Оспорить протокол жилищной инспекции

Можно ли оспорить решение общего собрания собственников, если они решили повысить квартплату. Как оспорить повышение тарифов: на каком основании это можно сделать и как.

НЕЗАКОННОЕ РЕШЕНИЕ ГЖИ

В ранее размещенной на сайте АКАТО статье «ГЖИ: надзор или назначение исполнителей услуг?» уже анализировались возможности ГЖИ злоупотреблять своими полномочиями. В настоящей статье разберём случай представления в ГЖИ недостоверного протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД), которым якобы принято решение о смене управляющей организации (далее – УО).

1 июля 2007 года ООО «Дирекция Эксплуатации Зданий» (далее – ДЭЗ, ООО «ДЭЗ»), входящее в группу компаний
«УК СВА» , приступило к управлению многоквартирным домом № 30 по ул. Кирова г. Красногорска Московской области (Красногорск – тот самый город, популярности которому добавило избрание в его совет депутатов в 2018 году известного американского спортсмена Джеффа Монсона).

Не один год ДЭЗ успешно управляла МКД, после введения лицензирования в реестр лицензий Московской области была внесена соответствующая запись.

Собственники помещений особых претензий к качеству управления домом не предъявляли. Работы выполнялись управляющей организацией качественно, оплата этих работ вносилась жильцами дома своевременно – в общем, почти идиллия, так редко встречающаяся в современных реалиях. Разумеется, состояние общего имущества МКД было вполне устраивающим всех участников жилищных отношений. Вероятно, именно это обстоятельство и послужило причиной дальнейших событий.

В начале 2018 года ДЭЗ стало известно, что 27 декабря 2017 года якобы было проведено общее собрание собственников помещений (далее – ОСС) многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Кирова, д. 30, на котором принято решение о выборе взамен ДЭЗ новой управляющей организации – ООО «Квартал-М». При этом, по мнению ДЭЗ, порядок проведения такого ОСС (если оно вообще проводилось) был явно нарушен – у УО не имелось сведений ни о размещении каких-либо сообщений о проведении собрания, ни о принятых собственниками решениях, ни о результатах голосования, да и многие собственники с удивлением узнавали, что было проведено общее собрание.

9 февраля 2018 года ДЭЗ обратилась в Красногорский городской суд Московской области с заявлением о признании недействительным решений общего собрания собственников помещений от 27.12.2017.

Немаловажно отметить, что об обжаловании решений ОСС истец уведомил Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» (далее – ГЖИ).

30 марта 2018 года, пока суд еще рассматривал исковое заявление, в ГЖИ поступило заявление о внесении в реестр лицензий Московской области изменений, а именно: сведений об осуществлении ООО «Квартал-М» по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Кирова, д. 30. В качестве оснований для внесения таких изменений к заявлению был приложен протокол ОСС от 27 декабря 2017 года № 1.

Важно отметить, что ГЖИ вносит изменения в реестр лицензий не по своему усмотрению, а в утвержденном порядке (по крайней мере, так должно быть по закону). Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок изменений реестра) утверждены приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

Согласно подпунктам «а» и «г» пункта 3 Порядка изменений реестра в редакции, действовавшей с 23.04.2016 по 09.04.2018, к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий прилагаются:
— Копия протокола ОСС;
— Копия договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме.

При этом к указанным документам, копии которых в обязательном порядке должны представляться в ГЖИ, законом также предъявляются определенные требования.

Протокол ОСС должен был соответствовать Требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр , действовавшим с 29.04.2016 по 04.03.2019 (далее – Требования к протоколу).

Пункты 11, 12, 19 Требований к протоколу устанавливают обязательность указания в протоколе всех участников ОСС, пункт 19 также устанавливает обязательность приложения к протоколу всех письменных решений собственников, участвующих в ОСС, по вопросам повестки дня собрания.

Указанных сведений, как впоследствии установил Красногорский городской суд Московской области, в протоколе № 1 от 27.12.2017 не имелось. Суду не удалось установить ни итогов голосования, ни даже участников собрания – документ, озаглавленный «протокол общего собрания собственников от 27.12.2017 №1», содержал лишь решения собрания и произвольно выбранные, ничем не подтвержденные доли голосов (в процентах), отданные за те или иные решения. Никаких обязательных приложений, никаких иных документов, подтверждающих факт проведения ОСС, ни в суд, ни в ГЖИ представлено не было.

