Сколько коммунальные услуги в СПБ в апартаментах

Содержание

Вся правда об апартаментах: во сколько обойдется коммуналка, налог и ипотека

Чем больше на рынке появляется апартаментов, тем более живой интерес этот формат вызывает у потребителя. И тем больше слухов и стереотипов возникает относительно этого вида жилья. Эксперты компании «Метриум Групп» развенчивают самые распространённые мифы про апартаменты.

Невозможно прописаться

Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE’S от ГК «Пионер» (в Санкт Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

Налоги на апартаменты, коммуналка за апартаменты, жизнь в апартаментах. Самые частые вопросы про ЭТО

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах».

Высокие коммунальные платежи

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Повышенный налог на недвижимость

Налог на апартаменты тоже выше налога на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. Однако расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры.

Ставка налога для квартиры,

% от кадастровой стоимости в год

Ставка налога на апартаменты,

% от кадастровой стоимости в год

Средняя рыночная цена кв. м жилья для целей налогообложения в Москве (квартиры)

Средняя рыночная цена кв. м апартаментов для целей налогообложения в Москве

Источник: «Метриум Групп»

Реальные суммы налогов на квартиры и апартаменты нагляднее всего посмотреть на примере ЖК «Фили Град», в составе которого есть и квартиры, и апартаменты. Результаты расчетов налогов будут следующими:

Чем опасна ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ. Плюсы и минусы от инвестиций в апартаменты, нежилую недвижимость

Источник: www.metrium.ru

Коммунальные услуги: есть ли разница?

Инвестируя в апарт-отель, предприниматели интересуются не только доходной частью, но и фактическими расходами. Один из пунктов касается оплаты регулярных коммунальных платежей, а также иных обязательных услуг, которые оказывает гостю по цене проживания отель. Стоимость содержания объекта зависит от ряда факторов.

Например, класс апартаментов, затраты на которые растут с повышением «звездности», так же как и «чек за проживание». Для «элит» и «премиум» категорий, разумеется, предусмотрено больше услуг по стоимости проживания, например, снабжение номеров одноразовыми шампунями и гелями, канцелярскими принадлежностями. Коммунальные платежи на коммерческую недвижимость значительно выше. И следует учесть, что льготы и субсидии, возврат налогов можно оформить только на объект жилого фонда, апартаменты в эту категорию не попадают. Однако стоит ли беспокоиться, и остаётся ли приобретение гостиничных апартаментов выгодным?

Что определяет расходы

Типы и количество предоставляемых услуг определяются договором, который владельцы юнитов заключают с управляющей компанией. Помимо электроэнергии, отопления, подачи природного газа, горячей и холодной воды, также могут быть учтены:

  • Работы, выполняемые сантехником и электриком;
  • Вывоз мусора и работа дворника;
  • Озеленение территории и услуги садовника;
  • Охрана территории, иные расходы, связанные с обеспечением безопасности;
  • Найм консьержа с разделением расходов на всех владельцев;
  • Обслуживание номеров (уборка, химчистка, стирка, снабжение ванных комнат аксессуарами, подача еды и иные рум-сервисы);
  • Фонд выполнения косметических ремонтов общих зон пользования.
Читайте также:  Определение коммунальные услуги для нежилых помещений

Разумеется, чаще всего, дополнительные услуги включаются в стоимость оплаты номеров для постояльцев, и не становятся бременем для владельца. Их тип и количество оговариваются изначально, а стоимость никогда не станет для покупателя апартов сюрпризом.

Тарифы для жилых и нежилых помещений определяются индивидуально для каждого региона. Так в Санкт-Петербурге кубометр воды для жилья обойдётся владельцу в 21,03 рубля, а для апартаментов – 21,84 рубля. По электроэнергии ситуация несколько сложнее, так как стоимость киловатта прописывается в договоре. Поэтому, инвестируя средства в апарт-отель в Петербурге, внимательно изучайте все условия, и доверяйте только проверенным и надёжным управляющим компаниям.

Расценки на коммунальные услуги не статичны. Как, впрочем, и налог, оплачиваемый с помещений и земельных участков. Поэтому общая сумма будет меняться со временем. Налог на жильё в апартаментах – 0,5% от их расчётной стоимости. Однако тут есть важное преимущество для покупателя. Сама стоимость изначально ниже, чем у квартир, одинаковой площади.

