Возмещение расходов на коммунальные услуги арендатором арендодателю бюджетному учреждению

Снимая квартиру или коммерческое помещение, арендатор может захотеть внести изменения — для большего уюта или повышения своих доходов. Улучшения могут быть неотделимыми и отделимыми. Разберёмся, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, за чей счёт они производятся и что с ними происходит по окончании срока аренды.

Отделимые улучшения арендованного имущества: что это?

Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.

16 ноя 2018 Аренда объектов основных средств учет, оформление, отчетность

Неотделимые улучшения — это всё, что нельзя при съезде забрать с собой, не нанеся вреда помещению. Это могут быть работы по замене электрики или водопровода, перепланировке, обновлению отделочных покрытий. Например, если арендатор решил перекрасить стены — это неотделимые улучшения.

Всё, что можно забрать, не причинив непоправимого вреда ремонту, считают отделимыми улучшениями. В некоторых случаях суды решают, что если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признаётся отделимым.

Отделимые улучшения арендованного имущества — это, к примеру:

• мебель (если только она не встроена в конфигурацию квартиры, как некоторые шкафы-купе или антресоли);
• бытовая техника (холодильник, микроволновка и так далее);
• сантехника (например, унитаз, если это не инсталляция, можно легко заменить на новый);
• различные предметы декора: картины, фотографии, шторы, лампы и светильники;
• передвижные перегородки.

Мы приводим для отделимых улучшений арендованного имущества примеры, исходя из распространённой практики. При этом, так как в Гражданском кодексе сказано лишь то, что неотделимые улучшения — это те, что нельзя отделить без вреда для имущества, возникает пространство для споров. Ведь даже отделение картины со стены или сплит-системы оставляет следы на отделке и дыры в стенах. Определить степень вреда, который наносится при отделении улучшений, сложно.

Но судебная практика даёт представление о том, что к неотделимым улучшениям относятся действительно глобальные изменения:

• строительно-ремонтные работы;
• перепланировка и переоборудование помещений;
• ремонтно-реставрационные работы;
• строительство дороги на арендованном земельном участке;
• прокладка электросети;
• установка встроенных сплит-систем;
• монтаж перегородок, жёстко прикреплённых к потолку или полу помещения;
• капитальный ремонт фасада здания и так далее.

Итак, пускай единого списка нет, общая логика судебной практики понятна. Но во избежание судебных споров лучше прописать список возможных отделимых и неотделимых улучшений в договоре аренды: что стороны будут считать отделимыми улучшениями, демонтаж которых не нанесёт вреда помещению. Подробнее о конкретных формулировках, которые можно взять на заметку, поговорим дальше.

СГС Аренда. Арендодатель. Правильный учет.

Обязанности сторон при улучшении арендованного имущества

Отделимые улучшения — это незначительные изменения, которые делаются для текущей эксплуатации помещения. При этом стоит учитывать, что мелкий ремонт — это просто приведение помещения в надлежащий вид. Чтобы работы считались действительно улучшениями, должно произойти качественное изменение помещения: капитальный ремонт. Судебная практика чаще всего объединяет это понятие и неотделимые улучшения.

Обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе, это прописано в статье 616 ГК РФ . Собственник делает капитальный ремонт за свой счёт, только если иное не предусмотрено договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором. А если он вызван неотложной необходимостью — просто в «разумный срок».

Для жилых помещений и договоров найма действует такое же распределение обязанностей. Текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Но термин «неотделимые улучшения» относится к договорам аренды, а не найма жилья, и чаще всего споры, связанные с такими улучшениями, возникают между юридическими лицами, когда коммерческое помещение арендуется под какой-то бизнес и переделывается под его особенности.

Кому принадлежат права на отделимые улучшения

Хотя Гражданский кодекс не даёт чёткого перечня того, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, он разграничивает , кому какие улучшения принадлежат. Отделимые улучшения, которые произвёл арендатор, являются его собственностью, если договором аренды не предусмотрен другой сценарий. Например, стороны могут договориться, что арендатор обустроит помещение, добавив в него мобильные перегородки для зонирования или оргтехнику, а собственник потом их выкупит.

Что касается неотделимых улучшений, то для начала их лучше не производить без согласия арендодателя. Иначе они не подлежат возмещению. А если улучшение арендованного имущества сделано с согласия собственника, но за счёт средств арендатора? Тогда последний имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды.

Требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендатор может предъявить сразу, как только работы завершены. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в 2010 году постановил , что именно с даты окончания работ по ремонту арендованного помещения у арендатора возникает право компенсировать свои затраты.