Договор управления, копия которого представляется в ГЖИ, должен был быть заключенным. Что означает понятие «заключенный договор», разъяснил Верховный суд РФ в Определении от 10.04.2019 N 301-ЭС19-1576, вынесенном по итогам рассмотрения дела № А17-1382/2018, в котором в числе прочего оценивался Порядок изменений реестра именно в той же редакции, что и в описываемом в настоящей статье случае:

«…копии договоров управления, заключенные управляющей организацией с двумя собственниками помещений, расположенных в корпусе 1, и с двумя собственниками помещений, расположенных в корпусе 2 спорного МКД, представленные обществом в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, не могут свидетельствовать о реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

То есть, договор управления считается заключенным, если он подписан управляющей организацией и собственниками такого количества помещений, площадь которых составляет более чем 50% от общей площади всех помещений в МКД.

Как впоследствии установил Арбитражный суд Московской области, в нарушение указанного требования ООО «Квартал-М» к заявлению, направленному в ГЖИ, приложило копию договора управления от 28.12.2017, подписанного лишь одним собственником, который более чем 50% голосов не обладает.

Однако, приведенные нарушения нисколько не смутили ГЖИ при рассмотрении этого заявления. И если «невнимательность» к отсутствию копии договора, подписанного собственниками, обладающими именно более чем 50% голосов, еще можно как-то оправдать (ведь Верховный суд дал разъяснения только через год после описываемых событий, а самостоятельно, без Верховного суда понять некоторые нормы закона может далеко не каждый инспектор ГЖИ), то признание протокола достоверным при явном несоблюдении Требований к протоколу обосновать чем-либо, кроме намеренного нарушения закона, злоупотребления своими полномочиями сотрудниками ГЖИ, крайне затруднительно.

Дополнительно стоит напомнить, что на момент рассмотрения заявления ГЖИ была уведомлена со стороны ДЭЗ о том, что протокол ОСС обжалуется в суд, и вообще-то ГЖИ могла бы приостановить рассмотрение заявления для проведения проверки, однако надзорный орган решил не обращать внимания ни на факт обжалования протокола в суде, ни на явные нарушения в документах, приложенных к заявлению от ООО «Квартал-М».

ГЖИ рассмотрела поступившее заявление и по результатам его рассмотрения 3 апреля 2018 года приняла решение № 6467 о внесении изменений в реестр лицензий Московской области. И теперь в качестве организации, управляющей домом 30 по ул. Кирова, реестр лицензий стал указывать ООО «Квартал-М».

А поскольку именно реестр лицензий субъекта РФ, а вовсе не собственники помещений и не управляющие организации, определяет, какая УО каким домом с какой даты управляет, то фактически произошла смена управляющей организации – вместо ДЭЗ была «назначена» ООО «Квартал-М» (именно такое решение было принято ГЖИ).

16 апреля 2018 года ДЭЗ обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями о признании незаконным и отмене решения ГЖИ от 03.04.2018 №6467 о внесении изменений в реестр лицензий в отношении многоквартирного дома № 30 по ул. Кирова г. Красногорска Московской области. Делу присвоен номер А41-28190/18.

29 августа 2018 года Красногорский городской суд Московской области принял решение по делу 2-4365/2018 (по исковому заявлению ДЭЗ от 09.02.2018), которым установил:

«Протокол общего собрания должен содержать информацию о лицах, принявших участие в собрании. Вместе с тем, протокол общего собрания сам по себе не является документом, на основании которого может быть установлено количество присутствующих на собрании лиц, поскольку такие сведения вносятся в протокол на основании иных документов, по которым производится подсчет участвующих в собрании лиц (листы регистрации, листы (бюллетени) голосования, доверенности представителей и т.д.).

Документов, подтверждающих порядок проведения вышеуказанного собрания, со стороны инициаторов его проведения в суд не представлено.

Суд считает необходимым исковые требования ООО «ДЭЗ» удовлетворить, признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, г. Красногорск, ул. Кирова, д. 30, оформленное протоколом от 27 декабря 2017 года».

Суд признал решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 27.12.2017, недействительным. Решение Красногорского городского суда вступило в законную силу 7 декабря 2018 года.

То есть, почти год понадобился для признания недействительности протокола ОСС и подтверждения правоты ДЭЗ.

Однако, на этом история вовсе не закончилась.

18 января 2019 года ДЭЗ направила в ГЖИ заявление , содержащее требование о возврате в реестр лицензий сведений о том, что именно ДЭЗ управляет многоквартирным домом № 30 по ул. Кирова г. Красногорска Московской области. К заявлению прилагались копия договора управления между собственниками помещений дома 30 по ул. Кирова и ООО «ДЭЗ» (решений о расторжении такого договора никто не принимал, договор формально продолжал действовать, но, как уже заявлялось ранее, в договорных отношениях собственников помещений с УО решающее значение имеет не волеизъявление сторон договора управления, а решения ГЖИ) и копия решения Красногорского городского суда от 29.08.2018 по делу 2-4365/2018 (которым решения общего собрания от 27.12.2017 признано недействительным и которое уже вступило в силу на момент обращения ДЭЗ в ГЖИ).

