Соглашение с жилищной инспекцией

ВС разъяснил, должна ли УК продолжать обслуживать дом при исключении его из реестра лицензий Суд отметил, что если собственниками не выбран способ управления МКД или не определена новая

Соглашение об информационном взаимодействии между государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию ЖКХ и Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

Соглашение об информационном взаимодействии между государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию ЖКХ и Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

Соглашение о взаимодействии. между Государственной жилищной инспекцией города Москвы и товариществом собственников жилья ( жилищным кооперативом). Государственная. дальнейшем Мосжилинспекция, в лице начальника Инспекции жилищного надзора. административному округу. Александровича, действующего на основании доверенности. 09.10.2012 №2475-и и ТСЖ (ЖК) «Загорье 1», в лице Управляющего Перминовой Ольги Ивановны, действующего. 02.08.2012. совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение . взаимодействии (далее.

ВС разъяснил, должна ли УК продолжать обслуживать дом при исключении его из реестра лицензий

Суд отметил, что если собственниками не выбран способ управления МКД или не определена новая управляющая организация, то управление домом осуществляется организацией, выбранной органом местного самоуправления

Эксперты неоднозначно отнеслись к выводам Верховного Суда. Один из них указал, что УК все равно обязана продолжать управление МКД, поскольку от этого зависят жизнь и здоровье граждан. Второй предположил, что орган местного самоуправления не созвал общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления, а потому УК попытались понудить заниматься тем, чем она не хочет.

В Определении № 303-ЭС20-23313 от 19 апреля Верховный Суд разъяснил, должна ли управляющая организация, исключившая сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий, продолжать деятельность по его управлению до появления новой УК.

ООО УК «Дерсу» выиграло конкурс по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом, заключило соответствующий договор сроком на один год с возможностью его продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении его действия. По истечении года управляющая компания приняла решение исключить МКД из реестра лицензий. Домом она управляла до 1 июля 2019 г.

«Дерсу» обратилась в Арбитражный суд Приморского края, который согласился с позицией жилищной инспекции о том, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства до дня наступления названных обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений.

Не согласившись с выводами судов, управляющая компания обратилась с жалобой в Верховный Суд. ВС заметил, что исключение сведений о МКД из реестра лицензий согласно ч. 6 ст. 198 ЖК является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 Кодекса.

С даты исключения сведений лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК. В соответствии с данным положением лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства до дня:

1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1 и 2 ст. 164 Кодекса;

4. государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

«Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий», – указал ВС.

Верховный Суд указал, что отсутствие в реестре лицензий сведений о МКД, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление деятельности без нее

Судебная коллегия обратила внимание, что, принимая во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК, когда одна из сторон (в данном случае управляющая компания) заявила о прекращении договора по окончании срока его действия, такой договор не считается продленным. При прекращении договора в связи с истечением (окончанием) срока его действия сторона, не желающая пролонгировать договор, обязана уведомить другую сторону об этом, в том числе направить данную информацию в орган государственного жилищного надзора и орган местного самоуправления.

В этом случае, заметил ВС, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, предметы и информацию, необходимые для эксплуатации и управления, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения.

Таким образом, посчитал Верховный Суд, исходя из системного толкования приведенных норм, положения ч. 3 ст. 200 ЖК, предусматривающие в том числе обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию МКД, распространяются на лицензиатов, в отношении которых принято решение об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК.

Кроме того, собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК; управление МКД, в отношении которого собственниками не выбран способ управления в порядке, установленном Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, осуществляется управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены правительством (ч. 17 ст. 161 ЖК).

Верховный Суд обратил внимание, что с 12 января 2019 г. назначение «временной» (на срок не более года) управляющей организации осуществляется согласно Правилам определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утвержденным Постановлением Правительства от 21 декабря 2018 г. № 1616.

ВС указал, что суды не установили юридически значимых обстоятельств, связанных с принятием жилищной инспекцией решения в отношении УК об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК. Суды отклонили без указания мотивов доводы УК об иных фактических и правовых основаниях и порядке прекращения деятельности по управлению МКД, соблюдении истцом как лицензиатом необходимых требований действующего жилищного законодательства, включая нормы о лицензировании. ВС отметил, что обосновывающие процессуальную позицию истца доказательства, имеющиеся в деле, не были исследованы и оценены судами в полном объеме, в содержании обжалуемых судебных актов отсутствуют результаты такой оценки.

Таким образом, ВС направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

В комментарии «АГ» адвокат АП Санкт-Петербурга Антон Лебедев предположил, что в данной ситуации жилищная инспекция делала выбор: подбирать новую управляющую компанию или заставлять уходящую заниматься тем, чем она не хочет. «Сделанный выбор был неправильным, так как заставить кого-либо заниматься тем, чем он не хочет, проблематично. Управляющая компания могла просто начать саботировать работу по управлению, и в конечном итоге пострадали бы жильцы, в интересах которых действовала жилищная инспекция», – указал он.

Антон Лебедев отметил, что в силу положений ч. 4 ст. 200 ЖК орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления домом в течение 15 дней с момента получения уведомления от органа надзора о прекращении лицензии. «По всей видимости, этого сделано не было или способ управления так и не был выбран, – предположил адвокат. – К счастью, время, когда можно было принуждать делать то, что не хочется, уже прошло, и действия жилищной инспекции были признаны не соответствующими закону. Думаю, что сама ситуация была спровоцирована тем, что в данном регионе желающих заниматься управлением домов немного».