Отсутствие полного списка отделимых и неотделимых улучшений порождает судебные споры. В одном из таких примеров арендатор установил в съёмном помещении новые системы освещения, двери, окна и систему отопления, а по окончании договора всё это демонтировал. Возник судебный спор.

Суд встал на сторону арендодателя и постановил, что без этих улучшений помещением пользоваться нельзя, а значит, демонтажом ему нанесён вред. Суд посчитал, что отделимые улучшения — это самостоятельные вещи, которые можно использовать отдельно от арендованного имущества. Иначе говоря, то, что арендатор может «забрать с собой», не испортив (не повредив) при этом предмет аренды.

В постановлении отметили, что окна, двери, встраиваемые светильники и система отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, а значит, они являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения таких улучшений «не свидетельствует об их отделимом характере в юридическом смысле данного понятия». Вот такой парадокс.

В итоге демонтаж окон, дверей, встраиваемых светильников и радиаторов отопления при освобождении арендованных помещений был признан неправомерным, так как неотделимые улучшения по закону остаются арендодателю, если в договоре не прописаны другие условия. А он в данном случае дополнительно фиксировал, что неотделимые улучшения передаются в собственность арендодателя.

Как решить спор, какие улучшения арендованного имущества произведены: отделимые или неотделимые?

Итак, закон прозрачен: неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя, а произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, арендатор забирает их с собой и может использовать по своему усмотрению дальше. Если, конечно, какой-то другой порядок не прописан в договоре аренды, что абсолютно допустимо.

Но отсутствие в Гражданском кодексе и других нормативных актах конкретного списка, какие улучшения считаются отделимыми, а какие нет, вызывает споры.

Любые конфликтные ситуации помогает решить суд, но официальное разбирательство — дело хлопотное и затратное, поэтому прежде всегда стоит попробовать договориться. Кроме того, обзор судебной практики показывает, что даже судьи иногда принимают противоречивые решения в том, что касается попытки определить, какие улучшения отделимые, а какие нет.

Подтвердить свою позицию можно, пригласив независимого эксперта по строительно-монтажным работам. Однако не исключено, что так поступят и арендатор, и арендодатель, и экспертизы установят разные результаты.

Анализ судебных дел о том, чьей собственностью являются отделимые улучшения арендованного имущества, показал, что ключевую роль играют документы, которые оформлены и подписаны участниками сделки.

К документам, которые должны сопровождать сделку аренды, относятся:

• договор аренды, где указана возможность отделимых и неотделимых улучшений и их судьба после окончания договора (если этого пункта нет, руководствуются Гражданским кодексом);
• акт приёма-передачи недвижимости при подписании договора аренды;
• акт возврата недвижимости по окончании договора аренды с указанием, что стороны не имеют друг к другу претензий и все имущественные споры между ними решены; при наличии споров указывают сроки, порядок и величину компенсации.

Решая спор о том, кому остаются отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, суд будет прежде всего изучать эти документы, ведь именно там зафиксированы все договорённости. Важно, чтобы все документы были подписаны обеими сторонами и составлены в двух экземплярах. Один хранится у арендодателя, второй — у арендатора. Если на одном из актов не будет подписи кого-то из участников сделки, это насторожит судью.

Идеальная ситуация — это когда стороны при возврате помещения арендодателю составляют акт, где прописывают все отделимые улучшения арендованного имущества, их полный список и указывают, о чём договорились. Формулировка может быть свободной.

Например: «За время аренды в помещении произведена установка двух сплит-систем, съёмной межкомнатной перегородки и нового радиатора отопления. Арендатор и Арендодатель договорились, что сплит-система и съёмная межкомнатная перегородка остаются в собственности Арендатора, демонтаж может быть произведён в течение 14 дней за счёт Арендатора и его силами. Установленный радиатор отопления переходит в собственность Арендодателя. Расчёты по нему произведены в полном объёме. Имущественных и других претензий у сторон нет».

Как прописать возможность улучшений арендованного имущества в договоре

Чтобы избежать споров и судебных разбирательств, возможность улучшений необходимо прописать в договоре аренды изначально. Там же можно разграничить, что будет считаться отделимыми и неотделимыми улучшениями, на каких условиях и кому они передаются по окончании срока аренды.

Есть несколько ключевых моментов, связанных с тем, как оформить отделимые улучшения арендуемого помещения. Давайте разберёмся, как внести их в договор.