Заявление ДЭЗ поступило в ГЖИ 22.01.2019, по результатам рассмотрения заявления ГЖИ 04.02.2019 приняла решение об исключении из реестра лицензий дома 30 по ул. Кирова, как МКД, которым управляет ООО «Квартал-М». При этом решения о включении в реестр лицензий указанного дома в качестве МКД, управляемого ДЭЗ, ГЖИ принимать не стала.

Действия ГЖИ представляются неразумными, лишенными логики. В 2018 году ГЖИ на основании сомнительного протокола ОСС, при наличии судебного спора в отношении этого протокола, внесла изменения в реестр лицензий, «назначив» организацией, управляющей домом 30 по ул. Кирова ООО «Квартал-М» вместо ранее действующей ООО «ДЭЗ».

В 2019 году после признания судом указанного протокола недействительным (то есть – после признания отсутствия оснований для внесения изменений в реестр лицензий в 2018 году) ГЖИ не вернула реестр лицензий в состояние, существующее до поступления в ГЖИ недействительного протокола, не восстановила запись об управлении спорным домом ООО «ДЭЗ», а привела реестр лицензий в состояние, фактически указывающее, что ООО «Квартал-М» не имеет права управлять домом по причине недействительности решения ОСС, а ООО «ДЭЗ» не имеет права управлять домом на основании действительности этого же решения ОСС.

Такие действия ГЖИ явно нарушают права и законные интересы ДЭЗ.

Указанные обстоятельства учтены и Арбитражным судом Московской области, который параллельно с описываемыми событиями продолжал рассматривать дело № А41-28190/18, участниками которого являлись ДЭЗ в качестве истца (исковое заявление от 16.04.2018), ГЖИ в качестве ответчика и ООО «Квартал-М» в качестве третьего лица.

19 февраля 2019 года Арбитражный суд огласил резолютивную часть решения, полный текст решения был изготовлен 11 марта 2019 года.

В числе прочего суд указал, что заявление ООО «Квартал-М» о внесении изменений в реестр лицензий, поступившее в ГЖИ 30.03.2018, не соответствовало требованиям Порядка изменений реестра – например, к заявлению «не приложен договор управления, заключенный лицензиатом с собственниками помещений в МКД, обладающих более 50-процентами голосов от общего числа голосов».

Суд установил ряд нарушений ГЖИ, в том числе: указал на неисполнение обязанности «приостановить рассмотрение заявления третьего лица, запросить сведения у обоих лицензиатов, провести проверку полученных от обоих лицензиатов сведений, выяснить отсутствие препятствий для внесения изменений в реестр из числа указанных в пункте 9 Порядка и принять решения в отношении каждого из лицензиатов», при оценке последствий решения Красногорского городского суда от 29.08.2018 по делу №2-4365/18, которым решение ОСС признано недействительным, заявил «о пренебрежительном отношении Инспекцией к вступившему в законную силу судебному акту и уклонении от возложенных на нее законодателем обязанностей», отметил, что доводы ГЖИ относительно сложившейся ситуации «отклоняются судом как необоснованные, противоречащие процессуальной логике законодателя», и сделал вывод, что «оспариваемые действия Инспекции, совершенные при отсутствии предусмотренных законом оснований, нарушают права и законные интересы заявителя, поскольку создает препятствия для осуществления им предпринимательской деятельности».

По итогам рассмотрения дела №А41-28190/18 Арбитражный суд Московской области решил:

«Признать незаконным решение Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» от 03.04.2018 №6467 о внесении изменений в реестр лицензии Московской области, в отношении многоквартирного дома №30 по улице Кирова, города Красногорск, Московской области

Обязать Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» восстановить ООО «Дирекция Эксплуатации Зданий» в реестре лицензий Московской области в отношении многоквартирного дома №30 по улице Кирова, города Красногорск, Московской области, в течении десяти дней со дня принятия решения (изготовления в полном объеме.) Решение в данной части подлежит немедленному исполнению».

Решение Арбитражного суда было обжаловано ГЖИ, и 19 сентября 2019 года Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.

Как следует из описанного случая, оспорить незаконные действия органов госжилнадзора вполне возможно.

Очевидно, что неправомерные решения ГЖИ могут приводить к существенным потерям (времени, денег, нервов и т.п.) для отдельных участников жилищных отношений, и восполнить эти потери зачастую бывает невозможно, даже доказав неправомерность действий ГЖИ.