В некоторых случаях она компенсирует разницу в затратах на 20-30 лет владения апартаментами. И по этой же причине в этой части налогообложения собственник получает некоторую экономию. В целом, разница в цене при покупке и стабильно получаемый доход от аренды приобретенных апартаментов абсолютно точно покрывают расходы на коммунальные платежи и оставляют вас в ощутимом плюсе. Поэтому бояться коммунальных платежей в апартаментах совершенно точно не стоит. Просто надо все предварительно проверять и оценивать.

Источник: partapart.ru

Сколько коммунальные услуги в спб в апартаментах

При первом обращении клиенты часто предпочитают именно гарантированный доход, особенно сейчас, в период пандемии. Но в процессе общения менеджеры объясняют, из чего формируется гарантированный доход, и в долгосрочной перспективе (а договор с УК подписывается на 5 лет) наибольшую доходность дает программа «Progressive».

Как УК обеспечивает гарантированный доход с учетом несезона и форс-мажоров вроде Covid-19?

По программе «Garant» доплата до обещанной договором суммы предусмотрена раз в год. С учетом сезонности и вероятных форс-мажоров за год УК может с лихвой заработать достаточную сумму для покрытия выплат по гаранту и собственных расходов.

Почему УК выгодно предлагать инвесторам гарантированный доход?

Сумма, которую УК гарантирует по договору, примерно на 30-40% ниже расчетной. Хотя и расчет дохода с апартамента мы делаем очень аккуратно, закладывая все возможные риски. Таким образом, риски УК минимальны, но при этом наличие программы «Garant» говорит об уверенности УК в своих силах и помогает многим клиентам сделать правильный выбор.

Каково актуальное предложение по гарантированному доходу? Может ли оно меняться вами в одностороннем порядке? Если да, то в каких случаях?

На данный момент у нас действует программа «Garant» на часть апартаментов во втором корпусе (Mercure) и пятом корпусе (Affordable Luxury). Программа действует 5 лет и поменять условия можно только по обоюдному согласию сторон. Программа очень привлекательна и конкурентоспособна.

По программе «Garant» нет ограничения по максимальному доходу — то есть, в высокий сезон вы также будете иметь максимальную прибыль. Но при этом есть минимальная фиксированная сумма годового дохода, примерно 7,5-8% годовых от вложенной вами суммы на приобретение апартамента и пакета оснащения. То есть ваше вложение будет выгоднее банковских вкладов, квартир для сдачи в долгосрочную аренду и других инвестиционных предложений.

Может ли инвестор выбрать сначала гарантированный доход, а потом перейти на другую программу?

Договором такая опция не предусмотрена. Но любые изменения в договоре возможны по согласованию сторон.

Каков расчетный срок окупаемости в этой программе?

Доходность составляет 7,5-8%. Это минимально гарантированные доходы, а значит максимальный срок окупаемости составляет 12-13 лет.

На что обратить внимание при выборе объекта для инвестиций с предложениями гарантированного дохода?

В первую очередь необходимо запросить у УК предварительный расчет доходности и план действий для его достижения. И посмотреть, насколько планы УК реалистичны с учетом общедоступной статистики по средней загрузке гостиниц разных категорий, комиссии различных площадок и пр. Дополнительно важно оценить, как давно и насколько успешно работает УК.

Может ли потенциальный инвестор получить какое-либо документальное подтверждение обещанного гарантированного дохода?

Клиент подписывает с УК договор доверительного управления, который подлежит регистрации в Росреестре. В договоре зафиксированы все сроки и суммы выплат гарантированного дохода.

Какой минимальный вход для инвесторов в VALO?

В настоящее время минимальная стоимость апартаментов VALO составляет 4,55 млн рублей – это цена студии в строящемся 5 корпусе комплекса (апарт-отель VALO Affordable Luxury). Приобрести юнит можно в рассрочку (первый взнос не менее 30%) или в ипотеку (от 3,6% годовых).

Какова отделка апартаментов VALO?

Все апартаменты VALO сдаются с полной чистовой отделкой. Мы используем только те материалы, которые соответствуют международным гостиничным стандартам. Каждый юнит оснащен немецкой сантехникой Grohe, металлопластиковыми окнами с двойными стеклопакетами, ударопрочными и огнестойкими входными дверями с электронными замками VingCard.

