На кого возложены обязанности по оплате коммунальных услуг

Права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов

Управляющие компании, пользуясь неграмотностью граждан, часто пренебрегают обязанностями, возложенными на них законодательством. Чтобы понять, что права жильцов нарушаются, не помешает познакомиться с обязанностями управленцев. Это поможет контролировать деятельность УК и понять, насколько точно исполняются должностные функции.

Законодательная база

Жилищный кодекс прописывает компетенцию и ответственность управленцев – это обеспечение коммунальными ресурсами и проведение технических работ. Но чаще этим занимаются сторонние компании, а УК только нанимают и контролируют качество их выполнения.

Обслуживающая организация должна функционировать в открытом режиме, обязаны предоставить жильцам доступ к сведениям о многоквартирном доме, характеристиках и финансово-хозяйственном состоянии общего имущества. Информацию о деятельности УК обязаны размещать на портале ГИС ЖКХ, где собственники свободно могут просмотреть интересующие сведения.

Права и обязанности управляющей компании

Жилищный кодекс

Основным сводом законов для УК является Жилищный кодекс. Согласно 161 ст. ЖК, управляющая компания обязана содержать общее имущество, обеспечить собственников МКД безопасными условиями и предоставить бесперебойные коммунальные услуги. В этом же нормативном акте расписываются обязательства управленцев по содержанию общедомового имущества.

  1. Обеспечить безопасность МКД, чтобы она соответствовала нормативам для сохранения здоровья и жизни владельцев, а также их собственности.
  2. Соблюдать требования пожарной безопасности и санэпиднадзора, сконцентрированные на сохранности домовладения и благополучии жильцов.
  3. Блюсти интересы и права обитателей МКД, если подобные действия противоречат законодательным нормам.
  4. Обеспечить населению многоэтажки доступ к пользованию общедомовым имуществом и помещениями.
  5. Поставить коммунальные ресурсы, чтобы предоставить жильцам ЖКУ.
  6. Поддерживать в должном состоянии коммуникации, следить за надежностью счетчиков и прочего оборудования.

УК отвечает за поставку ЖКУ и состояние общедомовых владений. Ответственность управленцы несут перед законом, государством и собственниками квартир. Последних компания обязана осведомлять о тарифах. Жильцы должны иметь доступ к информации по финансовой деятельности, услугам и правилам УК.

Договор управления

Порядок заключения договорных отношений между жильцами многоэтажки и обслуживающей компанией прописывается в 162 ст. ЖК. Соглашение собственники квартир могут заключить только с организацией, обладающей разрешением на управленческую деятельность. Если компания требованиям не соответствует, то заключить договора с жителями она не имеет права. Для оформления договора необходимо собрать всех жильцов.

  1. Проводить ремонтные работы, содержать в порядке общую собственность жильцов многоэтажки.
  2. Предоставлять коммунальные ресурсы.
  3. Своевременно выполнять функции, оплачиваемые по установленному тарифу.
  4. Осуществлять прочую деятельность по управлению МКД.

Настоящий свод услуг, относящихся к обязательствам УК, прописан в заключенном договоре управления. Компании дается месяц на включение в работу. Спустя 30 дней после подписания организация начинает выполнение условий.

В течение срока деятельности компания предоставляет собственникам регулярные отчеты по проделанной работе. А за месяц до истечения действия соглашения организация передает документацию на МКД той УК, которая избрана собственниками для ведения ЖКХ.

Другие нормативные акты

В законодательстве действуют и иные акты, обязывающие управляющие компании выполнять определенную работу.

Обязанности управляющей компании

Согласно этим нормативным актам, компания ухаживает за придомовыми территориями многоэтажки. А контролируют качество работ жильцы

  • регулярная уборка придомовых владений многоквартирного хозяйства;
  • озеленение территории;
  • своевременный вывоз бытового мусора;
  • оборудование лавочек у подъездов, детских площадок во дворах, автостоянок и пр.

За работами жильцы следят сами. Если УК ничего не делает, то это означает нарушение договора.