Однако, это не повод для слепого подчинения незаконным решениям. Практика показывает, что защитой своих прав и законных интересов необходимо заниматься, и эта деятельность должна быть постоянной, глубокой, профессиональной.

История, затронутая в настоящей статье , еще не закончена, ее продолжение обязательно будет освещено в последующих публикациях на сайте АКАТО.

Протокол ОСС может быть оспорен в суде либо при проверке, проводимой органом ГЖН, если ведомство найдёт признаки его недостоверности и несоответствия имеющимся в реестре сведениям. Если орган ГЖН получит свидетельские показания или найдёт признаки недостоверности в представленных документах, то ведомство имеет право приостановить рассмотрение заявки или отказать во внесении изменений по итогам проверки. Оспорить итоги проверки органа ГЖН можно в суде. При этом решение органа ГЖН о внесении изменений в реестр или отказе в этом остаётся на усмотрение ведомства.

Как оспорить рост квартплаты

Знакомые обратились ко мне за помощью: в их доме резко выросла квартплата.

Жильцы рассказали, что председатель совета дома ходила по квартирам и просила расписаться за повышение квартплаты. Одним она обещала детскую площадку, другим говорила, что все дорожает из-за инфляции. Многие соседи сказали, что к ним вообще никто не приходил.

Но нельзя просто так собрать подписи самых доверчивых жильцов и увеличить тарифы. Такие решения принимают собственники на общем собрании. По факту его не было. Я стала разбираться, как повышение платы оформлено по документам. В итоге нашла нарушения и помогла жильцам оспорить рост тарифов в суде. Расскажу, как все было.

Из чего вообще состоит платеж за квартиру

Плата за коммунальные услуги. Жильцы платят за горячую и холодную воду, газ, электричество и вывоз мусора — это все коммунальные услуги. Тарифы на коммунальные услуги утверждают региональные власти, поэтому управляющие компании и собственники квартир не вправе их повышать или понижать.

Взнос на капитальный ремонт. Дом нужно время от времени ремонтировать: чинить крышу, фасад, устанавливать новые лифты вместо старых, менять коммуникации — водопроводные трубы, канализацию, электропроводку, систему газоснабжения. Собственники квартир должны каждый месяц перечислять взносы на капремонт. Минимальный размер взноса устанавливают региональные власти, собственники могут увеличить его — но только на общем собрании дома.

По умолчанию взносы на капремонт хранятся на счете регионального оператора — компании, которая организует ремонт домов. Региональный оператор собирает взносы в единый фонд, где перемешаны деньги от разных домов. Когда какой-то дом необходимо отремонтировать, региональный оператор достает нужную сумму из общего котла.

Собственники вправе собраться и решить, что они будут хранить деньги на специальном счете в банке. И пойдут эти средства только на ремонт их дома, а не каких-то еще. В таком случае управляющая компания может получить доступ к этим взносам, только если собственники выберут ее владельцем спецсчета. УК может даже добиться повышения платы за капремонт, если убедит собственников проголосовать за такое решение.

Собственники платят управляющей компании:

Как формируются тарифы

Свои предложения по тарифам управляющая компания размещает на досках объявлений заранее — за 30 дней до собрания. В таком предложении нельзя просто написать: «А давайте повысим плату в два раза». Повышение тарифов нужно обосновать — почему именно столько, а не меньше или больше.

Чтобы подкрепить свое предложение доказательствами, УК готовит смету и указывает, какие работы будут проводиться, как часто и сколько это будет стоить. Смету размещают вместе с предложением о новых тарифах.

Мы спросили других жильцов дома, видели ли они предложения от УК на информационных досках. Никто ничего не видел.

Как проходит собрание собственников

Провести собрание собственников жилья очень сложно. В Т—Ж подробно рассказывали об этом процессе аж в трех статьях:

В этой статье расскажу о собраниях кратко. Чтобы провести общее собрание собственников, нужен инициатор — тот, кто его собирает. Инициатором может быть только собственник помещения в доме или управляющая компания, которая обслуживает дом.

Уведомление. Инициатор должен уведомить всех собственников о собрании не позднее, чем за 10 дней до его начала. Вот как он может направить уведомления:

1. Прислать заказными письмами по почте.
2. Вручить каждому лично в руки под подпись.
3. Разместить на доске объявлений, если на предыдущих собраниях собственники одобрили такой способ извещения.

В уведомлении должна быть повестка дня — список вопросов для обсуждения на собрании. Нельзя принимать решения по вопросам, которых не было в повестке. И менять повестку по ходу собрания тоже не положено.

Участники. В собрании обязательно участвуют:

1. Председатель — тот, кто ведет его.
2. Секретарь — все записывает и фиксирует.
3. Счетная комиссия — люди, которые считают результаты голосования.