«Город отелей» VALO объединяет несколько гостиничных форматов, и у каждого из апарт-отелей свой оригинальный стиль. Так, в 1 корпусе (VALO Hotel City / VALO Plaza Hotel Spa) интерьеры строгие и лаконичные, выдержанные в светлых тонах. В интерьерах 3 и 4 корпусов (VALO Business и VALO Digital) преобладают песочные и серые оттенки. Используются деревянные фактуры, стеклянные, металлические и каменные элементы. Апартаменты корпуса 5 (VALO Affordable Luxury) выдержаны в урбанистическом стиле – серые элементы из камня и металла контрастируют с красной мебелью и светильниками.

Получить подробную информацию об отделке и оснащении конкретного апартамента можно в отделе продаж.

Какую мебель используют апарт комплекс VALO? Сколько стоит комплект мебели в апартотель?

В производстве мебели и оборудования для апартаментов VALO используются лучшие европейские материалы, вся продукция соответствует гостиничным стандартам и сертифицирована в соответствии с ISO 9001. Дизайнерская корпусная мебель изготовлена специально для VALO – ее основу составляют ЛДСП-плиты производства австрийской компании Egger.

Читайте также:  Как заключить соглашение о погашении задолженности по оплате коммунальных услуг

В каждом апартаменте есть комфортабельное спальное место, эргономичная рабочая зона со столом, прихожая, кухонный уголок. Также в оснащение номера входит бытовая техника (в т. ч. стиральная и посудомоечная машины), телевизор, вся необходимая посуда, предметы быта и интерьера.

Стоимость оснащения студий составляет от 490 тысяч рублей и зависит от площади и типа планировки. Точную информацию по конкретному апартаменту можно получить у менеджеров продаж.

Какие документы на собственность в апарт VALO?

Право собственности на апартаменты оформляется точно так же, как и на обычную квартиру. Единственная разница в том, что в качестве объекта недвижимости в вашем свидетельстве о регистрации будет указано нежилое помещение. Для регистрации права собственности покупателю апартаментов нужно обратиться в отделение Росреестра по месту расположения апарт-отеля или в ближайший МФЦ. В регистрирующий орган необходимо предоставить паспорт, документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи) и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.

Кто покупает апартаменты в VALO?

Инвестиции в сервисные апартаменты – наиболее выгодный сегодня способ вложения. Покупка юнита в апарт-отеле VALO позволит получить стабильный ежемесячный доход, при этом обойдется значительно дешевле, чем приобретение «классического» бизнеса – действующего рентабельного предприятия.

Часть покупателей рассматривает апартаменты VALO не столько как бизнес, сколько как комфортабельное жилье у метро (которое впоследствии можно будет сдавать в аренду). Покупатели – родители студентов (преимущественно иногородних и иностранных), обеспеченные молодые люди, представители так называемого «креативного класса», а также состоятельные люди старшего возраста, ценящие комфорт и минимум бытовых хлопот.

Сколько стоят коммунальные услуги в VALO?

Стоимость коммунальных услуг в апарт-отеле во многом зависит от управляющей компании: именно УК регламентирует тарифы на вывоз мусора, обслуживание камер видеонаблюдения, уборку территории и т. д. Но есть и фиксированные тарифы, которые регулируются государством: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, для них эти тарифы будут на 15-20% выше, чем для жилья той же площади. В настоящее время ежемесячные коммунальные платежи в VALO составляют порядка 120 рублей за квадратный метр.

Как вернуть 13 процентов с покупки апартаментов?

Поскольку апартаменты являются коммерческой недвижимостью, возврат НДФЛ при покупке апартаментов не осуществляется. Налоговый вычет предоставляется только в случае покупки жилой недвижимости.

Что такое доходная программа в апарт отеле?

От выбора доходной программы зависит прибыль инвестора. Если покупатель выберет программу, ориентированную на краткосрочную аренду, он сможет получить больше, однако прибыль будет «сезонной», зависящей от туристического потока. Долгосрочная аренда приносит меньше, однако такой доход более стабилен. В настоящее время комплексе апарт-отелей VALO есть доходные программы: с доходностью от 30 000 рублей в месяц, с доходностью от 34 000 рублей в месяц.

Как сдавать апартаменты в аренду?

