Перевыставить коммунальные услуги арендатору при усн как

Статья: Проблемы с арендой при «упрощенке» («Главбух», 2004, N 22)

Когда один из участников сделки работает по упрощенной системе налогообложения, у бухгалтеров нередко возникают трудности. Яркий тому пример — договор аренды. Самая распространенная проблема связана с расходами на коммунальные услуги. Наиболее типичные вопросы здесь таковы. Может ли арендатор-«упрощенец» включить «коммуналку» в расходы?

Вправе ли арендодатель, работающий по «упрощенке», перевыставить арендатору счет-фактуру, полученный от «коммунальной» организации?

Немало вопросов возникает у фирм, работающих по упрощенной системе, когда они арендуют государственное или муниципальное имущество. Нужно ли платить в этом случае в бюджет НДС? А если нужно, то можно ли принять его к вычету?

Еще одна проблема — расходы на реконструкцию арендованных помещений. Можно ли их учесть при исчислении единого налога?

В этой статье мы подробно расскажем обо всех нюансах аренды, когда один из участников такой сделки применяет упрощенную систему налогообложения.

Учет коммунальных расходов — бухгалтерский и налоговый

Расчеты по коммунальным платежам часто становятся камнем преткновения и у тех организаций, которые платят «обычные» налоги. Но проблемы значительно обостряются, если арендатор или арендодатель применяют упрощенную систему.

«Упрощенку» применяет арендатор

С арендными платежами у фирмы, работающей по «упрощенке», проблем нет. В пп.4 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что такие платежи можно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. А вот про коммунальные услуги эта статья Кодекса умалчивает. Зато по этому поводу не раз высказывались чиновники.

Что же касается стоимости таких коммунальных услуг, как, скажем, вывоз мусора, то, по мнению налоговиков, ее на расходы при упрощенной системе списать нельзя. Возразить на это трудно, поскольку ст.346.16 Налогового кодекса РФ действительно содержит исчерпывающий перечень расходов, учитываемых при расчете единого налога. Кроме того, новые разъяснения налоговиков полностью согласуются с точкой зрения Минфина России (см. Письма Минфина России от 27 февраля 2004 г. N 04-02-05/1/19 и от 14 июля 2004 г. N 03-03-05/1/72).

Итак, получается, что теперь арендатор-«упрощенец» может учесть коммунальные платежи при расчете единого налога и в том случае, когда они входят в арендную плату, и тогда, когда они перечисляются отдельно. Тем не менее первый вариант гораздо удобнее. Чтобы его реализовать, нужно прописать в договоре с арендодателем, что стоимость коммунальных услуг входит в состав арендной платы. Причем коммунальная составляющая необязательно должна быть фиксированной — Гражданский кодекс РФ на этот счет ограничений не содержит. В результате арендатор сможет списать в уменьшение налогооблагаемого дохода всю сумму коммунальных платежей, не рискуя вступить в конфликт с налоговиками.

«Упрощенку» применяет арендодатель

У арендодателя, работающего по упрощенной системе, проблемы с коммунальными услугами возникают, если он считает единый налог по доходам, а также если арендатор платит НДС.

Начнем с первой проблемы. Если у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами, то он перечисляет деньги за электричество, воду, тепло и т.д. арендодателю — либо в составе арендной платы, либо в качестве транзитных платежей. В любом случае деньги, поступившие на расчетный счет арендодателя, считаются его доходом. Если арендодатель рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, большой проблемы нет. Ведь, оплатив коммунальные услуги, он сможет потом включить в расходы их стоимость.

Гораздо хуже обстоит дело у арендодателей, рассчитывающих единый налог по доходам. Получая транзитные деньги, им приходится начислять налог с сумм, которые потом перечисляются коммунальным службам и, по сути, являются именно их доходом. Однако есть способ, позволяющий избежать этой неприятности.

Для этого нужно заключить с арендатором посреднический договор — агентский или комиссии. По этому договору арендатор (комитент) поручает арендодателю (комиссионеру) покупать для него от своего имени услуги коммунальных служб. Вознаграждение арендодателя можно установить в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее размер арендной платы.