Эти роли могут исполнять разные люди или один и тот же человек, которого выбрали участники собрания. Например, когда никто не хочет быть председателем, секретарем и счетоводом, все функции берет на себя инициатор.

Кворум. Чтобы собрание могло принимать какие-то решения, должен быть кворум. Кворум — это то, сколько собственников должно посетить собрание, чтобы оно считалось правомочным. Например, в доме 500 квартир, а пришел только хозяин небольшой однушки. Он не вправе решать за всех.

Кворум определяется не по количеству людей, а по площади помещений, которая им принадлежит. Чем больше квартира у собственника, тем больше у него голосов.

Секретарь собрания в протоколе должен переписать всех, кто пришел, и подсчитать, сколько у них квадратных метров всего в собственности. Для собраний, где утверждаются тарифы, кворум — 50%.

Если оказалось, что у участников собрания меньше половины от общей площади помещений в доме, то кворума не было. Решения такого собрания будут ничтожны.

Голосование. Решения принимаются голосованием: участникам раздают бюллетени, где напротив каждого вопроса нужно поставить «за», «против» или «воздержался» и расписаться.

Протокол. По итогам собрания секретарь составляет протокол, а председатель его подписывает. В этом документе указывается:

1. Кто присутствовал.
2. Был ли кворум.
3. Какие вопросы обсуждали.
4. Кто выступал.
5. Как проголосовали.
6. Какие решения приняли в итоге.

Инициатор собрания в течение 10 дней после окончания голосования передает протокол управляющей компании, а она пересылает его в Госжилинспекцию. Это государственный орган, который контролирует соблюдение законов в сфере ЖКХ.

К протоколу прилагаются:

1. Реестр всех собственников в доме.
2. Текст уведомления о собрании, а также доказательства вручения этих уведомлений собственникам.
3. Список участников собрания.
4. Если какие-то собственники прислали вместо себя представителей, то копии доверенностей.
5. Копии документов, которые рассматривали участники собрания. Например, смету предстоящих работ и предложение от УК с обоснованием роста тарифов.
6. Бюллетени с результатами голосования.

Как оспорить повышение тарифов

Для начала надо понять, было ли собрание собственников. Если было, должен остаться протокол. Если же управляющая компания изменила тарифы без решения собственников, нужно жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру.

Мы нашли протокол собрания собственников, внимательно изучили и обнаружили нарушения. Оказалось, что по документам собрание было, а по факту — нет.

Отменить решение собрания собственников можно только через суд. Я расскажу по шагам, как мы действовали.

Управляющая компания должна была разместить протокол собрания в системе ГИС ЖКХ, но его там не было. Один из жильцов отправил в УК письмо с требованием выложить протокол в систему, но ему не ответили.

Мы не сдались и написали обращение в Госжилинспекцию — УК должна была отправить туда протокол собрания. Можно подать обращение через интернет, отдать лично или отправить почтой в местное подразделение жилищной инспекции. В письме мы указали, что очень хотим ознакомиться с документами по собранию, но в ГИС ЖКХ их нет.

Через месяц Госжилинспекция письменно ответила, что УК действительно передала им протокол. Тогда мы пришли в инспекцию и попросили показать нам документы. Посмотреть разрешили, но делать копии для нас не стали — такой обязанности у них нет. Одновременно Госжилинспекция отругала управляющую компанию за то, что она не выкладывает документы куда положено. Это подействовало: через две недели протокол все-таки появился в ГИС ЖКХ, и мы смогли его скачать.

Мы изучили протокол и поняли, что у нас есть шансы оспорить решение собрания. Вот на что мы обращали внимание при проверке.

Уведомление собственников о собрании. К протоколу прилагался реестр уведомлений. Там были подписи менее половины собственников, причем без указания даты уведомления. А ведь были люди, которые пропустили собрание, потому что не знали о нем. Их голоса могли изменить ход голосования — это серьезный аргумент, который мы потом использовали в суде.

Так можно, если указать, при каких условиях и за что именно председатель будет получать деньги. Мы прочитали протокол и ничего такого не нашли. Председатель получала вознаграждение просто за то, что она есть.

Формулировки вопросов. Люди голосовали непонятно за что: вопрос о тарифах в повестке дня и в бюллетенях был сформулирован крайне размыто. Например, предлагалось «установить экономически обоснованные тарифы» — без указания конкретных сумм. А вот уже в протоколе внезапно появились точные размеры.

Формулировки в повестке дня должны быть однозначными. Если вопросы можно трактовать по-разному — они составлены неправильно.

Важно, чтобы вопросы в бюллетенях, повестке дня и протоколе совпадали. А если на собрании начали обсуждать какую-то тему, которой не было в повестке, это нарушение.

