Заявление о взыскании задолженности по коммунальным услугам за нежилое помещение

Что делать и куда обращаться, если арендатор не платит? Как происходит взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения? Составление и подача претензии.

Часто случается так, что арендатор перестает платить арендную плату за пользование нежилым помещением. Ситуация неприятная, но вполне поправимая.

Действующее законодательство содержит ряд норм, которые рассказывают о том, как арендодателю можно получить причитающиеся средства.

В статье мы расскажем о том, как происходит взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения и как правильно написать досудебную претензию и составить исковое обращение в суд.

Содержание

Что делать, если арендатор не платит

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что своевременное внесение арендной платы – прямая обязанность арендатора (обо всех правах и обязанностях арендатора и собственника читайте здесь).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к ст. 619 ГК РФ, в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды , в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.

Ответы на вопросы о взыскании задолженностей

Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:

в претензионном (досудебном) порядке;
обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.

Совет! Расторгнуть договор – лучший выход из ситуации. В любом случае, лучше и правильнее сначала направить претензию нерадивому арендатору.

Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу.

Все индивидуально.

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Расчет производят по формуле: Неустойка=Задолженность*Количество дней неуплаты*Ставка ЦБ *1/300.При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Как подготовить претензию

В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.

Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:

Об арендаторе и арендодателе.
О договоре, на основании которого возникли и существуют правоотношения, связанные с пользованием нежилым помещением.
О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.
О требованиях арендодателя. Скажем: погасить задолженность или расторгнуть договор вместе с этим.
О сроках, в течение которых заявленные требования должны быть удовлетворены.

В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время, участвуя в судебных заседаниях.

Справка! Если время «ультиматума» вышло, а результата нет, то нужно обращаться в суд.

Взыскание долга по договору аренды

Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.

Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству.

Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).

Составление заявления

В заявлении должна содержаться следующая информация:

О суде, в который подается документ. Выше этот вопрос был затонут, добавим, что иск направляется в орган по месту жительства или нахождения ответчика. Таково общее правило.Если речи не идет об арбитражном суде, то, при цене иска до 50 тыс. рублей, спор рассматривается мировым судьей, свыше – районным органом правосудия.
О сторонах. Нужно написать, кто является истцом и ответчиком, где проживают или зарегистрированы эти лица, указать их контактные телефоны, адреса электронных почт – по возможности. Свои данные истец изложит без проблем. Сведения об арендаторе можно получить из договора.
О цене иска. Она будет равняться величине задолженности. С этой суммы, кстати, будет удерживаться и госпошлина, по правилам, содержащимся в Налоговом кодексе РФ.

Далее в документе нужно изложить:

информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
ссылки на нормы действующего законодательства;
порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
требования истца.

К заявлению должен быть приложен перечень определенных документов.

Подготовка документов

Арендодатель должен собрать перечень требуемых документов, чтобы для возбуждения гражданского дела, связанного с взысканием задолженности по договору аренды. Он установлен указаниями статьи 126 Арбитражно-процессуального кодекса РФ.

В их число входит:

официальная бумага, содержащая расчет основной задолженности, процентные начисления не нее, размер неустойки;
платежную квитанцию об уплате государственной пошлины;
договор аренды;
документы, удостоверяющие о проведении досудебного урегулирования вопроса о взыскании задолженности с арендатора;
свидетельство об осуществлении государственной регистрации юридического лица, если владельцем нежилого помещения является именно оно;
свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика;
выписка из ЕГРЮЛ о лице, подавшего иск и его должника;
деловая переписка о направлении претензионной жалобы в соответствующие инстанции, об отправлении уведомления, содержащего копию искового заявления.

Если его подает поверенный, то предоставляется доверенность, оформленная в нотариальном порядке.

Подача иска

Заявление можно подать:

Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
Через представителя по доверенности.
По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.

Хотя законодатель не установил определенную форму искового заявления, но его следует писать с соблюдением правил судебного производства.

В нем необходимо указать:

наименование судебного органа, куда адресовано исковое заявление;
персональные данные истца и ответчика, юридический либо почтовый, электронный адрес, контактные данные, включая номер факса;
предъявляемые требования, подтвержденные определенными ссылками нормативно-правовых актов;
размер требований, если они могут быть выражены в денежном эквиваленте, их основание, произведенные с целью его установления расчеты;
о предпринятых до подачи искового заявления мерах, предусмотренных нормативами законодательных актов по обеспечению имущественных интересов;
перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.