Такая схема позволит арендодателю не учитывать в доходах деньги, полученные за «коммуналку» от арендатора и перенаправленные специализированным организациям. Дело в том, что посредники не должны включать в доходы суммы, которые они получили от принципалов или комитентов для того, чтобы расплатиться за приобретенные для них услуги. Это прописано в пп.9 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, которым руководствуются и фирмы, работающие по упрощенной системе (п.1 ст.346.15 Налогового кодекса РФ).

Вторая проблема арендодателей-«упрощенцев», как мы уже сказали, связана со счетами-фактурами. Естественно, арендаторы — плательщики НДС хотят получить счета-фактуры по коммунальным услугам, чтобы принять налог к вычету. Но если эти услуги оплачивает арендодатель, то коммунальщики выставляют счета-фактуры на его имя. На основании таких документов арендатор принять НДС к вычету не сможет.

Читайте также:  Кому положена льгота по оплате коммунальных услуг в Москве

Обычно в таких случаях арендодатель перевыставляет арендатору «коммунальные» счета-фактуры от своего имени. Но проблема в том, что ни в Налоговом кодексе РФ, ни в каких бы то ни было других действующих на данный момент нормативных актах такое перевыставление счетов-фактур не предусмотрено. Поэтому у арендодателя могут быть проблемы. Не исключено, что налоговики, сославшись на п.5 ст.173 Налогового кодекса РФ, потребуют от арендодателя заплатить НДС, указанный в счете-фактуре.

Чтобы свести риск к минимуму, также стоит прибегнуть к схеме с посредническим договором. Дело в том, что агенты и комиссионеры могут без проблем выставлять от своего имени счета-фактуры, полученные от продавцов товаров, работ и услуг, приобретенных для комитентов и принципалов. Об этом прямо сказано в Письме МНС России от 21 мая 2001 г. N ВГ-6-03/404. Этот документ по-прежнему действует, и предприятия могут им руководствоваться, не опасаясь санкций со стороны налоговиков.

Аренда муниципального и государственного имущества

Арендуя муниципальное или государственное имущество, предприятие становится налоговым агентом и должно удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДС. Этого требует п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ. А распространяется ли эта норма на арендаторов, которые работают по «упрощенке» и, как известно, освобождены от НДС? Да, распространяется: в п.5 ст.346.11 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что организации, работающие по упрощенной системе, не освобождаются от обязанностей налоговых агентов.

Сумма НДС, которую нужно удержать из арендной платы, рассчитывается по ставке 18%/118% (п.4 ст.164 Налогового кодекса РФ). А если в договоре аренды плата установлена без НДС, ее сумму нужно умножить на 18 процентов. Налог перечисляют в бюджет одновременно с арендной платой.

Налоговые агенты — плательщики НДС вправе принять удержанный из арендной платы налог к вычету. А вот у «упрощенцев» такого права нет. Зато они могут списать этот налог на расходы (конечно, если рассчитывают единый налог с разницы между доходами и расходами). Об этом сказано в пп.8 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ. Это можно сделать, как только НДС будет перечислен в бюджет.

Пример. ООО «Юпитер» работает по упрощенной системе налогообложения, начисляя единый налог с разницы между доходами и расходами. Предприятие арендует у территориального управления Минимущества России складское помещение. Арендная плата составляет 177 000 руб. в месяц с учетом НДС.

Перечисляя очередной арендный платеж, бухгалтер ООО «Юпитер» удерживает из него и уплачивает в бюджет НДС — 27 000 руб. (177 000 руб. х 18% : 118%). Эту сумму он включает в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога.

Реконструкция арендованных помещений

Оспорить выводы чиновников сложно. Однако у арендаторов-«упрощенцев» все же есть способ учесть расходы на реконструкцию при расчете единого налога.

Задача состоит в том, чтобы во всех первичных документах, связанных с реконструкцией, это слово не фигурировало. По возможности лучше вести речь о капитальном или текущем ремонте. Дело в том, что затраты на ремонт арендованных помещений в закрытый перечень расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, входят (пп.3 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ).

А значит, оформив реконструкцию как ремонт, предприятие без труда учтет потраченные средства при расчете единого налога. Но обратите внимание: по общему правилу капитальный ремонт арендованного имущества обязан производить арендодатель (п.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если расходы по капремонту принял на себя арендатор, это нужно прописать в договоре. В случае же текущего ремонта таких оговорок делать не нужно. По умолчанию его обязан делать арендатор (п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ).