Оформление протокола. Наш протокол был оформлен с нарушениями: так, в нем не было даже подписи председателя собрания. Кроме того, к протоколу обязательно прилагается реестр собственников, но он почему-то тоже отсутствовал.

В протоколе третий вопрос сформулирован гораздо конкретнее. В четвертом вопросе собственники установили вознаграждение председателю совета дома, которая и созвала собрание

В протоколе указано, что кворум был. Мы решили перепроверить правильность расчетов. Для этого нужно:

1. Узнать общую площадь жилых и коммерческих помещений в доме.
2. Подсчитать, какая площадь в собственности у тех, кто посетил собрание.
3. Разделить площадь помещений участников собрания на общую.
4. Результат умножить на 100%.

Если получится меньше 50%, то кворума не было, и собрание не вправе ничего решать.

Как узнать общую площадь помещений в доме. Эту информацию можно получить в системе ГИС ЖКХ. Чтобы зайти в нее, нужна подтвержденная учетная запись на портале госуслуг.

Система покажет информацию о доме. Например, вы узнали, что в доме есть 96 жилых помещений и 2 нежилых. Теперь нажмите на ссылку «Электронный паспорт дома»

В разделе «Электронный паспорт» есть информация по общей площади всех помещений в доме. Отдельно подсчитаны жилые и нежилые помещения

Как узнать, какая площадь принадлежит участникам собрания. Для этого понадобится реестр собственников — его можно составить самостоятельно через Росреестр. Мы проверяли не все помещения в доме, а только те, что принадлежат участникам собрания. Этого достаточно, чтобы подсчитать кворум. Номера квартир посмотрели в бюллетене для голосования, который шел к протоколу.

На этом этапе иногда выясняется, что некоторые участники собрания вообще не должны были голосовать, потому что они — не собственники квартир. Например, когда по информации из Росреестра хозяин квартиры — Петров, а вместо него проголосовала Иванова, причем без доверенности. Такие голоса исключаются из расчета кворума.

Есть недорогой способ получить информацию о помещениях и собственниках — не дороже 4,6 Р за один запрос. Сначала нужно зарегистрироваться на сайте Росреестра и купить пакет запросов.

На сайте Росреестра перейдите в «Личный кабинет», это можно сделать, если у вас уже есть подтвержденная запись на сайте госуслуг

Система предложит сформировать ключ доступа к сервису — соглашайтесь. Ключ доступа нужно сохранить куда-нибудь , он пригодится

Теперь зайдите в раздел «Мой баланс», нажмите на ссылку «Предоставление сведений ЕГРН», потом на кнопку «Внести оплату»

Выберите нужный пакет запросов. Нам хватило минимального пакета на 100 запросов за 460 Р . Оплатите и подождите несколько дней, пока деньги поступят на счет

Теперь, когда у вас есть пакет запросов, можно получать информацию по помещениям и их собственникам через Росреестр.

Зайдите в раздел «Физическим лицам» на сайте Росреестра. В зеленой колонке справа выберите электронный сервис «Получение сведений ЕГРН»

Пока ничего не заполняйте. В правой колонке найдите раздел «Запрос посредством предоставления доступа к ФГИС ЕГРН» и перейдите в него

Внизу формы отметьте «Запросить сведения о переходе прав на объект». Иначе система выдаст сведения на дату запроса, а нужна информация на дату собрания. Далее нажмите кнопку «Отправить запрос». То же самое повторите для всех помещений, по которым нужна информация

Примерно на следующий день на электронную почту придет уведомление, что информация готова. После этого зайдите в раздел «Мои заявки» в личном кабинете Росреестра и скачайте файлы с ответами на запросы. Это будут архивы с xml-файлами — их нужно распаковать

Зайдите в сервис «Проверка электронного документа» на сайте Росреестра. Загрузите туда каждый xml-файл и нажмите сначала на кнопку «Проверить», а потом на ссылку «Показать в человекочитаемом формате»

Сервис превратит файл в нормальную выписку, которую можно распечатать. Самое важное в выписке — площадь помещения и ФИО собственников

В разделе «Сведения о зарегистрированных правах» есть информация о собственниках. Она нужна, чтобы проверить, кто на самом деле владеет помещением. Бывает, что вместо собственника голосует кто-то другой — без доверенности. Такие голоса нужно исключать из расчета кворума

Итог проверки

Когда мы сравнили данные из Росреестра со списком участников собрания по протоколу, всплыли интересные подробности.

Среди проголосовавших были не только собственники квартир, но и обычные жильцы. Это грубейшее нарушение — по закону они не вправе голосовать без доверенности от собственников. Но про доверенности в протоколе ни слова. Да и в частной беседе жильцы сознались, что доверенностей у них не было.

