Не пустить жилищную инспекцию

Когда в дверь звонят представители какой-либо службы с проверкой, чаще всего жильцы недовольны, а в ответ на просьбу пройти в помещение обычно отвечают отказом. Кого вправе не пускать владельцы квартиры или частного дома. Что говорит закон? Жилищная инспекция Жилищная инспекция — одна из организаций, осуществляющая контроль, за деятельностью Управляющих компаний. Также госжилинспекция наделена функциями контролировать и самих владельцев, в части соблюдения правил по использованию помещений. Казалось бы, это означает, что представители инспекции могут явиться с проверкой, а собственник обязан их впустить. Вместе с тем, имеется статья закона, которая запрещает проводить осмотр в отношении жилого помещения (ст. 76 № 248-ФЗ), то есть осматривать жилье при проведении контрольных мероприятий недопустимо. Кроме того, в Постановлении Правительства № 336 от 10 марта 2022 года говорится: проверки могут проводиться во внеплановом формате, на основании поступившей жалобы и при условии согласования

УК хочет ломать стену в нашей квартире. Правомерно ли это?

– Мы живем на 7 этаже в девятиэтажном доме. Соседи с 6 этажа жалуются на мокрые стены на кухне, но у нас в квартире сухо и нигде не течет. Управляющая компания хочет ломать нам стену в коридоре для доступа к канализации. Стена была изначально сделана строительной компанией (из гипсокартона, кажется). Правомерны ли их действия? И кто возместит нам ущерб? Можем ли мы отказать в доступе или обязаны дать сломать стену?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Доступ к стене надо будет предоставить. У ваших соседей могут появиться грибок и плесень или даже стена начнет терять прочность. Недаром говорят, что вода камень точит. Хотя гипсокартонная стена, упомянутая в вопросе, не может быть несущей и на прочность конструкций дома ее ослабление никак не повлияет. А постоянная сырость и развивающаяся благодаря этому микрофлора может отразиться на состоянии здоровья жителей аварийной и даже примыкающих к ней квартир.

Что касается компенсации, то, если в создавшейся ситуации виноваты соседи автора вопроса, расходы на ремонт лягут на них. Если же вышли из строя коммуникации в зоне ответственности управляющей компании, работы будут проводиться за ее счет. Напомню, что управляющая компания отвечает за все элементы водопроводной системы, которые находятся до запорных вентилей в квартире. Крайне маловероятно, что УК найдет и докажет злой умысел собственника.

Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Алексей Зарайский:

Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.

Восстанавливать стену придется за свой счет. Во избежание подобных случаев специалисты всегда рекомендуют собственникам «закрывать» транзитные инженерные сети таким образом, чтобы в технических шкафах были предусмотрены дверцы или люки.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда собственники помещений обязаны предоставлять доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, проходящим через помещение. Если добровольного согласия собственник не даст, это может быть сделано по принуждению суда. При этом собственник несет риск дополнительных убытков, связанных с затягиванием ремонта, и судебных расходов.

Отвечает директор по производству сервиса капитального ремонта «Сделано» Антон Косоногов:

Первое, что необходимо сделать, — выяснить любым способом, почему и откуда течет. При этом имейте в виду, что без постановления суда никто в вашу квартиру ворваться не может и совсем необязательно впускать кого-то, если у вас нет на это желания.

Однако препятствовать просто осмотру (без разрушений) не нужно: хотят смотреть — пусть смотрят. Если осмотр не принес результата и место протечки визуально определить нельзя, надо заранее сформулировать механизм компенсации или подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине.

Обычно в таких случаях все договариваются мирным способом. Если течь произошла по вашей вине и вы точно знаете, что это вы делали ремонт и там могут быть какие-то проблемы, лучше решить проблему самим.

Если это затопление, которое в зоне ответственности УК (они отвечают за этот стояк), они должны все починить и сделать, как было, но регламентирующих законов на это нет. Они могут сказать, что разберут, починят и соберут, но в итоге починят и не соберут стену обратно.

Что касается юридической стороны данного вопроса, то по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, «исполнитель (в этом случае УК) несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя (в этом случае ваша стена) в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. Исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет (экспертизой и судом), что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг».