Источник

Перевыставить коммунальные услуги арендатору при усн как

Вопрос: Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Основной вид деятельности — сдача в аренду помещений.
С арендаторами заключены договор аренды и агентский договор (на электроэнергию и коммунальные услуги). По агентскому договору арендодатель от своего имени перевыставляет арендатору потребленную им электроэнергию по тарифам энергосбытовой организации. Договор с энергосбытовой организацией на покупку электроэнергии заключен до подписания агентских договоров с арендаторами (так как арендаторы могут меняться, а каждый раз заключать и расторгать договор на электроэнергию организация не может). По агентскому договору ООО получает агентское вознаграждение, которое включается в доходы. Согласно Письму Минфина России от 21.01.2013 N 03-11-06/2/07, в котором финансовое ведомство ссылается на положения п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85, сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
Должна ли организация платить налог при применении УСН с сумм, получаемых от арендаторов в рамках агентских договоров и перечисляемых поставщикам электроэнергии и коммунальных услуг, если тарифы на электроэнергию не изменяются?

Читайте также:  Почему не оплачиваете коммунальные услуги

Ответ: Если договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергосбытовой организацией) заключены до подписания агентских договоров и до возникновения фактических правоотношений с арендаторами-принципалами, то основания для распространения условий агентских договоров на сделки с энергосбытовой организацией отсутствуют. Соответственно, исключение арендодателем из облагаемых доходов при применении УСН средств арендаторов, полученных в порядке возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, достаточно спорно и может повлечь претензии со стороны налогового органа.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст.

251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.
Исходя из разъяснений Минфина России при посреднической схеме взаимоотношений между арендодателем и арендатором по поводу приобретения коммунальных услуг полученные арендодателем средства в порядке возмещения расходов посредника (агента), связанных с исполнением поручения принципала, включая функции комиссионера, не учитываются в составе облагаемых доходов при УСН на основании вышеуказанных норм НК РФ (Письма Минфина России от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097, от 05.12.2012 N 03-11-06/2/142).
При этом согласно позиции финансового ведомства полученные арендодателем средства в рамках агентского договора от арендатора не учитываются при определении налоговой базы по УСН при условии, что сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала (Письма Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 N 03-11-06/2/07, от 18.09.2012 N 03-11-11/277). Данная позиция основана на п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии», из содержания которого следует, что стороны не могут на основании нормы п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ распространить действие договора комиссии на прошлое время, если в том периоде никаких отношений между ними не существовало.
Следовательно, если договоры с поставщиками коммунальных услуг заключены до подписания агентских договоров и до возникновения фактических правоотношений с арендаторами-принципалами, то основания для распространения условий агентских договоров на сделки с «коммунальщиками», по нашему мнению, отсутствуют (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2011 по делу N А33-17513/2009, ФАС Уральского округа от 15.02.2012 N Ф09-4766/11, ФАС Центрального округа от 20.11.2007 по делу N А35-13056/05-С18).
Кроме того, по поводу возможного условия о том, что арендодатель будет выступать посредником (агентом) по уплате коммунальных платежей по агентскому договору с арендаторами (принципалами), необходимо отметить, что денежных обязательств перед «коммунальщиками» арендаторы не имеют в силу того, что стороной договора на оказание коммунальных услуг они не являются (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Отсутствие обязательств у арендаторов (принципалов) фактически означает отсутствие у них интереса в исполнении поручения о перечислении оплаты «коммунальщикам». При таком подходе оплату коммунальных платежей арендодателем от своего имени обоснованно считать исполнением собственной обязанности и в собственных интересах.

Соответственно, поступившие арендодателю суммы от арендаторов в счет уплаты коммунальных платежей налоговыми органами могут быть квалифицированы в качестве дохода, полученного в рамках арендных отношений (ст. 41, п. 1 ст. 346.15, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ). Данный подход изложен в Постановлении ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 N А57-9388/06.
Таким образом, при изложенных в вопросе обстоятельствах исключение арендодателем из облагаемых доходов средств арендаторов, полученных в порядке возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, на основании пп. 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ достаточно спорно и, вероятнее всего, повлечет претензии со стороны налогового органа.