Если в заявлении не будут указаны вышеназванные факторы, то Арбитражный суд имеет право отказать в его рассмотрении. Также он отклонить рассмотрение иска, если представленные документы будут неправильно оформлены, в договоре аренды допущены помарки, исправления, не указана дата его заключения.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Ожидание решения

Если иск подан в нужный орган, то его рассмотрят и примут определенное решение по делу, которое вступит в силу, спустя 1 месяц, если не будет подано никаких жалоб. Далее, необходимо получить исполнительный лист и взыскать по нему задолженность. В этом деле могут помочь судебные приставы.

Если суд отказал

Есть всего два варианта:

Обжаловать решение в вышестоящий орган. На это придется потратить несколько месяцев.
Согласиться с мнением суда. Искать иные основания для расторжения договора. Либо же, продолжать взаимодействовать с этим же арендатором.

Если вы планируете сдать или арендовать нежилое помещение, вам будут интересны и такие статьи:

порядок оформления аренды;
субаренда;
переуступка прав и порядок заключения договора;
коды ОКПД 2 и ОКВЭД 2.

Таким образом, если факт наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, действительно, имеет место, то можно рассчитывать на её взыскание во внесудебном или в судебном порядке.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Статьи по теме:

Как составить исковое заявление о взыскании денежных средств
Какие последствия ожидают должника при банкротство физических лиц
Как руководителю избежать субсидиарной ответственности при банкротстве предприятия
Кто является участниками дела о банкротстве
Что означает срок исковой давности
Как выглядит расписка в получении денежных средств: образец составления
Как произвести возврат кредита досрочно
Как вернуть страховку по кредиту после закрытия кредита
Как произвести возврат денежных средств за неоказанные услуги
Досудебная претензия: образец и бланк 2019 года
Заявление о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности: образец
Как правильно составить исковое заявление о взыскании убытков
Зачем нужна исполнительная надпись нотариуса на договоре займа, кредитном договоре?
Как вернуть деньги по расписке: порядок действий и что важно знать
Как рассчитывается компенсация морального вреда и как взыскивается
Образец претензии о взыскании задолженности по договору оказания услуг: примеры договоров в разных сферах
Как осуществляется обращение взыскания на дебиторскую задолженность
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Порядок взыскания задолженности по коммунальным платежам: подробное описание
Порядок обращения взыскания на имущество должника: пошаговое описание процедуры
Постановление о взыскании исполнительского сбора
О чем говорится в постановлении об обращении взыскания на заработную плату должника
Как рассчитываются проценты за пользование чужими денежными средствами
В каких случаях работник обязан возместить работодателю причиненный ему ущерб
Что такое солидарный порядок взыскания?
Как происходит списание дебиторской задолженности в связи с невозможностью взыскания
Какие устанавливаются сроки давности по взысканию задолженности по кредитам
Сколько составляют сроки судебного взыскания и как считаются
Что говорится в ст. 100 ГПК РФ: основные положения статьи с разбором ситуаций
Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по ст. 446 ГК РФ
Как осуществляется судебное взыскание дебиторской задолженности: описание процесса
Как правильно составить судебное заявление о взыскании задолженности
Как узнать задолженность у судебных приставов по фамилии
Что делать если суд вынес решение о взыскании долга по кредиту
Как составить судебный приказ о взыскании долга
Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по заработной плате
Как написать заявление о выдаче судебного приказа о взыскании заработной платы: подробная инструкция
Как оформить судебный приказ о взыскании задолженности по коммунальным услугам?
Как составить заявление о выдаче судебного приказа о взыскании коммунальных платежей
Заявление приставам о принятии исполнительного листа: образец
Что значит «иными взысканиями имущественного характера не в бюджеты РФ»? Примеры взысканий
Как составить иск по расписке о взыскании долга, как взыскать долг?
Как составить иск о взыскании морального вреда: правила составления
Взыскание денежных средств по договору займа: как составить договор и исковое заявление?
Образец искового заявления в суд о взыскании денежных средств
Как составить заявление в банк о взыскании по исполнительному листу: образец
Заявление о взыскании судебных расходов: образец написания
Могут ли взыскать единственное жилье у должника в 2019 году?
Взыскание задолженности по договору оказания услуг
Как осуществляется возмещение убытков: подробная инструкция, что нужно делать
Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами после суда: пошаговая инструкция
Что такое взыскание неустойки: все что нужно знать
Как взыскать неустойку через арбитражный суд
Особенности взыскания неустойки с застройщика: порядок действий
Взыскание расходов на представителя в арбитражном процессе
Как происходит взыскание упущенной выгоды по договору поставки?
Что такое взыскание: виды взысканий
Неустойка при расторжении договора подряда
Как происходит возмещение материального ущерба работником работодателю: подробная инструкция
Что такое взыскание убытков и как это происходит
Как составить возражение на исковое заявление о взыскании задолженности по кредиту: образец документа
Что такое группа выездного взыскания от Сбербанка?
Что такое дебиторская задолженность: все что важно знать о дебиторке
Действует ли в Сбербанке взыскание или арест за долги и как снять арест с карты
Взыскание денежных средств неосновательного обогащения
Как работодателю провести взыскание материального ущерба с работника
Взыскание неустойки по договору поставки
Порядок взыскания долгов судебными приставами по решению суда
Как провести взыскание долгов через банкротство: пошаговая инструкция
Судебная практика по взысканию долга по расписке с физического лица
Как проходит взыскание долга по исполнительному листу:
Взыскание долга по договору подряда
Как произвести взыскание долга и процентов по договору займа: все что важно знать
Взыскание долга в арбитражном суде: важные особенности процедуры
Как происходит взыскание денежных средств по договору подряда?
Взыскание в судебном порядке: все что вам нужно знать о процедуре
Что делать, если банк подал в суд на взыскание кредита: мои действия
Как составить акт о невозможности взыскания по исполнительному листу