Чтобы такой ситуации не произошло, нужно:

• просить заключение УК по каждому этапу работ;
• подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине;
• помнить, что без Вашего согласия никаких работ проведено быть не может, если это не аварийная ситуация (а она не аварийная). Если образуется сильное затопление, тогда в ход пойдет МЧС.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

Стоит начать с того, что причины намокания стены у соседей могут быть разными. Нужно определить причину протекания труб отопления, водоснабжения или водоотведения, которая относится к общему имуществу или к вашему.

Чтобы вам было понятно, какое имущество относится к общему, а какое к вашему личному, посмотрите на разделительное устройство. Например, радиатор тепла (батарея) в вашей квартире — это ваше имущество, а, значит, если течет радиатор, вы являетесь причинителем вреда имуществу своего соседа, который проживает этажом ниже.

Между трубой отопления и радиатором есть разделительное устройство: это либо кран Маевского, либо обычный кран с «барашком», как те, которые устанавливаются для самостоятельного перекрытия водоснабжения в ванной либо на кухне. Если протекание происходит из поврежденного участка до разделительного устройства, т. е. ближе к общему стояку, то причинителем ущерба имуществу (вследствие затопления) будет управляющая организация.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 5–7 Постановления правительства РФ № 491 общее имущество предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, т. е. это крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нем, а также все инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. Другими словами, все, что обслуживает более 1 квартиры, — это общее имущество.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана содержать в исправном состоянии общее имущество. В связи с тем, что общее имущество может проходить через жилые помещения (трубы отопления, водоснабжения, водоотведения и пр.), у управляющей компании есть обязанность — выходить два раза в год к каждому собственнику для осмотра данного имущества. По результатам осмотра инженер по работе с населением, являющийся сотрудником управляющей компании, которая управляет МКД, обязан составлять акт осмотра, где должно быть указано состояние общего имущества, которое находится внутри квартиры. Такой «обход» необходимо делать перед пуском тепла, а также перед отключением тепла, т. е. осенью и весной.

Данное требование закона редко исполняется на практике, поэтому часто происходят затопления квартир по причине неисправного оборудования, которое относится к общему имуществу.

Управляющая компания обязана выйти к вам с целью выявить причину намокания стены вашего соседа.

Вы, конечно, не обязаны пускать представителей управляющей компании к себе в дом, но помните, что в этом случае управляющая компания обратится в суд с неимущественным иском, предметом которого будет предоставление доступа в ваше жилое помещение. При обращении в суд УК необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 3 000 руб., возместить которую вынуждены будете вы, потому что суд удовлетворит требования истца.

Чтобы определить причинителя вреда, стоит понимать, что управляющая компания должна выяснить, «чье имущество» протекает и где именно.

Часто между этажами могут быть технические помещения либо проходить трубы общего имущества. Если речь идет о водоотведении (канализации), то для этого получить доступ к трубам просто необходимо.

Вашу стену ломать никто не будет. Для того чтобы получить доступ к трубам водоотведения, достаточно снять гипсокартонную конструкцию, которая загораживает трубу. Странно, что перекрытие делал застройщик, потому что к общему имуществу в МКД, согласно правилам № 354, применяется требование открытого доступа.

В случае, если сотрудниками УК или сотрудниками организации подрядчика (ЖЭУ) будет нанесен ущерб вашему личному имуществу, у вас будет право обратиться с претензией к причинителю вреда, а затем с исковыми требованиями в суд, если в претензионном порядке причинитель не возместит вам ущерб.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Управляющая компания не может принять решение о сносе стен в вашей квартире. Данный вопрос обычно решается в судебном порядке, так как самовольно никто ничего ломать в вашем объекте недвижимости не имеет права.

Отвечает заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре» Никита Филиппов:

В случае наличия протечки в доме между вашими соседями и УК обязательно должен быть составлен акт о протечке/заливе в квартире, но не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Без наличия акта о протечке нет самого факта наличия протечки и, соответственно, нет оснований для проведения каких-либо работ в вашей квартире. При отсутствии такового акта рекомендуется написать претензию в адрес УК, параллельно можно также направить жалобу в Жилищную инспекцию и в Прокуратуру на незаконные действия УК.