Приобретая апартаменты и заключая договор на доверительное управление с УК VALO Service, вы получаете возможность сдавать свой юнит в аренду без хлопот. Апартаменты VALO – это готовый бизнес, позволяющий собственнику получать стабильный ежемесячный доход. При этом инвестор просто получает прибыль, а все заботы по привлечению арендаторов, сервисному обслуживанию апартов, взысканию арендной платы и коммунальных платежей берет на себя управляющая компания. Чтобы зарабатывать на аренде апартаментов, вам не нужно обладать специальными навыками, знаниями и опытом: просто доверьтесь профессионалам!

Доходные программы распространяются на студии? Или есть какие-то ограничения?

Все доходные программы VALO распространяются на все типы апартаментов. Более подробную информацию вы можете получить у наших менеджеров.

Что входит в оснащение апартамента? И какова стоимость оснастки студии?

В меблировку, которая оплачивается дополнительно, входит мебель, бытовая техника, освещение, текстиль, посуда, элементы дизайна. Стоимость оснащения студий составляет от 490 тысяч рублей и зависит от корпуса и типа планировки. Точную информацию по конкретному апартаменту вы можете получить у менеджеров продаж.

Какой налог придется ежегодно платить за апартаменты?

По законодательству апартаменты относятся к «прочим объектам налогообложения». Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 0,1% от кадастровой стоимости.

Оставьте заявку
на партнерство
с комплексом
апарт-отелей
VALO и UNO

Мы расскажем про условия
сотрудничества и предложим
наиболее выгодный вариант.

Благодарим за вашу заявку!

Генеральный подрядчик: очередь 1 и 2 — YIT, очередь 3 — TMG Group

Источник: valoapart.ru

Все об апартаментах Петербурга

Как такового понятия «апартаменты» в законодательстве РФ до сих пор не существует, по сути, под этим наименованием понимаются — нежилые помещения, предназначенные для проживания, расположенные в комплексах, возведенных на земельных участках, имеющих отличное от «жилого» назначение, например, рекреационное, административно-деловое и т.п.

По сравнению со столичным рынком, где уже более 25% от общего предложения «жилой» недвижимости составляет формат апартаментов, в Санкт-Петербурге данный сегмент долго находился на начальной стадии развития. Несмотря на то, что еще в 2003 году в Петербурге на Крестовском острове в границах Приморского парка Победы был реализован первый проект апартамент-комплекса «Пятый Элемент» (Южная дорога, 5), данный сегмент рынка не получил широкого распространения.

В первую очередь это было связано с достаточным количеством пятен под застройку, имевших статус обычного жилья. По мере исчерпания земельного ресурса в центральных районах города, снижения ликвидности и инвестиционной привлекательности реализации офисных и гостиничных проектов, на их месте стали появляться, так называемые апарт-отели.

За последние 3 года на рынке появился целый ряд подобных проектов, находящихся в различной стадии реализации, и на конец 2018 года в Петербурге и пригородах объём апартаментов в строящихся комплексах достиг порядка 15 000 шт., общей площадью более 600 000 м 2 .

Стоит отметить, что по мере развития рынка апартаментов в Петербурге, данный вид недвижимости фактически разделился на два основных направления: элитные и инвестиционные.

Читайте также:  Нужно ли оплачивать коммунальные услуги при продаже квартиры

При этом элитные апартаменты представлены 8 комплексами, тогда как инвестиционные – более чем 30. Естественно, есть ряд проектов, которые выпадают из данной классификации — «Лахта Плаза» (Приморский пр, 78), «Русские сезоны» (Сестрорецк, М. Горького, 2), «Лахта Парк» (Лахта, Новая, 51) и т.п., но в целом отражает основные тенденции рынка.

Элитные апартаменты

К первому направлению, элитные апартаменты, относятся — дорогие комплексы, предполагающие постоянное проживание, по функционалу полностью отвечающие жилой недвижимости, реализуемые в уникальных локациях, где по тем или иным причинам невозможно строительство жилых объектов – Каменный о-в, «Золотой треугольник» и т.п. Приобретают апартаменты в подобных комплексах конечные пользователи для собственного проживания.

Первым примером данного типа, был вышеупомянутый комплекс «Пятый Элемент» на Крестовском о-ве.

К проектам данного типа можно отнести апартамент-комплексы: «Императорский яхтъ-клуб» (наб. Гребного канала, 1), «Резиденция на Каменном» (Каменный о-в, 1-я Березовая аллея, 7), Del Arte (Каменный о-в, Санаторная аллея, 3), «Дом Балле» (Глинки, 4), «Монферран» (Конногвардейский бульвар, 5), «Крестовский, 12» (Крестовский пр., 12), Royal Park (Петровский пр., 2), «Голландия» (наб. Адмиралтейского канала, 15) и т.п.

