На сколько выше коммунальные услуги в апартаментах

Содержание

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

1. Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

Чем апартаменты отличаются от квартир? Все минусы апартаментов!

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.

Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог.

Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

Чем апартаменты отличаются от квартиры? | Минусы и плюсы апартаментов

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет.

Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

Читайте также:  Как пользоваться услугой ветерану боевых действий за коммунальные услуги

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: www.domofond.ru

Коммунальные платежи в апартаментах

Почему стоимость коммунальных услуг выше

При всей визуальной схожести квартир и апартаментов последние по действующим законам считаются нежилыми помещениями. Тарифы коммунальных служб отличаются для разных видов недвижимости:

  • для помещений, отвечающих установленным нормами и правилами требованиям для постоянного проживания действует льготная ставка оплаты «коммуналки»;
  • для коммерческой нежилой недвижимости, которая предположительно приобретена для извлечения дополнительной выгоды, предусмотрена полная оплата услуг.

Апартаменты, как нежилое помещение, входят во вторую группу, даже несмотря на то, что для многих владельцев или арендаторов являются местом проживания на постоянной основе. Соответственно, и стоимость коммунальных платежей в апартаментах остается более высокой – разница в платежах зависит от нескольких факторов и достигает 10-15% в крупнейших городах России.

Планировалось, что в 2021 году удастся на законодательно уравнять правовой статус апартаментов и квартир, но пока этого не произошло и поправки по-прежнему находятся в стадии редактирования.

Расчет стоимости коммунальных услуг в апартаментах

На размер коммунальных платежей в апартаментах влияют не только объемы потребления (воды, тепла, газа, электричества), но и установленные на федеральном и региональном уровне разделение потребителей на группы и тарифы для каждой из них.

Электроэнергия

Категоризация потребителей электричества, определенная в 2011 году Постановлением Правительства РФ №1178, включает такие группы:

  • население и приравненные к нему категории, перечисленные в приложении 1 – объединения граждан (СНТ, ТСЖ и пр.), воинские части и т.д. Подчеркнуто, что электроэнергия, которую потребляют попавшие в этот список субъекты, не должна быть использована в коммерческих нуждах;
  • организации ЖКХ;
  • коммерческие организации и предприятия сферы электроснабжения.

Для первой группы потребителей электроэнергии действует льготный тариф, предусматривающий применение понижающего коэффициента. Последний варьирует в диапазоне от 0,7 до 1, а полномочия определения конкретной цифры делегированы местным органам управления. Расчет платежей происходит путем умножения начисленной по номиналу суммы на установленный понижающий коэффициент.

Апартаменты по закону не входят в категорию жилых помещений, поэтому их владельцев и жильцов не причисляют к категориям «население и приравненные к нему лица». Следовательно, коммунальные платежи за электричество в апартаментах рассчитываются по базовому, а не по льготному тарифу.

Иные коммунальные услуги

Аналогичным образом – по полному тарифу – придется платить и за остальную «коммуналку». Какие коммунальные платежи в апартаментах, помимо электроэнергии, относятся к числу обязательных (состав их варьирует в зависимости от структуры и специфики инженерных сетей дома):

  • холодное и горячее водоснабжение;
  • водоотвод (канализация);
  • подача газа;
  • отопление;
  • обслуживание мест общего пользования – аналог квартирной платы.
Читайте также:  Перерасчет за коммунальные услуги если получаешь субсидию

Тем не менее, аналогия регламентирует только обязанности жильцов, но не распространяется на величину платежей – в апарт-комплексах не могут применяться тарифы ЖКХ. Коммуналка в апартаментах оплачивается по ставкам, указанным в заключаемом с управляющей компанией договоре – так решил Верховный Суд в октябре 2018 года (Определение № 310-КГ18-16918).

Сервисные апартаменты

Отдельного упоминания заслуживает оплата услуг управляющей компании в случае приобретения «сервисных апартаментов» — эта цифра может оказать больше, но и услуги предоставляются совсем другие.

Речь идет о помещениях в ряде апарт-отелей, целевое предназначение которых – сдача в аренду с предоставлением комплексного дополнительного сервиса (стирка белья, уборка и т.п.). Это больше напоминает гостиницы с отличием в более длительном сроке проживания. Стоимость таких услуг устанавливается взявшей на себя услуги управления домом компанией и занимает немалую долю в общей сумме расходов собственника – это фактор следует учесть перед инвестированием в недвижимость в коммерческих целях.

Земельный налог

Еще одна статья расходов, оказывающая влияние на то, сколько стоит коммуналка в апартаментах – налог на землю, на которой возведено здание. Иногда участок, выделенный под строительство, находится в частном владении, но чаще застройщик берет его в аренду у государства. После сдачи дома в эксплуатацию земельный участок или продолжает пребывать в аренде, или передается собственникам помещений в качестве общей собственности.

Уплата земельного налога – обязанность каждого собственника участка, но владельцы квартир в многоквартирных домах освобождены от него (ст. 389 ч. 2 п. б) Налогового кодекса РФ).

Для апартаментов упомянутая выше льгота не предусмотрена. Следовательно, при начислении земельного налога на участок, выкупленный в собственность владельцами помещений в апарт-комплексе, используются коммерческие ставки. Аналогичным образом собственники апартаментов оплачивают стоимость арендуемого участка.

Взнос за капремонт

Статья расходов, по которой владельцы квартир имеют меньшие выгоды, чем собственники апартаментов – взносы на капитальный ремонт находящегося в общем пользовании имущества. Они перечисляются на локальный счет дома либо поступают в централизованный фонд и обязательны, на основании положений статей 169 и 171 ЖК РФ, для собственников:

  • жилых помещений в многоквартирном доме;
  • нежилых помещений в нем же.

Комплексы апартаментов не входят в категорию многоквартирных жилых домов, поэтому уплата взносов на проведение по мере необходимости капитального ремонта по закону не входит в их обязанность.

Несмотря на большую, в сравнении с квартирами, стоимость коммунальных услуг в апартаментах Московской области и других городов, намного меньшие инвестиционные вложения принесут владельцу очевидную выгоду. За счет разницы в цене квартир и апартаментов можно не один год оплачивать коммуналку.

Сотрудники отдела продаж комплекса DOM SMILE помогут сделать расчеты рентабельности приобретения помещений в нем и подробно ответят на иные технические и организационные вопросы, касающиеся покупки недвижимости от застройщика ООО СЗ АРТКЛАСС-ДЕВЕЛОПМЕНТ.

Источник: domsmile.ru

Как купить апартаменты

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Читайте также:  Перечень коммунальных услуг включает в себя нежилых помещений

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ .
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ , предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ , не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ .

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ . Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ , поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ , потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ . К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Источник: journal.tinkoff.ru

Рейтинг
Загрузка ...