Может арендатор платить сам за коммунальные услуги

Можем ли мы оплатить коммунальные услуги, а затем компенсировать наши затраты за счет арендодателя? По договору аренды оплачивать их обязан арендодатель.

На основании договора аренды здания обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию возложена на Арендодателя. Можем ли мы как Арендаторы выполнить за Арендодателя его обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания с последующей компенсацией наших затрат за счет Арендодателя?

Арендатор может выполнить обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания за Арендодателя, только либо при наличии явно выраженного согласия Арендодателя (желательно в письменной форме), либо при нарушении Арендодателем указанной обязанности.

В статье 397 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому в случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор вправе поручить выполнение обязательства третьим лицам либо выполнить обязательство своими силами, а также потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов. Таким образом, на основании указанной статьи в случае невыполнения Арендодателем своей обязанности по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания, Арендатор получает право исполнить указанную обязанность либо самостоятельно, либо, поручив ее выполнение сторонним организациям. Также Арендатор получает право потребовать от Арендодателя возмещения понесенных им расходов.

Что делать, если с вас взыскивают коммунальные платежи (для определенных случаев)

Однако отметим, что может сложиться ситуация, когда Арендатор не сможет исполнить обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию за Арендодателя. Например, в случаях, когда Арендодатель с целью выполнения своей обязанности по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания заключает соответствующие договоры со сторонними организациями, однако впоследствии не выполняет их (не платит по указанным договорам). В такой ситуации Арендатор не может просто взять и заплатить за Арендодателя по договорам о коммунальном и эксплуатационном обслуживании здания без явно выраженного на то согласия Арендодателя.

Так, исполнение обязательства третьим лицом (Арендатор в отношениях по договорам коммунального и эксплуатационного обслуживания является третьим лицом) в соответствии со статьей 313 ГК РФ возможно только с согласия должника (то есть Арендодателя). Без согласия должника исполнение обязательства третьим лицом возможно только в случае, когда третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника (например, право аренды) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество.

Кроме этого следует учитывать, что в случае исполнения Арендатором за Арендодателя обязательств последнего по договорам на коммунальное и эксплуатационное обслуживание здания, исходя из требований статьи 391 ГК РФ, необходимо получить еще согласие кредитора.

На вопрос отвечала О.Н. Толмачева, юрист юридической фирмы ЗАО «БФ — юрист»

Источник: buh.ru

Кто оплачивает коммунальные услуги, при аренде квартиры в Краснодаре, собственник или арендатор?!

Коммунальные расходы при аренде

Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги. На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:

через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);

Арендатор платит напрямую

Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99).

Читайте также:  Должны ли несовершеннолетние оплачивать коммунальные услуги

А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, . отопление зданий. » относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Правда есть одно «но». В разъяснениях УФНС РФ по г. Москве от 9 марта 2005 г. № 20-12/14571 сказано, что для учета расходов, например на приобретение энергии, для целей налогообложения необходимы следующие документы:

во-первых, договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с Гражданским кодексом;

во-вторых, документ, отражающий фактическую поставку энергии (например, счет, выставленный энергоснабжающей организацией).

Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п.

2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

Платим через посредника

Если не удалось заключить прямой договор с энергоснабжающей организацией остается еще вариант оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). При этом очень важно определиться, кто для кого является агентом.

Как правило, договор с энергоснабжающей организацией заключен арендодателем до того, как он сдал свое имущество в аренду. А «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента» (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85).

Следовательно, арендодатель не может стать агентом для принципала-арендатора и исполнить поручение – покупать для последнего коммунальные услуги. Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах.

На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Подобная ситуация возникла в ходе рассмотрения дела Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 23 января 2004 г. № А58-1458/ 2003-Ф02-4943/03-С1.

Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

Арендатор компенсирует затраты арендодателя

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант. До недавнего времени он был довольно-таки безобидным для всех сторон – участников процесса. Спокойную жизнь хозяйствующих субъектов нарушило письмо Минфина от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234.

В нем финансисты указали, что если арендатор компенсирует расходы арендодателя по оплате электроэнергии, то счета-фактуры арендодатель арендатору выставлять не должен.

Следовательно, когда арендодатель получает счет-фактуру от энергоснабжающей организации, то в книге покупок его надо зарегистрировать без учета стоимости электроэнергии, потребленной арендатором.

Читайте также:  Как оплатить в интернет банкинге коммунальные услуги по лицевому счету

Несмотря на то, что в вышеуказанном письме речь шла о компенсации расходов на электроэнергию, выводы финансистов можно распространить и на компенсацию других видов коммунальных расходов. Это следует из статьи 548 Гражданского кодекса. В ней указано, что правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям снабжения тепловой энергией, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими аналогичными товарами.

Те же самые указания по учету НДС с сумм перевыставляемых арендатору коммунальных платежей были даны и в письме Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52. Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС от 6 апреля 2000 г. № 7349/99).

Приводя этот довод, чиновники Минфина считают, что компенсацию затрат арендодателя нельзя относить к операциям по реализации товаров для целей НДС. Это значит, что данные операции объектом налогообложения НДС не являются.

Суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Их необходимо учитывать в стоимости этих товаров (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Поскольку определение понятия «компенсация» в бухгалтерском законодательстве отсутствует, возможны разночтения. Есть мнение, что в данном случае компенсация расходов на оплату электроэнергии, потребленной арендатором, является доходом арендодателя. Соответственно в бухгалтерском учете арендодателя «напрашивается» проводка с применением счета 91 «Прочие доходы и расходы». Замена синтетического счета в данном случае не приводит к каким-либо фискальным последствиям и не считается грубым нарушением правил ведения бухгалтерского учета.

«Коммуналка» в составе арендной платы

Это самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы.

Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

Источник: bishelp.ru

07.09.2022 г. На ком лежит обязанность по уплате коммунальных услуг по договору аренды?

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Читайте также:  Размер платы за коммунальные услуги на содержание общего имущества в

Условия и порядок расчета потребленных энергоресурсов устанавливаются по соглашению сторон при заключении договора. Стороны могут включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям (включение такого условия в договор аренды является правомерным, однако есть и иная точка зрения, например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.02.2016 по делу N А60-9406/2015). В таком случае заключенный напрямую между ресурсоснабжающей организацией и арендатором договор на предоставление услуг в силу ст. ст. 420, 307, 309 ГК РФ является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 по делу N А33-14660/2010 (Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 данное Постановление оставлено без изменения).

Однако если арендатор в нарушение такого условия не заключит договор, то плата за потребленные коммунальные услуги будет взыскана с арендодателя как собственника имущества. В этом случае обязанность по оплате коммунальных услуг возложена именно на арендодателя, который, в свою очередь, выставляет счета или иной первичный учетный документ на оплату в части потребленного объема ресурсов арендатору. Это обусловлено тем, что бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/14; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) — вопрос N 5, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2016 N Ф03-5947/2015 по делу N А73-6516/2015).

При рассмотрении судом требования о взыскании задолженности по коммунальным услугам по договору аренды арендодателем должны быть доказаны такие обстоятельства как:

Источник: iskivsem.ru

Рейтинг
Загрузка ...