При наличии акта УК должна согласовать с вами дату выезда на ваш адрес и получить от вас согласие на проведение работ в вашей квартире. Если в вашей квартире будет выявлена причина протечки, возможны 2 варианта развития событий:

1. Вы самостоятельно устраняете причину протечки.
2. С вашего согласия УК выполняет работы по ее устранению. И в случае причинения вашему имуществу ущерба именно УК должна возместить вам все убытки в претензионном или судебном порядке. Тогда вам необходимо обязательно получить копию акта о протечке и документы, подтверждающие полномочия лиц, которые будут проводить работы, т. е. то, что они являются сотрудниками данной УК. Достаточно фото документов, которые будут вам предоставлены на ознакомление.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Сначала жилищная инспекция присылает письмо о том, что собирается нанести визит. В нем прописаны его время и контактный телефон специалиста для переноса. … Суды ошибочно полагают, что собственник должен пускать коммунальщиков в помещение, только если имели место жалобы. «Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — постановила высшая инстанция.

Жилищная инспекция и другие службы с проверкой — кого мы вправе не пускать

Когда в дверь звонят представители какой-либо службы с проверкой, чаще всего жильцы недовольны, а в ответ на просьбу пройти в помещение обычно отвечают отказом.

Кого вправе не пускать владельцы квартиры или частного дома. Что говорит закон?

Жилищная инспекция

Жилищная инспекция — одна из организаций, осуществляющая контроль, за деятельностью Управляющих компаний.

Также госжилинспекция наделена функциями контролировать и самих владельцев, в части соблюдения правил по использованию помещений.

Казалось бы, это означает, что представители инспекции могут явиться с проверкой, а собственник обязан их впустить.

Вместе с тем, имеется статья закона, которая запрещает проводить осмотр в отношении жилого помещения (ст. 76 № 248-ФЗ), то есть осматривать жилье при проведении контрольных мероприятий недопустимо.

Кроме того, в Постановлении Правительства № 336 от 10 марта 2022 года говорится: проверки могут проводиться во внеплановом формате, на основании поступившей жалобы и при условии согласования с прокуратурой.

Что должны знать собственники помещений в многоквартирном доме о работе УК, обязательно прочитайте в публикации .

Сотрудники МЧС

Сотрудников пожарной службы собственник должен пустить только в случае, когда того требует чрезвычайная ситуация (стихийное бедствие, массовые беспорядки).

Даже, если владелец будет возражать, МЧС и пожарные имеют право пройти в квартиру помимо его воли. Такой порядок установлен частью 3 статьи 3 Жилищного кодекса.

При отсутствии указанных обстоятельств просто прийти проверить как соблюдаются правила пожарной безопасности в квартире, мы об этом сказали выше (ст.76 № 248-ФЗ от 31.07.2020 г.), не допускается законодательством.

Так, проверки со стороны МЧС не предусмотрены, поэтому, когда представляются сотрудником этой службы, вы вправе не пускать.

Высока вероятность того, что на пороге вашей квартиры работник частной фирмы, настроенный запугать результатами «проверки» и оснастить бесполезным прибором, «повышающим» безопасность.

Полиция и приставы

Конституция РФ гарантирует неприкосновенность жилья гражданам нашей страны (ст.25).

Но в особых ситуациях, например, для пресечения преступления, спасения жизни, обеспечения безопасности полицейские могут требовать доступ в квартиру либо дом (ст. 15 № 3-ФЗ от 7.02.2011 г.)

В иных случаях собственник вправе не пустить сотрудников полиции.

Служба судебных приставов тоже может настаивать войти, но только в рамках исполнительного производства.

Если такового нет, то им вполне можно отказать.

Другие службы

Коммунальные службы имеют право на контроль за состоянием приборов учета.

Более того, за отказ пустить в свое помещение грозит серьезная ответственность и штрафы.

В частности, для проведения технического обслуживания и ремонта газового оснащения можно получить штраф в сумме от 1000 до 5000 рублей.

О последствиях отказа за уклонение заключить договор и впустить в свое помещение специалистов газовой службы для проведения технического обслуживания, читайте здесь .