О.Ю.Поздеев
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
11.07.2013

Источник

УЧЕТ ПРИ УСН РАСХОДОВ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Как отмечено в предыдущем разделе, контролирующие органы требуют от арендодателя включать в состав доходов компенсацию коммунальных платежей, которая получена от арендатора. Данная позиция невыгодна тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов, — они не вправе уменьшить доходы на затраты по коммунальным платежам поставщикам (п. 1 ст. 346.18, п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Читайте также:  Надо ли платить за коммунальные услуги если не прописан

При этом, если поставщик коммунальных услуг предъявил вам сумму НДС в стоимости услуг, вы признаете ее в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Учитывать затраты на «коммуналку», а также на уплаченные в ее составе суммы НДС вы будете в момент списания денежных средств с вашего расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате «коммуналки» — в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у вас должны быть документы, подтверждающие данные расходы.

Подробнее о требованиях по учету расходов налогоплательщиков, которые применяют УСН, вы можете узнать в разд. 3.6 «Какие расходы учитываются при УСН с объектом «доходы минус расходы» и разд. 4.2.3 «В каком порядке при УСН признаются расходы на уплату налогов, приобретение основных средств, оплату труда, реализацию покупных товаров и др.».

Затраты по оплате коммунальных услуг вам нужно отразить в графе 5 разд. I «Доходы и расходы» Книги учета доходов и расходов. Причем сумму НДС, выделенную в стоимости коммунальных услуг, и остальную сумму коммунальных платежей за вычетом НДС необходимо указать отдельными строками.

Подробно о том, как организовать налоговый учет при работе на «упрощенке», вы можете узнать в гл. 10 «Как ведут Книгу учета доходов и расходов организации и ИП на УСН».

О порядке заполнения разд. I Книги учета доходов и расходов см. разд. 10.4.2 «Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов (таблиц и справки)».

В части бухгалтерского учета отметим следующее.

Если по договору арендатор возмещает стоимость потребленных им коммунальных услуг, у арендодателя не происходит увеличения или уменьшения экономических выгод и в бухгалтерском учете доходы и расходы не отражаются (п. 2 ПБУ 9/99, п. п. 2, 16 ПБУ 10/99). Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель отражает проводкой по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Оплата коммунальных услуг их поставщикам отражается по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в корреспонденции с кредитом счета 51 «Расчетные счета» (Инструкция по применению Плана счетов).

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДОДАТЕЛЮ

НА УСН ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ

В СЛУЧАЕ ВОЗМЕЩЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ АРЕНДАТОРОМ

Для включения в расходы коммунальных платежей арендодателю-«упрощенцу», который применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», необходимы первичные документы. Они должны подтверждать оплату арендодателем коммунальных платежей и сумму понесенных им затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Такими документами являются:

— счета поставщиков коммунальных услуг;

— документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

ПРИМЕР

Учета доходов и расходов арендодателя при возмещении ему коммунальных платежей арендатором

Ситуация

Организация «Альфа» сдает в аренду организации «Бета» нежилое помещение. Договор аренды предусматривает, что коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает ему их стоимость. Кроме того, арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 40 000 руб. Организация «Альфа» применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы».

4 августа организация «Альфа» оплатила поставщику коммунальные услуги за водоснабжение и электроэнергию за июль — 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.).

5 августа она, в свою очередь, выставила счет организации «Бета» на уплату арендной платы за июль в сумме 40 000 руб. и на возмещение коммунальных платежей за июль в сумме 5900 руб.

9 августа организация «Бета» перечислила указанные суммы на счет организации «Альфа».

Рассмотрим порядок отражения сумм арендной платы и возмещения коммунальных платежей в налоговом учете арендодателя.

Решение

4 августа организация «Альфа» отнесет на расходы:

— сумму своих коммунальных платежей за водоснабжение и электроэнергию в размере 5000 руб., а также

— сумму НДС в размере 900 руб., предъявленную ей поставщиком коммунальных услуг.

А 9 августа она признает в доходах суммы, поступившие от организации «Бета»:

— арендную плату в размере 40 000 руб.;

— сумму компенсации за воду и электроэнергию, потребленные арендатором за июль, в размере 5900 руб.

В Книге учета доходов и расходов организация «Альфа» отразит данные операции следующим образом.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...