Жилищная инспекция решение общего собрания собственников

Президиум Свердловского областного суда 19 декабря 2018 года утвердил постановлением информационное письмо, в котором рассмотрел актуальные вопросы, связанные с оспариванием решений общих собраний…

Разъяснения по вопросу оспаривания гражданами решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене управляющей компании или способа управления, в том числе после начала процедуры внесения изменений в реестр лицензий.

В прокуратуру области поступают обращения граждан по вопросу обоснованности внесения Госжилинспекцией Омской области изменений в реестр лицензий при смене управляющей организации или изменении способа управления (например, с управления управляющей компанией на управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ)).

Зачастую, граждане указывают, что не согласны с решением ГЖИ Омской области о внесении изменений в реестр лицензий, поскольку не удовлетворены соответствующим решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо, по их мнению, такое решение принято при отсутствии кворума.

Например, в июне 2020 года в прокуратуру области поступило обращение жителей многоквартирного дома по вопросу несогласия с внесением изменений в реестр лицензий в части включения сведений об управлении домом ООО «УК 77».

В ходе проверки установлено, что в апреле текущего года в ГЖИ Омской области (далее также — орган контроля, лицензирующий орган) поступило заявление ООО «УК. 77» о внесении изменений в реестр

лицензий в части включения сведений о многоквартирном доме, как находящемся под управлением ООО «УК. 77», с приложением протокола

общего собрания собственников от 26.04.2020.

В жалобе, направленной в прокуратуру области, заявители указывали, что не участвовали в общем собрании, решение, оформленное протоколом от 26.04.2020, принято при отсутствии кворума.

На момент подачи данного заявления сведения о многоквартирном доме были включены в реестр лицензий Омской области, как находящемся под управлением ООО «УК. 88», заявление об исключении дома из реестра

лицензий от данной управляющей организации в ГЖИ Омской области не поступало.

На основании подпункта «а» пункта 10 Порядка внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 938/пр (далее — Порядок), Госжилинспекцией Омской области принято решение о приостановлении рассмотрения заявления ООО «УК 77» и проведении проверочных мероприятий.

Помимо соответствия документов, представленных претендентом на внесение изменений в реестр лицензий (в данном случае ООО «УК. 77»),

требованиям Правил лицензирующий орган обязан проверить решение общего собрания о выборе управляющей компании на предмет наличия признаков ничтожности (то есть кворума).

Для этого ГЖИ Омской области в порядке межведомственного взаимодействия направляет в Управление Росреестра Омской области и БУ Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» запрос о площади жилых помещений, находящихся в собственности жильцов многоквартирного дома. После получения сведений орган контроля сопоставляет эти данные с данными о площади жилых помещений, указанными в бюллетенях собственников, принимавших участие в голосовании.

В рассматриваемом случае признаков ничтожности решения общего собрания, оформленного протоколом от 26.04.2020, органом контроля при проведении проверки в рамках рассмотрения заявления ООО «УК. 77» не

По ее окончанию Госжилинспекцией Омской области принято решение о внесении изменений в реестр лицензий, о чем ООО «УК. 77», 000

«Ук. 88» уведомлены в письменном виде.

При этом следует иметь в виду, что признание решения общего собрания недействительным в силу статей 181.3, 181.4 Гражданского кодекса РФ относится к компетенции суда.

При рассмотрении указанной категории дел суды помимо сопоставления данных о площадях жилых помещений, указанных в бюллетенях, с данными Росреестра по Омской области, учитывают в качестве доказательств свидетельские показания конкретных жильцов относительно участия (неучастия) в голосовании, принадлежности им подписи в бюллетенях и так далее. Лицензирующий орган при определении признаков ничтожности решения общего собрания такими полномочиями не обладает.

Соответственно, в силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе в течение 6 месяцев с момента как он узнал или должен был узнать о принятом решении обжаловать его в суд в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

В случае признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом, которое послужило основанием для внесения изменений в реестр лицензий, изменения в реестр лицензий вносятся ГЖИ Омской области с первого числе месяца, следующего за месяцем, в котором такое решение суда вступило в законную силу.

Кроме того, если жильцы дома предполагают фальсификацию бюллетеней или самого решения общего собрания (например, подделку их подписей), они вправе обратиться по данному вопросу в органы внутренних дел.

Предоставление копии протокола общего собрания собственников МКД. … В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению. в системе жилищно -коммунального хозяйства лицом, инициировавшим общее собрание .

Анализ вопросов, возникающих при судебном оспаривании решений ОСС

Анализ вопросов, возникающих при судебном оспаривании решений ОСС

Президиум Свердловского областного суда 19 декабря 2018 года утвердил постановлением информационное письмо, в котором рассмотрел актуальные вопросы, связанные с оспариванием решений общих собраний собственников. Расскажем об основных.