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

Источник: pred-pravo.ru

Взыскание задолженности по договору аренды нежилых помещений

Оставьте заявку и наш юрист бесплатно Вас проконсультирует:

Содержание:

Судебные споры по вопросу взыскания задолженности по аренде коммерческой недвижимости являются одними из самых распространенных категорий дел, рассматриваемых Арбитражными судами.

В условиях нестабильной экономической обстановки собственники (арендодатели) помещений всё чаще сталкиваются с недобросовестными арендаторами, которые не исполняют своё основное обязательство по внесению арендных платежей за пользование помещением.

Наша статья была подготовлена практикующим юристом. После ее прочтения у Вас определенно сложится понимание, каким образом провести процедуру взыскания задолженности и добиться положительного решения суда в кротчайшие сроки.

Мы постарались подробно рассказать о порядке действий, которые необходимо совершить, чтобы максимально быстро и полно осуществить процедуру взыскания арендной платы, неустойки за задержку оплаты аренды, а также избежать рисков и необоснованного затягивания судебного разбирательства (что, как правило, «на руку» недобросовестному контрагенту).

В любом случае, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу, который и готовил текст настоящей статьи. Иногда, проще спросить, чем искать и разбираться самостоятельно.

Порядок действий при взыскании задолженности за аренду помещения

Этап 1: Расчет размера долга, неустойки и %. Подготовка претензии.

Прежде чем обращаться с иском о взыскании долга по аренде в Арбитражный суд, закон требует обязательного соблюдения процедуры предварительного разрешения конфликта. Все споры о взыскании денежных средств, по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на рассмотрение в суд только после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию – в нашем случае направление претензии арендатору.

Перед составлением претензии, мы должны определить размер взыскиваемой суммы. Поэтому, независимо от порядка ведения бухгалтерского учета (ведете ли Вы его самостоятельно или делегируете сотруднику), необходимо правильно определить сумму задолженности арендатора по внесению арендных платежей.

Понятно, что, сопоставив коммерческие условия договора и документы, подтверждающие имеющуюся оплату по нему, Вы сможете сформировать и сумму задолженности по договору аренды для ее последующего отражения в исковом заявлении.

Говоря о расчете задолженности по аренде, мы имеем ввиду как долг за пользование самим помещением, так и долги по внесению платежей за коммунальные услуги (часто их именуют переменной частью арендной платы).

Сразу в претензии целесообразно произвести и расчет неустойки, которая сформировалась по факту допущенной просрочки по аренде. Расчет стоит производить за весь период просрочки исполнения обязательств, т.е. по тем платежам, которые были произведены, но с просрочкой (расчет на период допущенной просрочки, до даты оплаты), а также по тем платежам, которые не были произведены вообще.