Но важно отметить: по установленным правилам любая служба о визите обязана предупредить.

Отказом считается, когда вас предупредили о намечающейся проверке не на словах, а под роспись. В свою очередь собственник может согласовать и перенести приход проверяющих на другое время.

Таким образом, если визит без уведомления владельца, отказ не считается нарушением.

На сегодня масса случаев вполне оправдывающих подозрительность наших сограждан. Неожиданные визитеры могут оказаться мошенниками под видом сотрудников разных ведомств.

Когда у вас имеются хоть малейшие сомнения в том, что это не инспектор и не контролер, а возможно аферист, не поленитесь позвонить и узнать числится ли сотрудник в штате организации.

Возможно вам будет интересна информация об изменениях в сфере ЖКХ, тогда перейдите по ссылке .

Если вам интересна затронутая тема пишите в комментариях и мы уделим ей больше внимания.

Управляющая организация узнаёт о внеплановой проверке в день её проведения. Подготовить нужные документы сотрудники УО не успевают и проверка становится настоящим испытанием. Возникает вопрос: почему ГЖИ не предупредила о предстоящей проверке. Разберёмся, почему проводятся внеплановые проверки, какие последствия они могут нести и должны ли органы ГЖН предупреждать о них.

Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить

Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.

Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.

Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования

Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:

Если нет аварий или жалоб	1 раз в 3 месяца в согласованное время
Если нужен ремонт	по мере необходимости, но с письменным уведомлением
Если случилась авария	в любое время

Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:

1. Составят акт и переложат на вас всю ответственность за ущерб.
2. Подадут в суд и заставят предоставить доступ в квартиру.

Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:

Предупредить родных в вотсапе

Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире

Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.

Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.

Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке

Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.

Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.

А дальше будут такие последствия:

1. С этого момента вся ответственность за ущерб соседям или общему имуществу лежит на вас, как на собственнике квартиры.
2. Если есть информация, что ремонт все-таки нужен, управляющая компания может пойти в суд и заставить вас впустить рабочих в квартиру. Решение суда нужно исполнять, иначе подключатся приставы и придется платить штраф.

Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.

Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра

Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.

Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.

Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.

Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.

А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:

1. Собственники квартир должны пускать в квартиру представителей УК и надзорных органов, чтобы те осмотрели оборудование и, если надо, провели ремонт.
2. Управляющая компания отвечает за состояние коммуникаций и должна делать так, чтобы в доме все работало и не было аварий. Для этого она может проводить периодические осмотры и текущий ремонт, даже если ничего не случилось и никто не жалуется.
3. Доступ нужно предоставлять в заранее согласованное время. Для осмотра — не чаще 1 раза в 3 месяца, для ремонта — по мере необходимости, при авариях — в любое время.

Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.

Разве это не нарушение права на частную собственность?

Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:

1. Собственник должен содержать квартиру в таком состоянии, чтобы все работало и не было вреда общему имуществу и другим жильцам.
2. Управляющая компания должна следить, чтобы никто без разрешения не переносил стояки, а из-за сорванного вентиля не заливало соседей.

Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.

Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?

Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:

1. Реальный ущерб — стоимость ремонта, мебели, оборудования и найма квартиры.
2. Моральный вред — дискомфорт соседей, если им пришлось снимать квартиру, жить в одной комнате или на время разъехаться.
3. Упущенную выгоду — если повреждена квартира, которую сдавали, и наниматели съехали.
4. Судебные расходы — если дело дошло до суда, истец нанял юриста, заказал экспертизу и заплатил госпошлину.

На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.

Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:

1. Исполнительский сбор — 5000 Р .
2. Штраф — от 1000 до 2500 Р .

Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.

Согласно разъяснению Верховного суда РФ, владелец жилья обязан пускать представителей коммунальных служб, но только для осмотра оборудования и ремонта, а если отказаться, можно потерять много денег или стать ответчиком в суде, но впустить всё равно заставят. Правда, чтобы зайти в дом или квартиру, коммунальщики должны выполнить определённые условия … Совсем другая ситуация, когда в квартиру или дом хотят попасть инспекторы Государственной жилищной инспекции . Данная служба на самом деле ведёт надзор за работой управляющих организаций и контролирует соблюдение правил содержания и использования жилых помещений.