Читайте также:  Где оформить льготы на коммунальные услуги ветеранам труда в Москве

Перечень прав управляющей компании

Помимо круга обязанностей, обслуживающие организации имеют полномочия, которые также устанавливаются законодательными актами. Жильцам полезно с ними познакомиться, чтобы случайно не оказаться в сложном положении.

  • взыскать с населения МКД задолженности по платежам;
  • получать доход за управленческую деятельность;
  • за долги лишать жильцов коммунальных услуг;
  • начислять пени за задолженности.

Доход компании, ведущей ЖКХ-деятельность, обусловлен тарифами на обслуживание. УК вправе поднять стоимость, но только после собрания собственников и ознакомления со сметой. Сход может проголосовать против повышения, тогда компания обязана продолжить работу по старым расценкам.

Взыскивать долги управленцы могут только через судебные инстанции. Хотя УК часто отключают ЖКУ, за которую у жильца накопились долги. Прервать подачу ресурсов возможно, когда они поставлялись через УК, а не напрямую от теплосетей, газоснабжающей организации или водоканала и пр. С 91 дня задолженности компания вправе начислять пеня (155 ст. ЖК, п.14).

Какие функции выполняет управляющая компания

В список задач организаций, ведущих ЖКХ, входит много обязательств. К основным из них можно причислить:

Каждая из функций имеет границы, нормативы и ограничения, которые жильцам полезно изучить, чтобы исключить нарушение прав.

Какие функции выполняет управляющая компания

Обслуживание

Управляющая компания нанимает подрядчиков, которые ведут узкопрофильную деятельность. Нанятые организации оказывают услуги в рамках заключенного с управляющей компанией договора.

Источник

Государство и право. ЖК РФ ст. 153 с комментариями

Порядок исполнения обязательств по оплате коммунальных услуг регулируется положениями разд. VII ЖК РФ. Ст. 153 считается одной из ключевых норм в данной сфере. Рассмотрим ее подробнее.

жк рф ст 153

Обязанности граждан и организаций

Юридические и физлица должны полностью и своевременно оплачивать коммунальные услуги и жилплощадь. Соответствующая обязанность, согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, возникает:

  1. У нанимателей помещения по договору соцнайма, в том числе жилфонда социального использования. Указанные лица должны вносить оплаты с даты заключения соглашения.
  2. Арендаторов/нанимателей помещения муниципального или государственного жилфонда. Обязанность также возникает с даты оформления соглашения.
  3. Членов жилкооператива с момента предоставления помещения.
  4. Собственников площадей с даты возникновения права. При этом учитывается правило, предусмотренное в 169-й статье Кодекса (ч. 3).
  5. Лиц, принявших от застройщика (субъекта, обеспечивающего возведение многоквартирного дома) помещения по передаточному или другому акту с даты передачи. Обязанность возникает, если сооружение введено в эксплуатацию. Этот факт должен быть подтвержден соответствующим разрешением.
  6. Застройщиков в отношении помещений в многоквартирном доме, не предоставленных другим лицам по передаточному или другому акту. Обязанность возникает с даты предоставления ему разрешения на введение сооружения в эксплуатацию.

 ч 2 ст 153 жк рф

Пояснения

Рассматривая ст. 153 ЖК РФ с комментариями юристов, следует отметить, что ранее отношения, связанные с выполнением обязательств по оплате помещений и коммунальных услуг, регламентировались преимущественно подзаконными актами. В настоящее время положения нормы не только обладают регулятивным характером, но и реализуют важнейшую системно-правовую задачу. Содержащаяся в ЖК РФ ст. 153 наряду с прочими нормами раздела VII выступает в качестве гарантии защиты интересов участников жилищного процесса.

Специфика нормы

Часть первая ст. 153 ЖК РФ обладает общим характером. В ней предусмотрено, что оплата услуг ЖКХ и жилплощади – обязанность всех субъектов, вступивших в жилищные правоотношения на основании договора или закона. Порядок ее реализации раскрывается другими нормами Кодекса.