1. Возможность самих улучшений помещения в ходе аренды . Её нужно прописать, чтобы не получить претензию со стороны Арендодателя в связи с тем, что какие-то работы проведены без его согласия. Формулировка может быть такая: «Арендатор и Арендодатель договорились, что в помещении возможно проведение отделимых и неотделимых улучшений в течение всего срока Договора» .
2. Порядок согласования улучшений. Это нужно в большей степени для неотделимых улучшений, ведь такие работы, выполненные без согласия арендодателя, останутся без компенсации. Можно включить в договор подобный пункт: «Неотделимые улучшения проводятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя. Для проведения отделимых улучшений согласие не требуется. Неотделимые улучшения, произведённые без письменного согласования Арендодателя, компенсации не подлежат» .
3. Какие улучшения считаются отделимыми. Так как споры о том, какие улучшения отделимые, а какие нет, не редкость, лучше если изначально в договоре будут прописаны конкретные примеры. Идеально, если арендатор уже прикинул, какие работы планирует провести, и включит их в договор сразу. Например: «Арендатор и Арендодатель договорились, что отделимое улучшение арендованного имущества — это установка офисной мебели, оргтехники, предметов декора без повреждения отделки стен и других предметов, являющихся движимым имуществом».
4. За чей счёт проводятся улучшения. Согласно Гражданскому кодексу, капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора, но это не синонимы неотделимых и отделимых улучшений. Лучше дополнительно обозначить, о чём договорились стороны. Например: «Отделимые улучшения осуществляются за счёт средств арендатора. Неотделимые улучшения, согласованные Арендодателем, проводятся Арендатором его силами и за его счёт и компенсируются по окончании Договора аренды с учётом амортизации. Сумма компенсации должна быть согласована Сторонами при подписании акта возврата помещения» .

   Или если арендодатель категорически не согласен компенсировать любые улучшения, формулировка может быть такая: « Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекращения настоящего Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается » .

5. Судьба улучшений по окончании договора. По закону неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, а отделимые улучшения арендованного имущества при расторжении договора остаются арендатору. Если стороны этот порядок устраивает, можно зафиксировать его ещё раз в договоре, но в принципе это необязательно. А вот если договорились, что все отделимые улучшения или какая-то их часть остаётся собственнику помещения, это нужно указать. Например: «Стороны договорились, что мебель и техника, которая будет установлена в помещении силами Арендатора, по окончании Договора аренды перейдёт в собственность Арендодателя. Арендодатель обязуется выкупить мебель и технику по рыночной цене с учётом естественного износа».

Неотделимое улучшение арендуемого помещения за счёт арендатора

Неотделимые улучшения, как было сказано выше, близки к капитальному ремонту, который является ответственностью арендодателя. Однако Гражданский кодекс оставляет за сторонами право договориться о другом сценарии. По сути, судьба улучшений арендованного имущества в руках арендатора и арендодателя, которые могут прописать в договоре аренды самые разные нюансы. В том числе возможен капремонт силами арендатора и за счёт его средств. Но если с отделимыми улучшениями всё просто, ведь их можно в любой момент забрать из помещения, то с неотделимыми есть тонкости.

Во-первых, производство неотделимых улучшений нужно обязательно согласовывать с арендодателем. Особенно если есть намерение получить полную или частичную компенсацию затрат.

Во-вторых, если в договоре не прописана компенсация затрат, арендодатель её осуществлять не обязан. Так что даже если есть согласие собственника на существенные улучшения, но он не готов их компенсировать, все работы проводятся за счёт арендатора.

И в-третьих, если расходы оплачены третьими лицами, а не самим арендатором, судебная практика показывает, что компенсировать такие затраты арендодатель не обязан .

Так что, принимаясь за серьёзные работы с большими затратами, лучше составить их полный перечень, получить согласие арендодателя и сразу согласовать порядок, размер и сроки компенсации. В самом негативном сценарии арендатор может не просто подарить ремонт арендодателю, но и получить уведомление о необходимости вернуть помещение в исходное состояние.

С отделимыми улучшениями всё гораздо проще: на их установку согласие собственника помещение не требуется.

Отметим, что по закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Тогда у арендатора есть несколько вариантов действий:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;
• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• договариваться о возмещении своих затрат на устранение недостатков;
• расторгнуть договор.

Речь идёт именно о проблемах, которые препятствуют использованию помещения. Улучшения по своей собственной инициативе — решение арендатора, и компенсировать их арендодатель не обязан. Также арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

Отделимые улучшения при аренде имущества: резюмируем

Итак, если коротко, то отделимые улучшения — это всё, что можно легко демонтировать и забрать с собой, при этом не повредив помещение. Неотделимые — это более глобальные работы, такие как замена отделки или окон. Но точного перечня не существует, поэтому на практике возможны споры.