Неустойка рассчитывается по следующей формуле: Н=С x Д x Р, где,

Н – сумма неустойки;

С – сумма задолженности/ размер арендной платы;

Д – количество дней просрочки;

Р – размер неустойки по договору.

Например: По договору аренды арендатор допустил просрочку оплаты аренды за март (на 10 дней), за апрель (на 20 дней) и не оплатил арендную плату за май. Размер арендной платы составляет 100 000,00 рублей в месяц. Размер неустойки по договору за несвоевременную оплату составляет 0,1% от несвоевременно оплаченной суммы.

Получаем следующий расчет:

Неустойка за просрочку оплаты в марте: 100 000,00*10*0,1% = 1000,00 руб.

Неустойка за просрочку оплаты в апреле: 100 000,00*20*0,1% = 2000,00 руб.

Неустойка за просрочку платежа за май: 100 000,00*40 (количество дней просрочки считаем на дату составления претензии)*0,1% = 4000,00 руб.

* Обращаем внимание, что важно включить в текст претензии предварительный расчет неустойки, чтобы впоследствии включить требование о взыскании неустойки в просительной части искового заявления. Сам размер неустойки, впоследствии, можно будет уточнить, подав в суд соответствующее ходатайство об увеличении исковых требований.

Стоит отметить и еще одну важную деталь, которая исключит Ваши бесконечные мытарства за взысканием неустойки на следующие периоды неоплаты долга. Очень часто неустойка взыскивается за конкретный период, на дату вынесения решения (в фиксированной сумме). Вы же можете сформировать исковые требования таким образом, что неустойка будет начисляться и далее, до даты фактического погашения долга.

В исковом заявлении у Вас будет указано:

— взыскать с ООО «Ромашка» в пользу ООО «Лютик» неустойку в размере _____________ рублей за период с ______ по __________ (на дату вынесения решения суда);

— взыскать с ООО «Ромашка» в пользу ООО «Лютик» неустойку из расчета 0,1% от суммы задолженности за период с ____________ (дата, следующая за датой вынесения решения суда) до даты фактического погашения задолженности;

После получения Вами исполнительного листа и возбуждения исполнительного производства, расчет неустойки за просрочку оплаты аренды, согласно такому решению суда, будет производится судебным приставом-исполнителем.

Для тех случаев, когда договор аренды коммерческой недвижимости не содержит условия о начислении неустойки за несвоевременную оплату, следует производить расчет процентов за пользование чужими денежными средствами или, как их иначе именуют — «проценты по 395».

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации содержит следующие положения: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».

Применяется следующая формула расчета процентов за пользование чужими денежными средствами: П=С x Д x Р/К(365(366)), где,

П – сумма начисленных процентов;

С – сумма задолженности/ размер арендной платы;

Д – количество дней просрочки;

Р – размер процентной ставки за соответствующий период просрочки;

К – количество дней в году.

* Обращаем внимание, что за соответствующий период просрочки следует проверять ключевую ставку, действующую в указанный период. Проверить размер ключевой ставки можно на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

После того, как Вы определили сумму задолженности, произвели расчет неустойки или «процентов по 395» необходимо сформировать саму претензию.

Совсем не нужно отражать в тексте претензии многообещающие выражения о том, что если арендатор не оплатит задолженность, то Вы обратитесь в суд, взыщите с него долг, большую неустойку, да ещё и расходы, которые понесли на оказание юридической помощи. Поверьте, недобросовестному Арендатору все это известно. Мы предпочитаем достаточно «сухой» текст, из которого следует основной вывод о том, что Вы требуете от Арендатора оплаты задолженности по аренде в определенном размере, а также оплаты неустойки.

Переписывать положения заключенного Вами договора аренды, ссылаться на большое количество положений законодательства, также не обязательно.

Даже если Арендатор оплатит часть долга или долг полностью, но не оплатит неустойку, у Вас все равно есть право на обращение в суд за взысканием остатка долга и/или неустойки.

Сведения, которые обязательно должны быть в ПРЕТЕНЗИИ:

Наименование и адрес Арендодателя
Наименование и адрес Арендатора
Изложение обстоятельств, на основе которых у Вас имеются требования (со ссылкой на договор)
Фактическое и юридическое обоснование
Расчет и сумма задолженности
Сведения о полномочиях лица, подписавшего претензию (если это не директор);
Дата составления

Этап 2: Направление претензии арендатору.