Читайте также:  Что такое жилищная инспекция

Что должно сделать лицо, оспаривающее решение ОСС? Лицо, которое хочет оспорить решение собрания, должно уведомить других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ). Уведомление нужно подтвердить, например, актами, подписанными собственниками квартир, расположенных в доме, о размещении на информационных стендах дома информации об ОСС. Если не предоставить доказательств уведомления, суд оставит исковое заявление без движения (п. 115 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Кто может обжаловать и оспаривать решения ОСС? Обжаловать решения ОСС могут органы ГЖН и муниципального жилищного надзора, собственники помещений (ст. 20, п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений. До вынесения решения участники гражданско-правового сообщества могут присоединиться к иску об оспаривании решения (п. 117 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Собственники, проголосовавшие «за» принятие решения, имеют право вступить в дело на стороне ответчика в качестве третьих лиц без самостоятельных требований. Если ни те, ни другие этого не сделали, они теряют право на новое оспаривание решения ОСС, даже по не заявленным в иске основаниям. Исключение – случаи, когда суд признаёт причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ). Уважительной причиной будет считаться неуведомление участника о первоначальном иске в порядке, установленном пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ. Суд может привлечь других собственников помещений в МКД к участию в деле только в двух случаях: истец должным образом уведомил других участников гражданско-правового сообщества о своём намерении обратиться в суд и они откликнулись и если кто-то захотел вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика. Если истец уведомил других собственников помещений в МКД о том, что хочет обратиться в суд, а те не захотели присоединиться к иску или отказались вступить третьими лицами, суд не привлекает их к участию в деле.

Кто считается надлежащим ответчиком по иску? Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС выступают граждане и юридические лица, по инициативе которых было проведено собрание или руководившие собранием (ст. ст. 44–46 ЖК РФ). Если подпись «инициатора ОСС» в протоколе поддельная, в качестве ответчика суд может привлечь управляющую организацию, которая получила МКД на основании оспариваемого решения. Если оспаривается решение ТСЖ, ответчиком будет товарищество.

Что является предметом оспаривания? В суде оспаривается не протокол собрания, а решения, принятые ОСС, членами товарищества собственников жилья (ч. 6 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Когда решение ОСС нельзя признать недействительным? Критерии существенности допущенных нарушений для того, чтобы решение собрания было признано недействительным, установленные Гражданским кодексом РФ, отличаются от установленных Жилищным кодексам РФ. Последний предусматривает необходимость устанавливать факт причинения убытков лицу, оспаривающему общее собрание. Нельзя признать недействительным решение ОСС, если голосование лица, права которого затрагиваются, не могло повлиять на принятие решения и решение не влечёт существенных неблагоприятных последствий для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ). В таких случаях суд вправе оставить в силе обжалуемое решение (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Как определяется кворум оспариваемого собрания? В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме. Если таких сведений в бюллетени нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчёта голосов. Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам представить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени. Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным. Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых указана дата их заполнения (определение ВС РФ от 17.07.2018 № 5-КГ18-51).

Как правильно применять сроки исковой давности? Срок исковой давности для признания ничтожного решения ОСС недействительным исчисляется по аналогии с п. 5 ст. 181.4 ГК РФ (п. 112 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25). Это значит, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены, узнало или должно было узнать об этом. Но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников собрания. Общедоступной считается информация о принятом решении, которая размещена:

  • на доске объявлений;
  • в СМИ; в интернете; на официальном сайте соответствующего органа;
  • ссылкой в платёжном документе, направленном участнику, оспаривающему решение.

Сведения считаются общедоступными, пока лицо, чьи права были нарушены, не докажет иное.

Подведём итоги

Вот что нужно запомнить, прежде чем идти оспаривать решение ОСС в судебном порядке:

Решения собственников , принятые на общем собрании оформляются протоколом, который является итоговым документом, фиксирующим итоги голосования, в том числе содержит сведения о дате, месте проведения, о повестке собрания , наличии кворума, количестве голосов "за", "против" и "воздержался" по каждому вопросу повестки. Действующим законодательством установлен порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (в Инспекцию )(ст. 46 ЖК РФ).

Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга

Типичные ошибки при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме (далее — МКД) являются:

Читайте также:  Жилищная инспекция жалоба в электронном виде

— Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (статьи 45-48);

— Гражданский кодекс РФ (часть первая глава 9.1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ;

— Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 28 января 2019 г. № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Приказ Минстроя № 44/пр).

Общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано:

— по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

— по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

— управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД
(ч.6 ст. 45 ЖК РФ).

Существуют следующие формы проведения общего собрания собственников помещений в мкд:

— очная форма (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

— заочная форма (опросным путем или с использованием ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). При этом заочная форма голосования может проводиться только в том случае, если при проведении собрания в очной форме отсутствовал, указанный
в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, кворум.