Важность этих двух терминов достаточно высока, ведь по закону отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые — остаются в помещении, принадлежащем арендодателю. Кроме того, по закону капитальный ремонт оплачивает арендодатель, а текущий — арендатор. Законодательство оставляет за арендатором и арендодателем право договориться о другом порядке.

Планируя неотделимые улучшения, арендатору нужно заручиться согласием арендодателя и заранее согласовать порядок работ и компенсации: будет ли модернизация арендованного имущества за счёт арендатора или арендодателя.

На отделимые улучшения обычно согласие не требуется, но могут быть споры, когда арендатор решит забрать какое-то имущество с собой. Чтобы этого не произошло, лучше в договоре аренды изначально прописать, какие улучшения арендуемого имущества считаются отделимыми, и отдельно указать, в чью собственность они переходят — арендатора или арендодателя. По закону это приобретение и собственность арендатора, но можно прописать в договоре возможность улучшения арендованного имущества в счёт арендной платы.

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

Источник: realty.ya.ru

Наценка на услугу на.

Имеет ли право Арендодатель делать ежемесячную наценку по коммунальным услугам на кВт-электроэнергии, Гккал-теплоснабжения, М 3 — водоснабжение и отведения фактически потребленных Арендатором при чем Арендодатель якобы выполняет данные работы за приделами арендуемых площадей. Конечно не каких заявлений, прошений о проведение таких работ от меня не было, актов выполненных работ не подписывал их мне их даже, не предоставляли Требует их оплачивать, угрожая расторжением договора аренды. И обязателен ли в договорном праве претензионный порядок.

Ответы на вопрос:

Если в договоре не указано иное (что арендодатель не может менять плату), то требование верное.

Ст. 616 ГК РФ такая.

Претензия обязательна, если нужно идти в суд.

Если наценка предусмотрена договором, то имеет право (ст. 309, 310, 606 ГК РФ). По претензионному порядку — если Вы говорите об обязательном досудебном претензионном порядке, то надо смотреть договор. Если в договоре ничего нет, то будет применяться ст. 4 АПК РФ, где указано, что надо 30 дней ждать после направления претензии.

Нет,конечно не имеет. Арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, а бремя по содержанию своего помещения он несет по закону. Законных оснований для расторжения нет, если он случаться в незаконном порядке, то можете подать в суд. ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В первую очередь смотрите условия договора на этот счет. В силу п.1 ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

имеет право делать только если предусмотрено это договором: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Расторжение договора в претензионном порядке обязателен, если установлен в договоре.

Право арендодателя делать ежемесячную наценку по коммунальным платежам должно быть закреплено в договоре аренды Если это условие не прописано в договоре аренды ст 606 ГК РФ то такого права у Арендодателя нет

Если такое право не предоставлено условиями договора, то нет и оснований для расторжения договора аренды в силу того что арендатор эти наценки не оплачивает

Если в договоре не указано, что расторжению договора должна предшествовать претензия то нужно руководствоваться ст 4 АПК РФ о 30 дневном сроке после направления претензии возникает право подачи иска в суд

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Не имеет такого права, поскольку самостоятельно коммунальные услуги не оказывает. Арендованное имущество является собственностью арендодателя, т.е именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения ст 608, п 2 ст 539 и ст 548 ГК РФ.

Что касается претензионного порядка, то в силу ст 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

1) Арендодатель не имеет права выставлять вам иные суммы, чем предусмотрено договором аренды или дополнительными соглашениями к нему.

согласно ст. 614 ГК Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вопрос о том, как определяется объем потребленных вами коммунальных услуг должен быть тоже отображен в вашем договоре. Есть ли отдельные счетчики на учет-то по показаниям счетчиков либо если вы занимаете часть помещения и отдельных счетчиков нет-то пропорционально площади.

В любом случае завышение тарифов является неосновательным обогащением. и может быть взыскано вами в суде в порядке ст. 1102

договором так же может быть предусмотрена дополнительно оплата предоставляемых услуг и затрат на улучшение имущества. — что по идее сейчас и делает ваш арендодатель. Однако эти услуги и улучшения должны быть оговорены и документально оформлены.

2) претензионный порядок обращения в арбитражный суд-обязателен в любом случае. Ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Не имеет права, т.к. по сути он каждый месяц пересматривает арендную плату, т.к. плата за коммунальные услуги определяется не арендодателем, а энергоснабжающей организацией и так части не изменяется.