При направлении претензии Арендатору необходимо следовать следующим правилам, которые позволят избежать недобросовестной защиты арендатора и оставления искового заявления без рассмотрения.

Во-первых, отправлять претензию следует на юридический адрес Вашего контрагента, который числится у него в выписке из ЕГРЮЛ. В договорах часто встречаются условия, когда прописывается и юридический адрес, и адрес для направления почтовой корреспонденции. В таких случаях мы рекомендуем направлять претензию на оба адреса.

Во-вторых, правильно отправлять претензию письмом с описью вложения (ценное письмо). В описи вложения указать, что в письмо Вы вкладываете претензию и приложения (если к претензии что-то прикладываете). Данное действие исключит возможное указание арендатора на то, что ему пришел от Вас пустой конверт или чистый лист бумаги.

В-третьих, необходимо соблюдать срок ожидания ответа Арендатора. По общему правилу он составляет 30 дней и исчисляется со дня получения претензии Арендатором. Только, если по истечении этого срока ответа от Арендатора не последовало или ответ Арендатора не удовлетворяет Ваши требования, возникает право на обращение в суд. Стоит отметить и еще два очень важных момента.

В договоре аренды может содержаться иной срок на рассмотрение претензии сторонами. Тогда следует руководствоваться именно этим сроком, а не 30-ти дневным;
Часто, Арендатор не получает почту и Ваша претензия какой-то срок остается в отделении, а потом и вовсе возвращается. В таком случае, срок на соблюдение досудебного претензионного порядка следует отчитывать от даты, когда по сведениям сайта Почты России будет указано, что отправление ожидает получателя.

ВАЖНО! Как показывает судебная практика – соблюдение правильного претензионного порядка необходимо для принятия искового заявления к рассмотрению. Арбитражные суды по всей России довольно часто выносят определения о возвращении исковых заявлений, в случае не исполнения, перечисленных выше правил.

Этап 3: Обращение в суд с исковым заявлением.

После того, как истек срок 30 дней (или иной срок, установленный договором на соблюдение досудебного претензионного порядка) – у Арендодателя возникает право обращения в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды.

Оно бывает 2-х видов:

Простое (одно требование)
Сложное (два и более требования)

В простом исковом заявлении содержатся следующие требования:

Оплата задолженности по договору (постоянная часть арендной платы);
Оплата неустойки;
Оплата задолженности по коммунальным платежам (переменная часть арендной платы);

Исковое заявление составляется письменно и содержит сведения, указанные в претензии. Дополняется иск информацией о суде, соблюдении претензионного порядка, обеспечительных мерах (если просите суд принять обеспечительные меры (например: арестовать имущество должника)) и прилагаемых документах.

Также, заявителю необходимо направить арендатору (ответчику по делу) копии искового заявления и документов, которые отсутствуют у должника и других участников процесса, заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении.

Сведения о форме и содержании искового заявления закреплены и в арбитражном процессуальном кодексе. Также в нем есть перечень документов, прилагаемых к заявлению. К ним относятся:

Документы, подтверждающие направление иска Арендатору;
Документ об оплате госпошлины (квитанция, платежное поручение);
Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются требования Арендодателя;
Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или ИП;
Доверенность лица, обратившегося с заявлением;
Копия решения суда об обеспечении иска (если есть);
Документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка;
Выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП Арендатора и Арендодателя (выписки должны быть датированы за 30 дней до обращения в суд);
Сведения о наличии высшего юридического образования у лица, представителя, подписавшего исковое заявление.

По общему правилу исковое заявление подается в Арбитражный суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (Арендатора). Также, договор может предусматривать рассмотрение дела в конкретном суде, рассмотрение споров, в котором согласовали Стороны (договорная подсудность).

Стоит отметить, что исковое заявление может быть подано как в бумажной, так и электронной форме через систему мой арбитр (https://my.arbitr.ru/).

В сложном исковом заявлении содержатся все требования простого заявления, а также могут быть заявлены следующие требования:

Досрочное расторжение договора аренды;
Выселение арендатора;
Взыскание убытков;
Возмещение ущерба, причиненного помещению.

Включение дополнительных требований в исковое заявление влияет на правовое обоснование иска, а также на размер госпошлины.

Госпошлина.