У некоторых собственников была завышена площадь квартиры в бюллетене — это дало им дополнительные голоса, а инициатору собрания — необходимые результаты голосования. Например, по информации Росреестра одна половина квартиры принадлежала мужу, а другая — жене. Но жена указала, что она единственный собственник и «воспользовалась» голосами мужа.

И главный сюрприз: председатель совета дома, которая и организовала спорное собрание, не была собственником жилья в нем. Это тоже грубейшее нарушение, потому что председателя совета дома можно выбирать только из числа собственников. Следовательно, она занимала свою должность незаконно и не могла созывать собрания. Эта новость так нас поразила, что мы решили оспорить и результаты более раннего собрания по выбору председателя совета дома.

Мы исключили голоса тех, кто не должен был голосовать, и пересчитали площади квартир. В итоге получили обнадеживающий результат — кворума не было, значит, собрание неправомочно.

На этапе подсчета кворума и изучения документов нужно оценить шансы на победу в суде. Если нет существенных нарушений, то оспорить увеличение тарифов вряд ли получится.

Причем если вы уступите в суде или откажетесь от иска уже во время разбирательств, то останетесь еще и должны ответчику — придется возместить ему судебные расходы.

Сразу обращаться в суд нельзя. Сначала нужно письменно известить всех собственников, что вы собираетесь оспорить решение собрания.

Можно направить уведомления заказными письмами по почте каждому собственнику. Сохраняйте квитанции об отправке — это доказательства, что вы всех предупредили. Есть другой вариант: отдать уведомления каждому лично в руки под подпись.

Оба варианта так себе: можно разориться на письмах или убить кучу времени на поквартирные обходы. А еще в таком случае важно точно знать, кого уведомлять — нужен полный список всех собственников в доме. А мы составляли усеченный реестр — только по тем, кто голосовал. Пришлось бы отправлять намного больше запросов, тратить больше времени и денег.

Но есть еще один способ — дешевый и удобный: повесить уведомление на доске объявлений. Так можно — Верховный суд разрешил.

Чтобы уведомить собственников о наших планах пойти в суд, мы разместили объявление на информационных досках у каждого подъезда. А ответчику — инициатору собрания — отправили заказное письмо с уведомлением и описью вложения. Одно письмо обошлось нам в 222 Р .

В исковом заявлении нужно подробно описать все нарушения, которые найдете. Не откладывайте их про запас до следующей судебной инстанции. Доставайте сразу все козыри, которые есть.

Обратиться в суд может только собственник, который не участвовал в собрании или участвовал, но голосовал против принятых решений.

Срок исковой давности — когда можно обратиться в суд — шесть месяцев. Он отсчитывается не с даты собрания, а со дня, когда вы должны были узнать о решении. Но не факт, что получится явиться в суд через два года после повышения тарифов и заявить: «Я ничего не знал». Протокол собрания выкладывается в ГИС ЖКХ — вы могли его там посмотреть. Новые тарифы указаны в квитанциях, а вы их читали и оплачивали — значит, знали об увеличении квартплаты. Так что с обращением в суд лучше не тянуть.

С кем судиться. Ответчиком будет тот, кто организовал собрание — то есть его инициатор. Если инициатор — кто-то из собственников, то в исковом заявлении укажите управляющую компанию в качестве третьей стороны. УК в любом случае нужно привлекать к судебному разбирательству, ведь решение суда затронет ее интересы.

Что добавить к исковому заявлению. За обращение в суд нужно заплатить госпошлину. Если оспариваете решение собрания собственников, то госпошлина — 300 Р . Мы оспаривали результаты двух собраний — там, где повысили тарифы, и там, где назначили председателя. Поэтому заплатили двойную госпошлину — 600 Р .

Обязательно приложите к исковому заявлению квитанцию об оплате госпошлины. Если выиграете дело, сможете взыскать с ответчика судебные расходы. Причем ответчик возмещает не только госпошлину, ну и другие затраты: на юриста, почтовые отправления, доверенность, экспертизы, иные судебные издержки. Требование о компенсации расходов можно указать в исковом заявлении или подать потом отдельным заявлением.

Суду нужны доказательства, что истец уведомил других собственников о своих планах пойти в суд. Мы приложили к исковому заявлению квитанцию об отправке заказного письма ответчику и фотографии объявлений около подъездов. Каждое объявление сфотографировали так, чтобы в кадр попали номер подъезда и список квартир. Суд это устроило.

Еще истец должен отправить другим участникам дела копию искового заявления со всеми приложениями. Это тяжелый случай: придется печатать и отправлять столько копий, сколько лиц указано в исковом заявлении. Например, там может быть один ответчик и 100 собственников в качестве третьих лиц — а это 101 письмо и большие расходы.

