21.12.2010, Журнал «Управление многоквартирным домом», статья руководителя Госжилинспекции В.Д. Буслаева
Первого марта 2010г. исполнилось пять лет с того момента, как жилищная инспекция функционирует в новых условиях. Со вступлением в силу Жилищного кодекса РФ у собственников помещений появилась возможность самим определять форму управления многоквартирными домами.
Из-за слабой правовой грамотности населения в вопросах управления жильем и серьезным износом жилищного фонда большинство многоквартирных домов оказались в управлении управляющих компаний. С этого момента взаимо¬отношения между управляющими компаниями и собственниками жилых помещений должны строиться в рамках договоров управ¬ления.
В то же время за субъектами РФ закреплен контроль за ис¬пользованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установ¬ленным требованиям законодательства.
Эти полномочия осуществляются органами государственных жилищных инспекций субъектов РФ. Практика государственного контроля в Нижегородской об¬ласти, к сожалению, показывает что ни граждане, ни управляющие компании оказались не готовы в полной мере к взаимовыгодно¬му взаимодействию, и жилищной инспекции зачастую приходит¬ся выступать арбитром в этих отношениях.
С одной стороны, граждане не понимают, что все работы в доме должны производиться за счет средств собственников, с другой — управляющие компании не выполняют требования законодательства по содержанию и ремонту жилья в полном объеме, мотивируя свои действия фактическим отсутствием средств.
Тем не менее за половиной нарушений, выявляемых инспек¬цией на жилищном фонде, стоит отсутствие системной работы по техническому обслуживанию зданий и работы с собственниками жилья.
Для существующих компаний основным источником посту¬пления денежных средств являются платежи населения за содер¬жание и ремонт жилья, которых недостаточно для модернизации домов и повышения комфортности проживания. Зачастую их деятельность сводится к выполнению минимально необходимого набора работ по содержанию жилых домов.
Политика постоянного «латания дыр» не может устраивать ни жильцов, ни контролирующие органы.
Очевидно, что путем применения мер административного воздействия эффективно решаются проблемы, причины которых лежат в области трудовой дисциплины и халатного отношения к своим должностным обязанностям. В то же время нарушения, имеющие под собой экономические корни, нельзя решить, на¬казав рублем.
Поэтому инспекция не ограничивается административной прак¬тикой, а использует более широкий круг механизмов для улучшения качества жилищного фонда и его технического обслуживания.
Так, для повышения квалификации персонала управляющих компаний и решения проблемных вопросов инспекцией регуляр¬но проводятся семинары-совещания по различным направлениям деятельности:
- подготовка жилищного фонда к отопительному сезону: тре¬бования законодательства и практика;
- безопасная эксплуатация внутридомового газового обору¬дования;
- планирование и организация капитального ремонта жилищ¬ного фонда;
- техническая эксплуатация жилищного фонда и требования к предоставлению коммунальных услуг.
Основная цель данных мероприятий — собрать за одним сто¬лом представителей органов местного самоуправления, ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний и контро¬лирующих органов и в процессе диалога объединить общие усилия для решения существующих проблем.
Данная форма взаимодействия приносит серьезные резуль¬таты в случае с управляющими компаниями, осуществляющими деятельность в сельских районах области,, особенно потому, что жилищный фонд таких муниципалитетов характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и управляющие компании отбираются, что называется, по остаточному принципу, либо управление домами осуществляют муниципальные организации. Вопросы проведения ремонтных работ решаются преимуществен¬но с привлечением средств местных бюджетов.
В последние годы нарушения, устранение которых требует проведения капитального ремонта, решаются в рамках реализа¬ции Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Одним из оснований вклю¬чения жилых домов в программу является наличие предписаний инспекции.
Актуальной темой при работе с управляющими компаниями является вопрос предоставления качественных коммунальных услуг.
Зачастую управляющая компания не в состоянии самостоя-тельно отстоять свои права и права собственников помещений в спорах с ресурсоснабжающими организациями. В частности, это касается вопросов занижения параметров теплоносителя от котельных, несвоевременной ликвидации технологических отключений и аварийных ситуаций.
В таких случаях вмешательство инспекции и привлечение органов прокуратуры позволяет защитить права управляющих компаний и собственников жилья.
Таким образом, в условиях реформирования системы управ¬ления жилищным фондом и изменения требований жилищного законодательства инспекции отведена важная роль — довести преобразования до муниципалитетов, управляющих компаний и собственников жилья, своевременно реагировать на проблемы, которые связаны с адаптацией участников правоотношений в жи¬лищной сфере к предъявляемым требованиям.