда нежилого помещения в МКД: коммунальные услуги

Тот же самый подход актуален для арендатора нежилого помещения в МКД: указания в договоре аренды на обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги недостаточно для возникновения обязанности арендатора перед УК. В отсутствие договора, заключенного с участием УК и устанавливающего такую обязанность арендатора, оплачивать коммунальные услуги обязан собственник помещения в МКД (см.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12). Действительно, использование арендатором помещения предполагает потребление коммунальных услуг, однако обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам (включая их оплату) возлагается на собственника (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. п. 10, 11 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Арбитры руководствуются этими рекомендациями и взыскивают задолженность по оплате коммунальных услуг с собственника помещения в МКД, если между арендатором и УК договор не заключен (Постановления ФАС ВВО от 25.10.2013 по делу N А82-8683/2011, ФАС ВСО от 02.10.2013 по делу N А58-429/2013, ФАС ЗСО от 21.01.2014 по делу N А45-683/2013, ФАС ПО от 17.01.2014 по делу N А57-3163/2013, ФАС СЗО от 30.10.2013 по делу N А56-45779/2012, ФАС УО от 07.05.2014 N Ф09-1181/14).

Если же имеется двухсторонний договор между арендатором помещения в МКД и управляющей организацией о выполнении работ и оказании услуг (участии в несении расходов на оплату коммунальных услуг и т.д.), обязательство по оплате коммунальных услуг возникает у арендатора, задолженность в пользу УК взыскивается непосредственно с него (Постановление ФАС ВВО от 16.10.2013 по делу N А29-4969/2012).

Помещение в аренде: оплата коммунальных услуг

Положения закона могут быть истолкованы так, что арендатор обязан вносить плату за коммунальные услуги УК:

— потребителем, обязанным оплачивать коммунальные услуги, является лицо, пользующееся помещением на законном основании и потребляющее коммунальные услуги (п. 2 новых Правил предоставления коммунальных услуг);

— договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путем совершения конклюдентных действий, свидетельствующих о фактическом потреблении услуг (п. 6 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 (опубликовано 07.08.2013) поддержало вторую из указанных выше позиций: в общем случае арендатор не должен вносить плату за коммунальные услуги УК, это обязанность собственника помещения в МКД. Согласно позиции Президиума ВАС следующие положения ГК РФ, ЖК РФ и новых Правил предоставления коммунальных услуг нужно толковать определенным образом.

Правило п. 1 ст. 611 ГК РФ, устанавливающее обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора, применительно к помещениям в МКД означает, что арендодатель обязан обеспечить условия для доступа арендатора к коммунальным услугам, а это, в свою очередь, предполагает обязанность арендодателя оплачивать эти услуги исполнителям. Аналогичные положения есть в новых Правилах предоставления коммунальных услуг (п. п. 10, 11): условия оказания коммунальных услуг арендатору помещения определяются в договоре аренды, при этом собственник помещения, выступающий в роли арендодателя, в целях обеспечения предоставления арендаторам коммунальных услуг заключает с исполнителем договор, содержащий соответствующие положения. Иначе говоря, несмотря на то, что фактически коммунальные услуги потребляет арендатор, договор с УК заключает собственник помещения (арендатор потребляет коммунальные услуги на основании договора аренды).

Читайте также:  Какие документы нужны для оформления льгот на коммунальные услуги инвалидам 3

См. статью С.Н. Козыревой «Арендатор помещения в МКД оплачивает услуги УК. Как это узаконить?» (N 11, 2011).

Согласно абзацу девятому пункта 2 Правил коммунальные услуги — это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений).

В соответствии с абзацем пятнадцатым пункта 2 Правил потребителем является лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Таким исполнителем могут быть управляющие компании, ТСЖ, кооперативы, ресурсоснабжающие организации, региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Согласно абзацу семнадцатому пункта 2 Правил N 354 исполнителем коммунальных услуг является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Исполнителем коммунальных услуг может выступать как управляющая организация, ТСЖ, так и ресурсоснабжающая организация (пункт 8 Правил N 354).

Согласно пп. а п. 3 Правил N 354 коммунальные услуги предоставляются потребителям, начиная с установленного жилищным законодательства Российской Федерации момента, в том числе, со дня заключения договора аренды — арендатору жилого помещения и проживающим с ним лицам;

Правилами предоставления коммунальных услуг не предусмотрено заключение договоров, определяющих условия предоставления коммунальных услуг, между пользователями помещений в многоквартирном доме, не являющимися их собственниками, и исполнителем коммунальных услуг, которым является ТСЖ.

Согласно п. 11 Правил N 354 условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением, арендатору жилого помещения определяются в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предоставлении жилого помещения во владение и (или) пользование, заключаемом собственником жилого помещения с юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

При этом, согласно пункту 12 Правил N 354 собственник жилого помещения, выступающий наймодателем, ссудодателем или арендодателем жилого помещения, в целях обеспечения предоставления нанимателям, ссудополучателям, арендаторам коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства жилого помещения, заключает с исполнителем договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9 и 10 настоящих Правил.

Жилищное законодательство закрепляет, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника помещения с момента возникновения у него права собственности (подпункт 5 пункта 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ст. 39 и п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:

«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Суды поддерживают изложенную правовую позицию: Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013, Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2015 г. по делу N 305-ЭС15-7462, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 N 17АП-8742/2015-ГКу по делу N А60-14222/2015, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 N 13АП-124/2016 по делу N А42-8310/2015.

Обращаем внимание, что заключение трехстороннего соглашения (между арендатором, собственником и исполнителем коммунальных услуг), устанавливающего обязанности арендатора по внесению эксплуатационных платежей, вполне правомерно, поскольку в таком случае соблюдаются требования статьи 162 ЖК РФ к сторонам договора управления. Такое соглашение может быть основанием для взыскания с недобросовестного арендатора соответствующих платежей напрямую (см., например: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2014 по делу N А05-623/2014).

Таким образом, является правомерным взыскание с собственника помещения задолженности по оплате коммунальных услуг на основании договора аренды, в котором указанная обязанность возложена на арендатора. Данная обязанность в этом случае установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), который не является стороной договора аренды; перед исполнителем коммунальных услуг ответственным лицом по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества в силу закона остается собственник помещения.

Подобные условия договора аренды, несомненно, выгодны собственнику помещения, который, получая арендную плату, желает временно устраниться от содержания помещения, возложив все связанные с ним финансовые, организационные и технические вопросы на пользователя помещения.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011.

Вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015; Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, А40-30146/14.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...