Размер государственной пошлины регламентирован статьей 333.21 Налогового кодекса РФ, и зависит от суммы иска, например,

—если цена иска 100 000 рублей, то госпошлина составит 4 000 рублей (до 100 000 рублей – 4% цены иска, но не менее 2000 рублей);

—если цена иска 2 000 000 рублей, то госпошлина составит 33 000 рублей (свыше 2 000 000 рублей – 33 000 рублей + 0,5% суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не менее 200 000 рублей) и т.д.

НО, если в Вашем исковом заявлении содержится: как требование имущественного характера (взыскание долга), так и требование неимущественного характера (о досрочном расторжении договора аренды) – госпошлина оплачивается по каждому требованию.

Госпошлина оплачивается по платежным реквизитам суда, в который Вы планируете обращаться в суд.

Бывают ситуации, когда Вы уже оплатили госпошлину из расчета задолженности по аренде, но арендатор частично задолженность погасил. Излишне уплаченную госпошлину Вы сможете вернуть через налоговый орган, получив соответствующую справку в суде.

Стоит знать, что оплаченная госпошлина для подачи иска, как и затраты, которые Вы произвели на оказание юридической помощи, впоследствии будут взысканы со стороны, проигравшей судебной спор, то есть — с Арендатора.

Этап 4: Судебное разбирательство.

При условии, что все необходимые требования соблюдены при подготовке и подаче искового заявления, суд возбуждает производство по Вашему иску и выносит определение о принятии искового заявления к производству.

В указанном определении, как правило, указывается на необходимость предоставления дополнительных документов к судебному заседанию, а также на обязанность ответчика (арендатора) предоставить в суд и Истцу отзыв на исковое заявление. Иногда суд указывает и на необходимость предоставления Истцом (Арендодателем) недостающих, по мнению суда, документов.

ВАЖНО! В интересах Арендодателя своевременно предоставлять требуемые судом сведения, т.к. это сократит время проведения процесса и исключит его затягивание и лишние отложения судебного заседания.

К предварительному судебному заседанию следует предоставить все оригиналы документов, которые Вы прикладывали к исковому заявлению в копиях, чтобы суд удостоверился в соответствии оригиналу приложенной копии документа.

По ходу рассмотрения дела в судебном заседании не следует пересказывать суду весь текст Вашего искового заявления, особенно перечитывать дословно нормы закона. Подобные дела не являются чем-то сложным, и суд отлично знает, озвученные ссылки на нормы права. Укажите в общих чертах о том, что был заключен договор аренды нежилого помещения, за арендатором образовалась задолженность в таком-то размере, в связи, с чем и последовало обращение с настоящим иском. Если суду что-то не понятно, он задаст Вам соответствующий вопрос.

Упрощенное производство

Особенно стоит отметить дела о взыскании долга, в том числе взыскании долга по аренде, которые, по общему правилу, рассматриваются без вызова сторон, т.е. суд самостоятельно рассматривает документы и выносит соответствующее решение. Такой порядок и называется упрощенное производство или в обиходе – «Упрощенка».

По процессуальному законодательству рассмотрение дел в таком порядке имеет определенные критерии.

В частности, срок рассмотрения дела в порядке упрощенного производства не должен превышать 2-х месяцев со дня поступления заявления в Арбитражный суд, тогда как в общем порядке дело должно быть рассмотрено судом в течение 6 (Шести) месяцев.

Суд принимает иск в порядке упрощенного производства, если заявлено исковое заявление о взыскании денежных средств в пределах обозначенной законом цены иска:

* если цена иска не превышает для юридических лиц — 800 т.р.

* для индивидуальных предпринимателей — 400 т.р.

Исковые заявления о взыскании задолженности по арендной плате, которые соответствуют указанным критериям, также принимаются судом в порядке упрощенного производства.

Несмотря на то, что подобные споры рассматриваются судом без вызова сторон, юристы нашего юридического центра при сопровождении конкретного спора не только готовят исковое заявление для суда, но также отслеживают и выполняют дополнительные требования, которые суд указывает в определении о принятии искового заявления к производству.

Этап 5: Судебное решение

После полного судебного разбирательства Арбитражный суд выносит одно из возможных решений:

О полном удовлетворении исковых требований;
Об отказе в удовлетворении исковых требований;
О частичном удовлетворении исковых требований.