В статьях раздела VII не используется собирательное понятие, охватывающее всех субъектов, обязанных осуществлять оплату. Представляется, что к ним можно отнести всех пользователей помещений. Соответствующий термин используется в 159-й статье Кодекса. Понятие «пользователь» относится, главным образом, к гражданам, живущим в муниципальном и государственном жилфондах.

Читайте также:  Могут ли отключить коммунальные услуги в коммунальной квартире

Правила предоставления услуг ЖКХ содержат понятие «потребитель». Этим термином обозначаются субъекты, получающие услуги ЖКХ и обязанные их оплачивать.

жк рф ст 153 п 2

Особенности субъектов

В части второй рассматриваемой нормы закрепляется перечень лиц, на которых возлагается обязанность осуществлять платежи за жилплощадь и услуги ЖКХ. По п. 1 ст. 153 ЖК РФ , ими являются наниматели помещений. Для получения соответствующего статуса лицо должно заключить договор. С момента его оформления субъект становится обязанным лицом.

Между тем, далеко не во всех случаях можно считать бесспорным подход, установленный в ЖК РФ. Ст. 153 (п. 2), например, тоже определяет моментом возникновения обязанности дату заключения арендного соглашения. Но нужно учитывать, что оно, как и договоры соцнайма, найма муниципального или государственного жилфонда, признается консенсуальным.

Все они должны быть оформлены письменно.

Такие договоры считаются заключенными в момент достижения сторонами соглашения по существенным условиям, которое, в свою очередь, должно фиксироваться в тексте основного документа. Содержащаяся в нем дата считается моментом заключения сделки. Между тем, на практике арендатор/наниматель фактически не может эксплуатировать помещение, пока оно не будет предоставлено ему.

Особенности передачи объекта

В момент предоставления помещения субъекту (нанимателю/арендатору) отдаются ключи и документация, подтверждающая надлежащее состояние. К бумагам, в частности, относят:

  1. Санитарно-гигиенический сертификат.
  2. Техпаспорта на оборудование, установленное в помещении.
  3. Правила эксплуатации приборов.

Наниматель/арендатор проводит осмотр объекта. При отсутствии замечаний стороны оформляют акт. С момента его подписания помещение признается переданным в пользование. Соответственно, его уже можно эксплуатировать.

п 5 ст 153 жк рф

Нюансы

Субъект, которому передается помещение в соответствии с договором найма, вправе отказаться принимать объект и вселяться в него, если его состояние окажется ненадлежащим или непригодным для проживания. В этом случае возлагать обязанность на лицо по уплате коммунальных платежей было бы неверно.

Если же субъект, заключивший договор, необоснованно уклоняется от принятия помещения, этот факт фиксируется в специальном акте. В документе должно быть отражено, что лицо без уважительных причин отказывается от помещения и подписания необходимых бумаг. В такой ситуации обязанность, которую закрепляет ЖК РФ в ст.

153 , возникла бы с момента оформления специального (комиссионного) акта. Между тем, в законодательстве отсутствуют нормы, содержащие требования к процессу передачи помещения. Представляется, что это достаточно существенный пробел в нормах, который надлежит восполнить.

Мнение экспертов

В связи с отсутствием норм, регламентирующих процесс предоставления помещения нанимателю, ряд юристов предлагают использовать положения 611-й статьи ГК по аналогии. Специалисты полагают, что вполне логично связывать вменение обязанности по оплате помещения и услуг ЖКХ на субъекта с момента предоставления ему объекта. Более того, на практике, как правило, происходит так, что соглашение о найме заключено, а жилплощадь передается позже.

Однако присутствующая в Ж К РФ ст. 153 закрепляет другое правило. Представляется, что логика законодателя заключается в том, чтобы стимулировать нанимателя к устранению всяких препятствий с его стороны для вселения в помещение, предоставленное ему по договору, и использованию его по назначению.

Если после оформления соглашения наймодатель по каким-то причинам задерживает передачу объекта, то второй участник сделки вполне может требовать неначисления платы за период, в который он не мог эксплуатировать жилплощадь. Если между сторонами возникнет спор, решить который можно только в рамках судопроизводства, инстанция, рассматривающая дело, должна принять во внимание конкретные обстоятельства и определить точную дату, в которую объект был предоставлен нанимателю. При разрешении конфликта суду следует руководствоваться не только общими, но и специальными положениями, регламентирующими обязательственные отношения.