Есть способ сэкономить. В исковом заявлении указывайте только инициатора собрания — он будет ответчиком. Если инициатор собрания — не управляющая компания, то добавьте ее в качестве третьей стороны. Больше никого не пишите.

Копию искового заявления отправьте только ответчику и управляющей компании — расходы на почту будут минимальные. А ходатайство о привлечении остальных собственников в качестве третьих лиц подадите уже на судебных заседаниях. Тогда отправлять им копии исковых заявлений не понадобится.

Как подать заявление. Есть три способа:

1. через канцелярию суда — убедитесь, чтобы на вашем экземпляре заявления поставили отметку о получении;
2. отправить в суд заказным письмом; — нужна подтвержденная учетная запись на сайте госуслуг.

Мы подавали исковое заявление через «ГАС Правосудие». Потом, когда начались судебные разбирательства, все ходатайства и возражения направляли уже через канцелярию суда. Движение дела, назначение даты и времени предварительных бесед и судебных заседаний отслеживали на сайте суда.

Обжалование бездействий жилищной инспекции возможно несколькими людьми одновременно. В этом случае составляется один общий документ, который подписывается всеми жильцами, чьи права нарушены. Отличие сводится лишь к перечислению всех пострадавших. … Предусмотрены дисциплинарные, административные меры воздействия. Если нарушения серьезны и содержат признаки преступления, сведения передаются в правоохранительные органы. Возмещает ущерб, наступивший по вине инспекции , управление ГЖИ. Вопрос о том, когда и куда, жаловаться решает пострадавший.

Как оспорить решение собрания собственников жилья?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится для управления домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по тем из них, что поставлены на голосование. Обычно эти вопросы актуальны для всех жильцов (платить ли старшему по дому, какая управляющая компания будет обслуживать дом, оплачивать ли конкретные услуги, какой тариф устанавливать и т.д.). А потому каждый должен знать, как оспорить решение собрания собственников, оформленное протоколом, если оно нарушает права отдельных жильцов.

На какие нормы права нужно обратить внимание?

До оспаривания решения собрания собственников необходимо ознакомиться со ст. 181.1–181.5 ГК РФ, ст. 44–48 ЖК РФ, ст. 131 и 132 ГПК РФ.

Кто может обжаловать в суд решение собрания собственников?

В суд может обратиться собственник помещения в доме, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия решения и если таким решением нарушены его права. Но нужно иметь в виду, что суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.

Кто будет ответчиком?

Им будет являться инициатор проведенного собрания (один из собственников или управляющая домом организация (УК, ТСН, ТСЖ)).

(Об оспаривании решения собрания собственников, созванного УК, читайте также в материале «Управляющая компания vs жильцы».)

В какой суд подается исковое заявление?

Заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным подается в районный суд по месту нахождения ответчика. Срок для его подачи – 6 месяцев с даты оформления протокола.

В каком случае решение собрания собственников будет признано недействительным?

Это возможно, если выявлено отсутствие кворума (проголосовали менее 50% собственников) или был нарушен закон (решение принято по отсутствовавшему в повестке вопросу или противоречит основам правопорядка и нравственности, допущено нарушение порядка проведения собрания или иное нарушение, влияющее на волеизъявление собственника).

Суд почти всегда истребует материалы собрания из Государственной жилищной инспекции для проверки кворума, наличия полномочий у лиц, подписавших бюллетени, и иных процедурных моментов.

С какими сложностями собственники могут столкнуться при оспаривании решения общего собрания?

Усложняет оспаривание решения общего собрания собственников потенциальная множественность протоколов, которыми оформляются такие решения. Новый протокол может «засилить» решение, оформленное старым протоколом, – тогда смысла в обжаловании не будет. На новом собрании можно отменить решение, принятое на предыдущем собрании. Все это нередко приводит к длительным «военным» действиям: собственники, желающие принятия разных решений, оспаривают их до победного конца.

Протокол ОСС можно оспорить только через суд. Юристы, участвовавшие в дискуссии и считавшие, что орган ГЖН не имеет права признавать протокол ОСС из-за заявлений нескольких собственников, подкреплялось следующими аргументами: Признать протокол ОСС недействительным может только суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). … Как оспорить штраф органа ГЖН , наложенный без проведения проверки. Штрафы от жилищной инспекции – один из самых неприятных аспектов деятельности УК и ТСЖ. Читайте о том, как предотвращать ситуации, когда Госжилинспекция выносит штраф без проведения процедуры проверки, и как оспаривать такие санкции. О каких штрафах речь.