Руководитель юридического агентства «ДАРТ» Никита Глебов отметил, что суды и служба ГЖИ исходили из ч. 3 ст. 200 ЖК, что он посчитал верным. По его мнению, отдельного внимания заслуживает позиция ВС, согласно которой порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора по окончании срока его действия. Никита Глебов предположил, что именно поэтому ВС решил передать дело на новое рассмотрение.

«Я в свою очередь считаю, что вне зависимости от того, каким образом выбыл дом из жилищного фонда управляющей организации, пока не избрана новая управляющая компания, предыдущая должна в полном объеме осуществлять управление МКД: несмотря на довод о несовпадении порядков исключения домов из реестра лицензий и прекращения деятельности УК в силу договора, управляющая компания должна осуществлять управление домом, поскольку прямо затрагиваются жизнь и здоровье собственников», – указал эксперт.

Соглашение о взаимодействии между Государственной жилищной инспекцией города Москвы и управляющей организацией, осуществляющей на территории города Москвы деятельность по управлению многоквартирными домами. … Государственная жилищная инспекция города Москвы , именуемая в дальнейшем "Мосжилинспекция", в лице _, действующего на основании _, и ТСЖ (ЖК) в лице _, действующего на основании _, совместно в дальнейшем именуемые "Стороны", заключили настоящее соглашение о взаимодействии (далее — Соглашение ) о нижеследующем.

Как заставить управляющую компанию заключить договор с РСО, если управляющая компания уклоняется от заключения договора на теплоснабжение?

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

В рамках действующего законодательства УК с момента вступления в управление МКД должна заключить договор с РСО (в частности, с теплоснабжающей организацией) на теплоснабжение. В случае если УК уклоняется от заключения договора на теплоснабжение, как заставить УК заключить такой договор?

Ответ

В данном случае ресурсоснабжающая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении УК к заключению соответствующего договора. Кроме того, жилищная инспекция вправе выдать УК предписание об обязанности заключить договор с ресурсоснабжающей организацией.

Обоснование

Согласно п. 12 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, управляющая организация, товарищество или кооператив, на которые в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома и (или) по предоставлению потребителям коммунальных услуг, обращаются в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения по приобретению соответствующего коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги и (или) потребляемого при содержании общего имущества многоквартирного дома, в том числе в случаях, предусмотренных пунктом 21(1) настоящих Правил.

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 разъяснено, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 7 Положения о государственном жилищном надзоре жилищные инспекторы при осуществлении полномочий по государственному жилищному надзору пользуются правами, предусмотренными ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, соблюдают ограничения и выполняют обязанности, установленные ст. ст. 15 — 18 Закона о защите прав проверяемых лиц, а также несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них полномочий.

Требование: О признании незаконным предписания жилищной инспекции.

Обстоятельства: Жилищной инспекцией в ходе проверки установлено, что обществом, как управляющей компанией, не заключены обязательные договоры с ресурсоснабжающими организациями, по результатам проверки выдан оспариваемый акт, пунктом которого обществу предписано заключить договоры ресурсоснабжения многоквартирного жилого дома.

Решение: В удовлетворении требования в части признания незаконным пункта предписания отказано, поскольку принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Требование: О понуждении к заключению договора теплоснабжения.

Обстоятельства: Ответчик (организация, управляющая многоквартирным домом, для которого истец поставляет тепловую энергию и теплоноситель) необоснованно уклоняется от заключения договора теплоснабжения.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку получение ответчиком в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет возникновение у него статуса исполнителя коммунальных услуг и обязанностей по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и по расчету за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, что предполагает заключение договоров с организациями коммунального комплекса.

Требование: Об обязании заключить договор энергоснабжения на условиях, содержащихся в оферте.

Обстоятельства: Истец направил ответчику оферту договора энергоснабжения, от подписания которой последний уклонился.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку законом допускается внесение потребителями коммунальных платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям, при этом статус исполнителя коммунальных услуг в управляемых им многоквартирных домах не меняется и обязанность по выставлению потребителям услуг платежных документов возлагается на управляющую компанию.

Требование: О признании незаконным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: По результатам проведенной в отношении общества внеплановой документарной проверки соблюдения правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами установлено, что обществом не заключены договоры ресурсоснабжения на поставку энергоресурса в отношении данных многоквартирных домов, о чем составлен акт проверки и выдано соответствующее предписание.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку решение собственников вносить плату напрямую ресурсоснабжающим организациям не освобождает общество от заключения соответствующих договоров, в том числе для оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Требование: О признании недействительным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: Оспариваемым предписанием установлено неисполнение управляющей организацией ранее выданного предписания в части заключения договора по приобретению коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку принятие собственниками жилых помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

Бухучет, налогообложение, ФСБУ, отчетность за 2021 год

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

УО обязаны направлять в жилищные инспекции сведения об изменении перечня МКД, которыми они управляют. Сообщать о добавившихся новых домах и домах, которые больше не находятся в их управлении. … генеральный директор Саморегулируемой организации «некоммерческое партнерство управляющих организаций Московской области». УО обязаны направлять в жилищные инспекции сведения об изменении перечня МКД, которыми они управляют. Сообщать о добавившихся новых домах и домах, которые больше не находятся в их управлении. Все просто, но на практике остается много вопросов, в частности неразбериха с датами и схемами договорных отношений.