Учитывая локации проектов, а как следствие и их качественные характеристики, стоимость квадратного метра варьируется от 300.000 до 1.200.000 руб. / м 2 .

Инвестиционные апартаменты

Ко второму направлению, можно отнести комплексы уровня бизнес / комфорт класса, предполагающие, в основной своей массе, временное пребывание, по функционалу максимально приближенные к гостиницам уровня 3/4*. Развитие данного направления, обусловлено большей инвестиционной привлекательностью по сравнению с реализацией проектов гостиниц, бизнес-центров и т.п. Кроме того в текущей экономической ситуации, данный вид недвижимости оказался довольно востребованным среди частных инвесторов, приобретающих подобные объекты в целях получения выгоды (постоянного дохода от сдачи в аренду). Одним из родоначальников данного направления в Санкт-Петербурге, стал проект ГК «Пионер» – Апарт-отель YES, сданный в 2013 году.

К проектам подобного типа можно отнести: YES (Социалистическая, 21), Salut! (Пулковское ш., 14), Docklands (наб. Макарова, 60), StudioMoskovsky (Заозерная, 1), Avenue Apart (В.О. Малый пр. 54), Next (В.О.

Средний пр., 87), Valo (Салова, 61) и т.п.

Стоимость подобных объектов составляет от 80.000 до 140.000 руб. / кв.м.

Данный тип недвижимость переживает бум в Санкт-Петербурге, что приводит к ажиотажному спросу, а как следствие и росту цен на апартаменты в подобных проектах. Мы бы рекомендовали крайне осторожно подходить к выбору проектов и обещаниям застройщиков или управляющих компаний, обеспечить стабильный доход в 15% годовых.

Апартаменты — нюансы

Обладание подобным видом недвижимости имеет ряд нюансов по сравнению с обычными жилыми помещениями (квартирами), а именно:

— невозможность постоянной регистрации в указанном помещении в качестве места проживания. Однако, в соответствии с ФЗ № 5242-1 и Постановления Правительства РФ №713 в апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений, что гарантирует гражданам те же социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и т.д.

Налоги на апартаменты – мифы и реальность

Налог на имущество в отношении апартаментов, во многом зависит от того, в каком именно комплексе они располагаются. Связано это с тем, что, как говорилось выше, в законодательстве Российской Федерации, в том числе в налоговом, самого понятия «апартаменты» на текущий момент не существует.

Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ, п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:

  • Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
  • В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
  • Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.

В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).

При этом, в соответствии с НК РФ субъекты РФ вправе принимать нормативно-правовые акты, касающиеся региональных налогов и сборов. Фактически налог на имущество в отношении апартаментов в Санкт-Петербурге определяется Налоговым кодексом РФ и Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 643-109 «О налоге на имущество физических лиц (с изменениями на 29 ноября 2017 года)».

На практике, в соответствии со ст. 3 выше указанного Закона, ставка налога на апартаменты определена в размере 0,1 % от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Также стоит упомянуть, что налоговые льготы в отношении апартаментов не применяются.

Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется — 0,1 % — согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

statiya_table

Кроме того, на текущий момент кадастровая стоимость апартаментов в подобных комплексах в разы меньше их реальной рыночной стоимости, так, например, апартамент площадью 78,6 кв.м. в комплексе «Крестовский, 12» (Крестовский о-в, Крестовский пр., д. 12) – кадастровая стоимость около 5 млн. руб., при рыночной 26,5 млн. руб.

apart-3

Налоговый вычет для апартаментов не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади помещения.

Сумма налога рассчитывается, исходя из периода владения недвижимостью сроком 12 месяцев.

Для точного расчета налога за определенный период владения недвижимостью, мы рекомендуем пользоваться налоговым калькулятором Федеральной налоговой службы, для этого достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости.

Из всего выше сказанного следует, что налоговая ставка на большую часть «апартаментов» в Санкт-Петербурге, сопоставима со ставкой на жилье. При этом при покупке, стоит предварительно уточнять ставку для каждого конкретного комплекса во избежание дальнейших сюрпризов.

Источник: evspb.ru

Рейтинг
Загрузка ...