Сторонам дается месячный срок на обжалование решения. Если ни одна из сторон не воспользовалась данным правом, то решение суда первой инстанции считается вступившим в законную силу.

Однако, для описанного выше упрощенного производства, срок на обжалование решения суда составляет 15 дней.

Для арбитражных споров следует отметить одно обстоятельство. Как мы и говорили выше, срок на обжалование судебного акта первой инстанции составляет 1 месяц и исчисляется со дня изготовления судебного акта в окончательной форме, т.е. после того, как у сторон появляется возможность ознакомления с текстом судебного акта и мотивами принятого судом решения. Но при этом, данный срок рекомендуем исчислять не с момента, когда Вы получите текст судебного акта, а с момента, когда полный текст решения (с мотивировочной частью) будет опубликован на сайте https://kad.arbitr.ru/. В противном случае, есть риск того, что суд откажет в принятии апелляционной жалобы и не восстановит срок на ее подачу.

Для решения, вынесенного по делу о взыскании задолженности по аренде в порядке упрощенного производства, не изготавливается полная, мотивировочная форма решения суда. По умолчанию суд готовит только резолютивную часть, т.к. не описывает мотивы принятия соответствующего решения. При этом, Вы вправе подать ходатайство и попросить суд составить полный текст решения. Также, полный текст решения составляется при подаче апелляционной жалобы на решение суда.

По статистике данная категория дел оканчивается для истца полным удовлетворением требований. Частичное удовлетворение требований бывает в случае неверных расчетов задолженности и неустойки. Полный отказ возможен, если истек срок исковой давности, либо же истец не предоставил доказательств по делу в обоснование заявленных требований.

Этап 6: Исполнение судебного решения о взыскании долга по аренде.

Исполнение судебного акта и фактическое взыскание арендной платы начинается с процедуры получения исполнительного листа, что также имеет свои особенности. Например, в Арбитражном суде г. Москвы Вы сможете получить исполнительный лист нарочно только в том случае, если Вы, как взыскатель по решению суда, зарегистрированы в другом регионе (за пределами г. Москвы и Московской области). Предварительно рекомендуем договориться с помощником судьи о дате и времени выдачи исполнительного листа. Для «местных» выдача исполнительных листом осуществляется отправкой их почтой России. По известной нам практике – в остальных регионах выдача осуществляется как нарочно, так и по почте.

Для выдачи исполнительного листа Вам потребуется подать в суд соответствующее ходатайство.

Можно придерживать следующей формы ходатайства о выдаче исполнительного листа на примере ходатайства, поданного нами в Арбитражный суд г. Москвы.

Должник может выполнить предписание суда добровольно, но как показывает практика, присужденную сумму приходится взыскивать через службу судебных приставов.

Далее всё будет зависеть от слаженной работы судебных приставов и Вашей настойчивости. Для того, чтобы реально добиться своих денег нужно постоянно контролировать ход исполнительного производства в отношении вашего должника. Вообще, исполнение судебного акта это отдельная и достаточно большая тема, о которой мы постараемся рассказать более подробно в отдельной статье. Упомянем лишь несколько основных, на наш взгляд, нюансов:

Исполнительный лист подается вместе с заявлением о принятии его к исполнению;
В заявлении обязательно укажите Ваши банковские реквизиты;
Если отправляете исполнительный лист почтой – обязательно ценным письмом (с описью вложения);
Если подаете лист нарочно – обязательно попросите в канцелярии поставить отметку о принятии Вашего заявления и исполнительного листа на экземпляре заявления, который остается у Вас.

Если Вы столкнулись с вопросом о взыскании задолженности, требуется ли Вам консультация или подготовка документов, полное ведение процедуры или просто совет нашего юриста – обращайтесь, мы обязательно Вам поможем.

Источник: kovcheg-yurist.ru

Особенности взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения и правила написания претензии

В статье мы расскажем о том, как правильно написать досудебную претензию и составить исковое обращение в суд.

Что делать, если арендатор не платит?

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к ст. 619 ГК РФ, в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.

в претензионном (досудебном) порядке;
обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

Все индивидуально.

Как подготовить претензию?

Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:

О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.

Стоит ли писать о возможных последствиях? О вероятности решения конфликта в судебном порядке?

Скачать бланк претензии о задолженности по договору аренды нежилого помещения
Скачать образец претензии о задолженности по договору аренды нежилого помещения

Взыскание долга по договору

Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.

Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).