— очно-заочная форма голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня собрания и принятия решений, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ существуют следующие способы уведомления собственников о проведении общего собрания:

— сообщение в письменной форме направляется каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;

— сообщение в письменной форме вручается под роспись;

— размещение сообщения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

— иной способ направления сообщения в письменной форме, предусмотренный решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

При этом собственники о проведении собрания должны быть уведомлены не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

— сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

— форма проведения данного собрания;

— дата, место, время проведения данного собрания (дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения);

— повестка дня данного собрания;

— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В решении собственника (бюллетене) должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

— сведения о лице, участвующем в голосовании;

— сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

— решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против», «воздержался». При голосовании собственником необходимо ставить только один из возможных вариантов голосования.

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД, в соответствии с Приказом Минстроя № 44/пр являются:

— реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

— копия текста сообщения о проведении общего собрания;

— документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, или в системе в соответствии с ч. 4 ст. 45, ч. 2 и 3 ст. 47.1 ЖК РФ;

— списки присутствующих и приглашенных лиц;

— документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

— документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;

— письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения.

Типичные ошибки при созыве и организации общего собрания собственников помещений в МКД:

— основным способом уведомления собственников о проведении общих собраний собственников помещений является размещение текстов сообщений об их проведении на информационных стендах в подъездах МКД, т.е. в доступном месте для всех собственников помещений в данном доме. В нарушении ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, данный способ уведомления собственниками не утвержден на общем собрании собственников помещений;

— не указание в сообщении о проведении общего собрания сведений, установленных ч. 5 ст. 45 ЖК РФ;

— не соблюдение сроков уведомления о проведении собрания. В нарушении
ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники не уведомляются за десять дней до даты его проведения;

— включение в повестку дня вопросов, принятие которых не относится
к компетенции общего собрания собственников помещений МКД.

Читайте также:  Заявление в государственную жилищную инспекцию и прокуратуру

Типичные ошибки при проведении общего собрания собственников помещений
в МКД:

— в нарушении ч. 1 ст. 47 ЖК РФ собрание проводится сразу в заочной форме,
без проведения собрания в очной форме (путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)

— при проведении общего собрания в очной форме не соблюдаются ограничения, установленные п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт‑Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (численность более 75 человек)
(ред. от 24.08.2021);

— осуществляется продление общего собрания собственников в нарушении
ч. 2 ст. 47 ЖК РФ;

— изменение повестки дня общего собрания. Принятие решений по вопросам,
не включенным в повестку дня собрания, в нарушении ч. 2 ст. 46 ЖК РФ;

— в нарушении ч. 1. ст. 46 ЖК РФ отсутствует кворум, необходимый для принятия конкретного решения.

Решения, предусмотренные пп. 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— решения, предусмотренные пп. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение:

1) при наличии в МКД более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений
в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в МКД одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;

Решения по остальным вопросам в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Необходимо отметить, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров
на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки
и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение данных договоров,
а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Типичные ошибки при оформлении решений (бюллетеней) собственников помещений и их представителей:

— неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения, доверенность на представление интересов не соответствует ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 3,4
ст. 181.5 ГК РФ;

— указываются неверные сведения о собственниках и площадях помещений;

— в голосовании принимают участие лица, не являющиеся собственниками помещений в МКД, доверенность на участие в собрании и голосование не представлена;

— при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, участвующим в голосовании собственником оставлено несколько вариантов решений по вопросам повестки дня. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

— отсутствие подписи в решении (бюллетене);

— отсутствие даты заполнения.

Типичные ошибки при оформлении результатов голосования, протоколов общих собраний собственников помещений в МКД:

— количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения
в МКД на общем собрании собственников помещений не определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, в нарушении ч. 3 ст. 48 ЖК РФ;

— в протоколе неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащая собственникам помещений в МКД.

— не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом;

— неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания;

— отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании
и приглашенных для участия в нем;

— не указываются сведения о фамилии, инициалах лица, председательствующего
на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов;

— подписание протокола общего собрания неуполномоченными лицами или его неподписание председателем и/или секретарем собрания, счетной комиссией;

— в нарушении ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава не подписан всеми собственниками помещений
в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.

Типовой протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в форме совместного присутствия (очное голосование) по вопросам, вынесенным на голосование инициатором/инициативной группой. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколами и в порядке, и в порядке установленном общим собранием собственников помещений в этом доме.

Источники
  • https://omskportal.ru/oiv/gzhi/norm-razdel/obzor-zakona/razyasnenia/28-08-2020
  • https://goszhil.cap.ru/news/2019/03/12/analiz-voprosov-voznikayuschih-pri-sudebnom-ospariva
  • https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/inspekcija/news/220442/

Рейтинг
Загрузка ...