Арендная плата не может меняться чаще 1 р. в год. Претензионный порядок необходим, если Вы или он будете подавать иск в арбитражный суд — ст. 4 апк рф, а если иск будет в суд общей юрисдикции (Вы или он не имеете статуса ИП), то претензия не обязательна.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

1. Тарифы на эл энергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведения являются регулируемыми и фиксированными для конечного потребителя данной категории.

ФЗ от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса. Арендодатель не может делать надбавки к ним. В то же самое время договором аренды может быть предусмотрен порядок компенсации арендатором арендодателю расходов по потреблённым арендатором коммунальным ресурсам. По счётчикам — если в помещениях арендатора установлены счётчики или пропорционально площади арендованного помещения, если счётчик установлен на несколько помещений или отсутствует.

Попросите арендодателя предоставить тарифы, показания счётчиков и расчёт предъявленных вам платежей.

2.5. Для обращения в Арбитражный суд обязателен претензионный порядок согласно договора либо ст 4 АПК

Ст. 4 АПК Спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором,

Из вопроса можно сделать вывод, что в соответствии с договором аренды стоимость коммунальных услуг должна оплачиваться сверх арендной платы. В связи с этим, необходимо отметить, что установление тарифов и надбавок по коммунальным услугам должно согласовываться с регулирующими органами.

В соответствии с п.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»

регулирование тарифов на услуги организации коммунального комплекса включает согласование с органом регулирования производственной программы организации коммунального комплекса и установление тарифов на услуги этой организации в размере, обеспечивающем поступление денежных средств от оказания услуг организации коммунального комплекса в объеме, необходимом для выполнения данной производственной программы этой организации, с учетом обеспечения доступности для потребителей услуг организации коммунального комплекса и установленных предельных индексов.

Согласно п.2 ст.13 этого Закона

период действия тарифов на услуги организаций коммунального комплекса, период действия надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса определяются устанавливающим их органом регулирования. Период действия надбавки для потребителей устанавливается представительным органом муниципального образования.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.07.2008 N 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса» (вместе с «Правилами регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса»), например, к регулируемым тарифам на услуги организаций коммунального комплекса относятся: тарифы на холодную воду; тарифы на горячую воду; тарифы на водоотведение.

Из этого следует, что арендодатель не имеет права произвольно устанавливать тарифы на коммунальные услуги или менять их. В рассматриваемом случае, я думаю, он вообще не вправе делать какие-либо наценки, поскольку не является организацией коммунального комплекса (предполагаю), а только получать компенсацию в размере своих затрат на оплату услуг этим организациям.

Если это предположение соответствует действительности, то у арендодателя возникает неосновательное обогащение в размере его наценок, которое может быть взыскано арендатором.

Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Кроме того, в соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»

В целях обеспечения прозрачности деятельности организаций коммунального комплекса, открытости регулирования деятельности организаций коммунального комплекса и защиты интересов потребителей организации коммунального комплекса обязаны обеспечивать свободный доступ к информации об услугах, цены (тарифы) на которые подлежат регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также о надбавках к ценам (тарифам), которые подлежат регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее — регулируемые услуги).

Свободный доступ к информации о регулируемых услугах обеспечивается организациями коммунального комплекса в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации, путем ее опубликования в средствах массовой информации, включая сеть «Интернет», и предоставления информации на основании письменных запросов потребителей регулируемых услуг.

Например, в отношении стандартов раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения принято постановление Правительства РФ от 17.01.2013 N 6. З

Запросите у арендодателя информацию об утверждении его тарифов и наценок и месте (сайте), в котором он раскрывает в порядке, установленном законодательством, указанную информацию. Возможно, по результатам дальнейших переговоров, удастся найти компромисс, если нет – то в суд либо жалобу в административном порядке в регулирующие органы.

Ответственность по КоАП РФ: Статьи 13.19.1. Нарушение порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства; Статья 19.7.1. Непредставление сведений или представление заведомо недостоверных сведений в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области регулируемых государством цен (тарифов); Статья 14.6. Нарушение порядка ценообразования.

А претензия обязательна, если будете обращаться в суд. Претензия это письменное обращение к контрагенту с требованием о добровольном устранении нарушения права или исполнении обязательств под страхом предъявления иска в суд. В настоящее время, является условием реализации права стороны на судебную защиту нарушенных прав (ст.12 ГК РФ) согласно п.5 ст.4 АПК РФ:

[i]Спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Источник: www.9111.ru