5 ч 2 ст 153 жк рф

Члены кооператива

Они получают право на помещение не в соответствии с договором, а на основании исполнения объединением принятых на себя обязательств. Как указывается в 124-й статье Кодекса (часть 2), для вселения члена кооператива общее собрание принимает решение об этом. Соответственно, обязанность, закрепленная ЖК РФ в ст. 153 , возникает в момент утверждения указанного акта всеми членами объединения. По мнению экспертов, было бы логично предусмотреть, что оплата помещения, предоставленного члену жилищного кооператива, должна вноситься им не с даты принятия решения, а после передачи объекта по соответствующему акту.

Читайте также:  Назначение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг кому полагается

Собственники

Как указано в п. 5 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по выплате сумм за коммунальные услуги и помещение возникает у владельцев после приобретения права на объект. По мнению юристов, данный подход также нельзя назвать безупречным. Дело в том, что моментом приобретения права собственности, указанного в пункте 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ , является госрегистрация.

При этом не имеет значения основание его возникновения. Госрегистрация, в силу положений законодательства, считается единственным подтверждением существования права. На практике, между тем, возложение обязанности на собственника по выплате коммунальных платежей и других обязательных сумм, происходит разными способами. К примеру, при покупке помещения в рамках участия в долевом строительстве МКД объект передается еще до момента регистрации права.

п 1 ст 153 жк рф

Участие в долевом строительстве

В ст. 153 ЖК РФ указывается, что обязанность по отчислению платежей за помещение и услуги ЖКХ возникает при передаче объекта по соответствующему акту. Этот документ выступает в качестве одного из оснований для регистрации права на жилплощадь. В этом случае субъект еще не стал законным владельцем, но уже должен исполнять обязанности, закрепленные законом.

Если право на помещение возникло у приобретателя в силу договора, то объект может передаваться и до госрегистрации. Соответственно, в этот же момент появляются и обязанности, закрепленные 153-й статьей Кодекса. По мнению юристов, логично было бы дополнить начальную формулировку части второй отсылочным указанием «если другое не предусматривается в договоре или законе».

Открытость перечня

Назначение правил, закрепленных частью второй рассматриваемой нормы, заключается в определении момента появления обязательств по оплате услуг ЖКХ и помещения. В этой связи, в ней не раскрывается полный перечень лиц. Соответственно, правила, закрепленные частью второй, следует применять в комплексе с другими нормами Кодекса, устанавливающими круг обязанных субъектов. К ним, в частности, можно отнести дееспособных (полностью или ограниченно) родственников собственника/нанимателя (по договору соцайма) и сонанимателей.

Нововведение

П. 6 ст. 153 ЖК РФ был введен сравнительно недавно. В нем установлено, что обязанность, закрепленная частью первой, возникает:

  1. У субъекта, принявшего объект по двустороннему акту приема-передачи от застройщика. Статус лица не конкретизирован. Представляется, что этот субъект должен обладать правомочием предъявить требования о предоставлении ему помещения.
  2. С момента передачи объекта.

п 6 ст 153 жк рф

Заключение

Муниципальный и государственный жилфонды находятся в ведении региональной, местной и госвласти. В этой связи вполне естественно, что до того, как жилплощади не переданы конкретным лицам по тому или другому юридическому основанию, обязанности, предусмотренные частью первой рассматриваемой нормы, возлагаются на уполномоченные органы субъектов РФ или МО за счет средств бюджета соответствующего уровня.

В ч. 3 употребляется формулировка «до заселения помещений муниципального и государственного жилфондов». Данное выражение, по мнению экспертов, не совсем корректно. По смыслу нормы, заселением следует считать предоставление объекта в установленном порядке управомоченным лицам. Конкретизация момента, в который прекращается обязанность, предусмотренная частью первой, у публичных образований и вместе с этим возникает у указанных субъектов, излагается в ч. 2 153-й статьи.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...